უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი

ლევან კალანდაძე
ივანე ჯავახიშვილის სახელობის თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის ეკონომიკისა და ბიზნესის ფაკულტეტის
ბიზნესის ადმინისტრირების სადოქტორო პროგრამის დოქტორანტი
(+995) 557 447 997
levanikala130187@gmail.com

რეზიუმე
უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი წარმოადგენს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის ძირითად წინაპირობას. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის დროს, საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი განსაზღვრავს ქონების უფრო მომგებიან და კონკურენტუნარიან გამოყენებას. უძრავ ქონებაში ინვესტირების დროს ლეგიტიმურია კითხვა რა ფასად შეიძლება იქნას შეძენილი კონკრეტული მიწის ნაკვეთი. სწორედ ამიტომ აუცილებელია მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი, რომელიც მოიცავს მიწის ნაკვეთის ათვისებისა და განაშენიანების სხვადასხვა სტრატეგიების განხილვას, რადგან დადგენილ იქნას თუ რომელი მათგანი უზრუნველყოფს ნაკვეთის ყველაზე მაღალ ღირებულებას.
კვლევის შედეგად მიღებული დასკვნები და შედეგები ხელს შეუწყობს სხვადასხვა ტიპის უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების გაანალიზების პროცესს, რაც, თავის მხრივ, გაადვილებს კონკრეტული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის საკითხს.

Abstract
Analysis of the best and effective use of real estate presents the basic precondition for determining the market value of real estate. When determining the market value of real estate, analysis of the best and effective use results in the more profitable and competitive use of property. When investing in real estate, it is a legitimate question to ask how much can be paid for a certain plot of land. Therefore, analysis of the best and effective use is very important as it includes consideration of various land use and development strategies in order to identify which of them provides the highest value of the land plot.
Findings and conclusions obtained from the research will promote analyzing the best and most efficient use of different types of real estate, which in turn will simplify determination of market value of a definite real estate.

თეორიული ნაწილი. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის ძირითად წინაპირობას, უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი წარმოადგენს. როდესაც უძრავი ქონების შეფასების მიზანი საბაზრო ღირებულების დადგენაა, საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი განსაზღვრავს ქონების ყველაზე უფრო მომგებიან და კონკურენტუნარიან გამოყენებას.
აუცილებელია აღინიშნოს, რომ უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების განსაზღვრა ხდება იმ ბაზრის ფარგლებში, რომელშიც განთავსებულია მოცემული ქონება. უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზისას საჭიროა დაწვრილებით იქნას გამოკვლეული ქონების კონკურენტული პოზიცია ბაზრის მონაწილეების მოსაზრებების მიხედვით. სწორედ ამიტომ ქონების ღირებულების შეფასება ეფუძნება მის გამოყენებას.
უძრავ ქონებაში ინვესტირების განხორციელების წინ, ინვესტორს უჩნდება კითხვა რა ფასად შეიძლება შეიძინოს კონკრეტული მიწის ნაკვეთი, რომელსაც გააჩნია ღირებულება. სწორედ აღნიშნულ შეკითხვაზე პასუხს იძლევა მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი. ანალიზი, თავის მხრივ, მოიცავს მიწის ნაკვეთის ათვისებისა და განაშენიანების სხვადასხვა სტრატეგიების განხილვას იმ მიზნით, რათა დადგენილ იქნას თუ რომელი მათგანი უზრუნველყოფს ნაკვეთის ყველაზე დიდ ღირებულებას.
ზოგადად საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება შეიძლება შემდეგნაირად განისაზღვროს: აუთვისებელი მიწის ან გაუმჯობესებული ქონების მიზანშეწონილად შესაძლებელი და კანონიერი გამოყენება, რომელიც შესაძლებელია ფიზიკურად, განხორციელებადია ფინანასურად და ამასთან ერთად იძლევა ქონების უმაღლეს ღირებულებას[3].
ნებისმიერი უძრავი ქონების ღირებულების დადგენის საფუძველს წარმოადგენს მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა. ქონებას გააჩნია ღირებულება იმ შემთხვევაში, თუ იგი გამოსადეგია შემდეგი ათვისებისათვის და სარგებლობს მოთხოვნილებით. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ ,,საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების კონცეფცია ძირითადად მიწას შეიძლება მიესადაგოს, რადგან გაუმჯობესების ღირებულება განიხილება, როგორც ღირებულება, რომელიც ზრდის მიწის ღირებულებას”[3]. ამასთან მიწის ნაკვეთს გააჩნია ღირებულება, ხოლო მისი გაუმჯობესება იწვევს მთლიანად უძრავი ქონების ღირებულების ზრდას.
აუცილებელია შეფასების პროცესში ერთმანეთისაგან გაიმიჯნოს აუთვისებელი მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება და გაუმჯობესებული მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება. ხშირ შემთხვევაში, თუ გაუმჯობესებული მიწის ნაკვეთის ღირებულება, რომელიც განხილულია ვაკანტური სახით, მაღალია აუთვისებელი მიწის ნაკვეთის ღირებულებაზე, გაუმჯობესებული მიწის ნაკვეთის არსებული გამოყენება წარმოადგენს საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას.
ხაზგასასმელია, რომ ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება შეიძლება შეიცვალოს მყისიერად. საკითხის ანალიზისას განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება დროის ფაქტორს. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ მიმდინარე ეტაპზე მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება შეიძლება იყოს საცხოვრებელი დანიშნულება, ხოლო მომავალში მისი საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება შეიძლება გამოიხატოს კომერციული ნაკვეთის სახით.
უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზის თეორიულ საფუძველს წარმოადგენს საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების პრინციპი, რაც გულისხმობს უძრავი ქონების ისეთ გამოყენებას, რომელიც აირჩევა ყველაზე შესაძლებელ და კანონიერ ალტერნატიულ ვარიანტებს შორის, რომლის მიხედვითაც აღნიშნული ქონების შეფასება იძლევა ყველაზე მაღალ ღირებულებას. აქედან გამომდინარე, შეიძლება გაკეთდეს დასკვნა, რომ მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება წარმოადგენს იმ გაუმჯობესებების განსაზღვრას, რომლის ჩატარებაც მიწის ნაკვეთზე მოიტანს მაქსიმალურ მოგებას ინვესტირებულ კაპიტალზე.
ხაზგასასმელია, რომ უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი დაფუძნებულია შემფასებლის მსჯელობასა და ანალიტიკურ უნარზე, ამასთან, აუცილებელია აღინიშნოს, რომ ანალიზში მოყვანილი გამოყენება წარმოადგენს აზრს და არა მომხდარ ფაქტს.
აუთვისებელი მიწის ნაკვეთისა და გაუმჯობესებული ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება უნდა აკმაყოფილებდეს ოთხ კრიტერიუმს, კერძოდ:
• იურიდიულად დასაშვები;
• ფიზიკურად შესაძლებელი;
• ფინანსურად განხორციელებადი;
• მაქსიმალურად პროდუქტიული.
აღნიშნული კრიტერიუმები განვიხილოთ თანმიმდევრულად:
იურიდიულად დასაშვები. უძრავი ქონების შეფასებისას აუცილებელია განისაზღვროს თუ რა სახის გამოყენება არის კანონით ნებადართული. შესწავლილი უნდა იქნას სახელმწიფო და სხვა სამართლებრივი შეზღუდვები, რომლებიც დაკავშირებულია შეთავაზებული პროექტის რეალიზაციასთან. სახელმწიფო შეზღუდვებში შეგვიძლია გავაერთიანოთ:
• ზონირების წესები;
• გარემოს დაცვასთან დაკავშირებული კანონები;
• მოთხოვნები დაგეგმარებასთან დაკავშირებით;
• მშენებლობასთან დაკავშირებული ნებართვები;
• სამშენებლო ნორმები.
მაგალითად, გაზგასამართი სადგურის აშენება შეიძლება წარმოადგენდეს მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას, მაგრამ უძრავი ქონების შემფასებელს არ შეუძლია ჩათვალოს ასეთი გამოყენება საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებად თუ ასეთი გამოყენება არ არის ნებადართული ზონირების წესებით. ასევე, შესწავლილ უნდა იქნას დაბეგვრის სხვადასხვა სახეები და განსაზღვრულ იქნას რამდენად სავარაუდოა ამ სფეროში ცვლილებების ალბათობა დროის მოკლე პერიოდის განმავლობაში.
აუცილებელია, ყურადღება მიექცეს საზოგადოებრივი შეზღუდვების საკითხებს, რომელიც მოიცავს: ენერგომოხმარების ნორმატივებს; მიწის ნაკვეთის იძულების წესით ჩამორთმევას საზოგადოებრივი მოხმარების მიზნებისათვის; სხვა ნორმატივებს.
ამასთან, ზემოაღნიშნული საზოგადოებრივი შეზღუდვები სრულყოფილად უნდა იქნას განხილული, რადგან მათ შეუძლიათ მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინონ უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების შესაძლო ვარიანტებზე.
უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ვარიანტებზე ზემოქმედებას ახდენს კერძო სამართლებრივი შეზღუდვები, კერძოდ: შეზღუდვები ობიექტის გამოყენებაზე; სერვიტუტები და სხვა შეზღუდვები.
მიწის ნაკვეთზე შესაძლებელია არსებობდეს კულტურული დანიშნულების შენობა, რომელიც არ ექვემდებარება დემონტაჟს. აქვე ავღნიშნოთ, რომ შეფასების პროცესში შესაძლებელია საჭირო გახდეს კვალიფიციური იურისტის მომსახურებით სარგებლობა, რათა დადგენილ იქნას ზემოაღნიშნული სამართლებრივი შეზღუდვები.
ფიზიკურად შესაძლებელი. მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება ფიზიკურად უნდა იყოს შესაძლებელი. მიწის ნაკვეთის გამოყენების ვარიანტები შესაძლებელია შეიზღუდოს ისეთი ფიზიკური მახასიათებლებიდან გამომდინარე, როგორიცაა: ფართობი, ფრონტალური სიგრძე, ნიადაგი და ნიადაგქვეშა შრე, ტოპოგრაფია, კლიმატური პირობები, სეისმური მდგომარეობა და ა.შ.
ნაკვეთის მოსალოდნელი შემოსავლიანობა შესაძლებელია დამოკიდებული იყოს მის ფრონტაჟზე. ლოგიკურია, რომ არასწორი ფორმის მიწის ნაკვეთის განვითარება ინვესტორს მეტი დაუჯდება და განვითარების შემდეგ შესაძლებელია მოიტანოს ნაკლები სარგებელი, ვიდრე იგივე ფართობის მქონე სწორი ფორმის მიწის ნაკვეთმა.
გაუმჯობესებული მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ფიზიკური შესაძლებლობის შემოწმება მიმართულია ნაკვეთის ფიზიკური და ფუნქციონალური პრობლემების ანალიზისაკენ, რომლებიც უკავშირდება ისეთ ფიზიკურ მახასიათებლებს, როგორიცაა: ფართობი, დიზაინი, განლაგება და ა.შ.
ფინანსურად განხორციელებადი. ფინანსურად განხორციელებადობის და მაქსიმალურად პროდუქტიულობის შესამოწმებლად, სხვადასხვა სახის გამოყენების დროს ღირებულებები უნდა გავიანგარიშოთ ისეთი მონაცემების ანალიზზე დაყრდნობით, როგორიცაა: მიწის ნაკვეთის ღირებულება, უკუგების განაკვეთის სიდიდე, გამოყენებასთან დაკავშირებული რისკის ოდენობა და მთლიანი ქონების კაპიტალიზირებული ღირებულება.
აღსანიშნავია, რომ სავარაუდო გამოყენების პროექტის ფინანსური დასაბუთება განისაზღვრება პროექტის განხორციელებით დადგენილ ვადაში იმ პირობით, რომ მშენებლობის ღირებულება და ხარისხი ურთიერთ შესაბამისობაშია. ხაზგასასმელია, რომ პროექტი ითვლება ფინანსურად განუხორციელებლად, როდესაც პროექტის განხორციელება მოითხოვს დროის დიდ პერიოდს, დანახარჯები მის განხორციელებაზე დიდია და იგი არ აკმაყოფილებს ხარისხის მინიმალურ სტანდარტს. ამასთან, არსებობს ძირითადი შეზღუდვების სახეები, რომლებიც განსაზღვრავენ პროექტის ფინანსურად განხორციელებადობის დასაბუთებას.
მაქიმალურად პროდუქტიული. აღნიშნული კრიტერიუმის შემოწმებისას შემოსავალში იგულისხმება გაქირავებიდან მიღებული ფულადი ნაკადები და უძრავი ქონების რევერსიიდან (შემდგომი გაყიდვიდან) მიღებული თანხები. აღნიშნული კრიტერიუმი წარმოადგენს უძრავი ქონების შემოწმებას მაქსიმალურ შემოსავალის მიღების ალბათობით. შეფასების პროცესში შერჩეულ უნდა იქნას ყველაზე შემოსავლიანი გამოყენება იმ ვარიანტებს შორის, რომელიც იურიდიულად კანონიერი, ფიზიკურად შესაძლებელი და ფინანსურად განხორციელებადია. ამასთან, განსახილველი უძრავი ქონების სავარაუდო გამოყენების ობიექტური შეფასება წარმოადგენს უმნიშვნელოვანეს ფაქტორს.
მაგალითად, გარკვეული ფართის მქონე მიწის ნაკვეთი განკუთვნილი კომერციული ტიპის მშენებლობისათვის, რომელიც უზრუნველყოფილია ყველა კომუნიკაციით, გამოირჩევა კარგი მდებარეობით, მაგრამ თუ არსებობს ინფორმაცია იმის შესახებ, რომ მოცემულ რაიონში მოთხოვნა აღნიშნული ტიპის მიწის ნაკვეთებზე არ არსებობს, მაშინ განხილული ვარიანტი არ წარმოადგენს საუკეთესო და ყველაზე ეფექტიან გამოყენებას.
აღსანიშნავია, რომ საბაზრო მოთხოვნა ხელშემყობ ფაქტორს წარმოადგენს საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების შექმნისათვის. ალტერნატიული გამოყენების ვარიანტების ანალიზისას შეფასების პროცესში გათვალისწინებულ უნდა იქნას მოთხოვნა თითოეულ ვარიანტზე და იმავე გამოყენებისათვის ვარგისი, კონკურენტი მიწის ნაკვეთების არსებობის საკითხი. აღნიშნული კრიტერიუმის შემოწმებისას განხილულ უნდა იქნას არა მხოლოდ ქონების ღირებულება, არამედ ამ ღირებულების მისაღწევად საჭირო დანახარჯები. ისეთი როგორიცაა: შენობების დემონტაჟი და გატანა, ბუნების დაცვისათვის და ზონირების ცვლილებისათვის გაწეული ხარჯები და ა.შ.
უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების განსაზღვრის დროს, განსაკუთრებული სიფრთხილეა საჭირო საბაზრო ანალიზის ჩატარებისას. შემფასებლის მხრიდან აუცილებელია სრულყოფილად იქნას გათვალისწინებული სხვა ნაკვეთების მხრიდან არსებული და შესაძლო კონკურენცია.
როგორც წესი, შეფასების პრაქტიკაში განიხილება საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზის ორი ტიპი:
1) ვაკანტური მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება. თუ მიწის ნაკვეთს არ გააჩნია გაუმჯობესებები, უძრავი ქონების შემფასებელი მის საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას ადგენს შემდეგი ანალიზის საფუძველზე: რა სახის გაუმჯობესებებია ჩასატარებელი, რადგან მიწის ნაკვეთმა მოიტანოს მაქსიმალური პოტენციური შემოსავალი. აღნიშნულიდან გამომდინარე, შემფასებელი აღწერს შენობას (შენობების ტიპს) და სხვა გაუმჯობესებებს (რამდენადაც ეს საჭიროა), რომლებიც უნდა აიგოს ვაკანტურ მიწის ნაკვეთზე.
აუცილებელია გვახსოვდეს, რომ ყველა მიწის ნაკვეთი ყოველთვის არ არის განვითარებისათვის ეკონომიკურად გამოყენებადი. აღნიშნული შემთხვევისას, მოცემული მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას წარმოადგენს ის, რომ ეს მიწის ნაკვეთი დარჩეს ვაკანტური იმ მომენტამდე, როდესაც მისი ათვისება ეკონომიკურად გამართლებული იქნება.
ხაზგასასმელია, რომ თუ მიწის ნაკვეთის ალტერნატიულ (შეთავაზებულ) გამოყენებას გააჩნია უფრო მაღალი საბაზრო ღირებულება, ვიდრე მთლიან უძრავ ქონებას არსებული გამოყენებისას, მაშინ შეთავაზებული გამოყენების ვარიანტი წარმოადგენს ამ მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას.
2) გაუმჯობესებების მქონე მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება. საწყის ეტაპზე უძრავი ქონების შემფასებელი ანალიზს უკეთებს გაუმჯობესების მქონე მიწის ნაკვეთს არსებული გამოყენებით და აკეთებს დასკვნას რამდენად შეესაბამება იგი ქონების საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას. მეორე ეტაპზე კი შემფასებელი ადგენს იმ ვარიანტს ან ვარიანტების კომბინაციებს, რომელიც იძლევა მაქსიმალურ შემოსავალს, რაც წარმოადგენს საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას. გაუმჯობესებების მქონე მიწის ნაკვეთების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი ტარდება ქონების გამოყენების იდენტიფიკაციისათვის, რადგან მოსალოდნელია ჩადებული კაპიტალის ფულად ერთეულზე ინვესტორს მოუტანოს ყველაზე დიდ საერთო შემოსავალი.. ყოველივე ეს კი უძრავი ქონების შემფასებელს ეხმარება შეარჩიოს შესადარებელი უძრავი ქონების ობიექტები.
განაშენებული უძრავი ქონების ანალიზის მიზანია დაადგინოს, წარმოადგენს თუ არა არსებული გამოყენება საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას, ან მოგვცემს თუ არა ალტერნატიული გამოყენება უფრო მაღალ შემოსავალს.
აღსანიშნავია, რომ როდესაც ალტერნატიული გამოყენება იძლევა გაცილებით დიდ შემოსავალს, მას ყოველთვის თან ახლავს რისკის ფაქტორი, რაც ხაზს უსვამს იმ ფაქტს, რომ ეს შემოსავალი ავტომატურად არ ქმნის უძრავი ქონების მაღალ ღირებულებას.
ამასთან, რიგ შემთხვევებში ალტერნატიული გამოყენება მიიღწევა მცირე ხარჯებით ან საერთოდაც კაპიტალური დანახარჯების გარეშე, ხოლო რიგ შემთხვევებში შესაძლოა საჭირო გახდეს მნიშვნელოვანი დანახარჯების გაწევა გაუმჯობესების რეკონსტრუქციაზე ან რემონტზე.
როგორც ჩვენს მიერ იქნა აღნიშნული, უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზს გააჩნია შემდეგი თანმიმდევრობა: პირველ ეტაპზე შეირჩევა გამოყენების ის ვარიანტები, რომელთა განხორციელებაც იურიდიულად დასაშვებია. ასეთი შერჩევა საშუალებას იძლევა გამოვლინდეს მხოლოდ გამოყენების დასაბუთებული ვარიანტები; მეორე ეტაპზე შეირჩევა გამოყენების ის ვარიანტები, რომლებიც აკმაყოფილებს პირველი ეტაპის მოთხოვნებს და შესაძლებელია ფიზიკურად; მესამე ეტაპზე შეირჩევა ის ვარიანტები, რომლებიც აკმაყოფილებს პირველი და მეორე ეტაპის მოთხოვნებს და ამასთან, ხდება ამ გამოყენებების მიხედვით ჩასატარებელი სამუშაოებისათვის აუცილებელი დანახარჯების გაანგარიშება და ფინანსურად განხორციელების განსაზღვრა. ხოლო მეოთხე ეტაპზე ხდება შესაძლო გამოყენების ვარიანტების შედარება, რომლებიც აკმაყოფილებს პირველი, მეორე და მესამე ეტაპის მოთხოვნებს და შეირჩევა ის ვარიანტი, რომლის მიხედვითაც უძრავ ქონებას მოაქვს ყველაზე მაღალი შემოსავალი და გააჩნია ყველაზე მაღალი ღირებულება.
ყოველივე ზემოთ აღნიშნულიდან გამომდინარე, შეგვიძლია ავღნიშნოთ, რომ მიწის ნაკვეთის (უძრავი ქონების) გამოყენების ანალიზის მიზანს წარმოადგენს იმის დადასტურება, რომ მიწის ნაკვეთის (უძრავი ქონების) არსებული გამოყენება წარმოადგენს საუკეთესო და ეფექტიან გამოყენებას; ასევე, მიწის ნაკვეთის (უძრავი ქონების) ალტერნატიული გამოყენების შერჩევა, რომლის გამოყენება წარმოადგენს საუკეთესოს და ეფექტიანს.
უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზისას არსებობს განსაკუთრებული მიდგომები უძრავი ქონების ისეთი ობიექტების მიმართ, რომლებსაც გააჩნიათ:
• ერთმიზნობრივი გამოყენება;
• კანონშეუსაბამო გამოყენება;
• შუალედური გამოყენება;
• მრავალმიზნობრივი (მრავალჯერადი) გამოყენება;
• გამოყენება სპეციალური, სპეკულატიური მიზნებისათვის და ჭარბი მიწების არსებობისას.
უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების წინასწარ ზუსტი განსაზღვრა დიდ სირთულესთან არის დაკავშირებული. რიგ შემთხვევაში, მომავალი გამოყენება შეიძლება განსაზღვრულ იქნას ლოგიკის დონეზე არსებული ან მოსალოდნელი ზონირების წესებიდან, ან მიმდებარე რაიონში მიწათსარგებლობის ხასიათიდან გამომდინარე.
ხაზგასასმელია, რომ უძრავი ქონების შემფასებელს არ ხელეწიფება უტყუარად დაადგინოს უძრავი ქონების პოტენციური საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენება, მაგრამ შეფასების პროცესში შესაძლებელია განხილულ იქნას ლოგიკური ალტერნატივები შემოსავლებისა და ხარჯების პროგნოზირებადი საერთო დონის მიხედვით.

დასკვნა. უძრავი ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების განხილვა მოიცავს ანალიზს და გადაწყვეტილებებს, რომლებიც ეხება მიწას, როგორც აუთვისებელს, ან ქონებას, როგორც გაუმჯობესებულს. ამასთან, ორივე მათგანი განხილულ უნდა იქნას საბაზრო ღირებულებებთან მიმართებაში, რაც გულისხმობს მიწის ნაკვეთის ცალკე შეფასებას. როგორც წესი, საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების შესახებ დოკუმენტი უნდა აჯამებდეს ჩატარებული ანალიზის შედეგებს. ხაზგასასმელია ისიც, რომ შეფასების საერთაშორისო სტანდარტების მიხედვით მომზადებულ უძრავი ქონების შეფასების დასკვნაში ღირებულებისადმი მიდგომას ტრადიციულად წინ უძღვის ქონების საუკეთესო და ეფექტიანი გამოყენების ანალიზი.

გამოყენებული ლიტერატურა
1. ქოქიაური ლ., ინვესტიციების თეორიული გენეზისი, თბ., 2007;
2. Куликов А.С. Оценка стоимости недвижимости как инвестиционного ресурса, Москва, 2001;
3. პროფესიული მომზადება უძრავი ქონების შეფასებაში, მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაცია, 2011;
4. შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები, მეცხრე გამოცემა, შეფასების საერთაშირისო სტანდარტების საბჭოს (შსსს) მიერ გამოცემული სტანდარტების (IVS 2011) ნაბეჭდი ინგლისურენოვანი ორიგინალის აუტენტური ქართული თარგმანი, თბ., 2012
5. asset-ge.org

comments

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial