სამშენებლო ბიზნესის პერსპექტივები საქართველოში

მაკა ღანიაშვილი

მარტიდან საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარს გამოცოცხლება დაეტყო, პოლიტიკური სიტუაციის შედარებით ჩაწყნარების შემდეგ უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციებმა მოიმატა. უცხოელი ინვესტორების ნაწილმა, რომლებიც საპრეზიდენტო არჩევნების ჩავლას ელოდებოდნენ, დროებით შეჩერებული პროექტები განაახლეს და ინვესტიციების უძრავ ქონებაში დაბანდება დაიწყეს. ეს პროცესები უძრავი ქონების ფასებზეც აისახა – მარტში საცხოვრებელი ბინები დაახლოებით 10%-ით გაძვირდა. ფასები უფრო გაიზარდა კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე – კომერციული ფართი, რაზეც გაცილებით დიდი მოთხოვნაა თბილისში, იანვრის შემდეგ საშუალოდ 15-20%-ით გაძვირდა.

მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე მსოფლიოში დღითიდღე იზრდება, ფართოვდება მშენებლობის მასშტაბები, ინერგება ახალი ტექნოლოგიები, აქტიური კვლევითი სამუშაოები მიმდინარეობს მაღალი ხარისხის, უსაფრთხო და ეკოლოგიურად სუფთა სამშენებლო მასალების შესაქმნელად. მსოფლიოში ფასების მატების ტენდენციაა. მაგალითად, დიდ ბრიტანეთში 1997-2007 წლებში ფასები უძრავ ქონებაზე 214%-ით გაიზარდა, აშშ-ში კი 2006 წლისათვის ეს მაჩვენებელი 135%-ს აღწევდა.
სამშენებლო ბუმია საქართველოშიც. ამჟამად თბილისში ერთდროულად 270-მდე მრავალსართულიანი სახლი შენდება: საბურთალოზე – დაახლოებით 80 ახალი კორპუსი, ვაკეში – 26, ვერაზე – 18, მთაწმინდაზე – 4, დიდუბეში – 12, ისანში – 6 და ა.შ. სამშენებლო-საინვესტიციო-დეველოპერული კომპანიების რაოდენობამ 100 ერთეულს გადააჭარბა. საქართველოში წელიწადში 3 მილიონი კვადრატული საცხოვრებელი ფართი შენდება. მშენებლობის 90% თბილისში მიმდინარეობს, სადაც ერთი კვადრატული მეტრი ფართის ფასი 400 აშშ დოლარიდან იწყება და ზოგიერთ ელიტარულ უბანში 1600 აშშ დოლარს აღწევს. ყველაზე ძვირი ფართი თბილისის ძველ უბნებსა და ვაკეშია. რეგიონებში ძირითადი სამშენებლო ბუმი საკურორტო ზონებზე მოდის, ფასები 700-დან 1300 დოლარამდე მერყეობს. რაც შეეხება მიწას, დედაქალაქში, საკრებულოს დადგენილებით, არასასოფლო-სამეურნეო მიწაზე მინიმალური ნორმატიული ფასი 12 ლარით, ხოლო მაქსიმალური – 500 ლარით განისაზღვრა.
ქვეყანაში ბიზნესის წარმოების უმნიშვნელოვანესი კრიტერიუმი საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესის სიმარტივეა. 2007 წელს მსოფლიო ბანკმა და საერთაშორისო საფინანსო კორპორაციამ 178 ქვეყანაში განახორციელა კვლევა, თუ რომელ ქვეყანაში რა დონეზეა სამართლებრივი პროცედურები გამარტივებული ბიზნესის საწარმოებლად. უძრავი ქონების რეგისტრაციის სფეროში განხორციელებული რეფორმების შედეგად საქართველომ მსოფლიოში მე-11 ადგილი დაიკავა, 2006 წელს კი მე-16 ადგილზე იყო.
ექსპერტთა ნაწილი თვლის, რომ სამშენებლო ბუმი უარყოფით გავლენას ახდენს ხარისხზე, მეორე ნაწილის აზრით კი, ხარისხი ქმნის კონკურენციას, ხოლო მიმდინარე პროცესებს ბაზარი დაარეგულირებს. დღეისათვის თბილისში არსებული ბინების ფასი 3-4-ჯერ აღემატება მოსახლეობისათვის ხელმისაწვდომ ფასს. უფრო მეტიც, ექსპერტები ვარაუდობენ, რომ პოლიტიკური სიტუაციის უფრო დასტაბილურების შემდეგ დაიწყება საცხოვრებელი ფართის ფასების სწრაფი ზრდა, კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 10-15%-ით. 2009 წლისათვის მოსალოდნელია ფასების 50%-ით ზრდა. როდესაც ეკონომკლასის ბინებზე თბილისის გარეუბნებში ფასი 600-700 დოლარს მიაღწევს, საშუალო კლასის ბინების ფასი საბურთალოზე, ისანსა და დიღომში 800-1000 აშშ დოლარი იქნება. ყველაზე მკვეთრი ცვლილება გარეუბანში მდებარე უძრავ ქონებაზეა მოსალოდნელი, სადაც ბოლო 2 წელიწადში ფასი უკვე რამდენიმეჯერ გაიზარდა. ფასის ზრდას გარეუბნებში გაზრდილი მოთხოვნა განაპირობებს, რასაც თავისი მიზეზები აქვს – ცენტრალურ უბნებში უძრავ ქონებაზე ფასი ისე გაიზარდა, რომ მოსახლეობის დიდი ნაწილი მას ვეღარ წვდება და ისინი ისევ გარეუბნებში, შედარებით იაფიან ბინებს ეტანებიან. შესაბამისად იმატა მშენებლობების რაოდენობამ და ფასებმაც.
უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლებში ბინების ფასს რამდენიმე კომპონენტი განსაზღვრვს – სახლის ადგილმდებარეობა (პრესტიჟული უბანი, ქალაქის ცენტრი, თუ გარეუბანი), სახლის მდგომარეობა – პროექტში მყოფი, მშენებარე თუ დასრულებული, კონკრეტული სარეალიზაციო ბინის მდგომარეობა – თეთრი და შავი კარკასი და გადახდის ფორმა – 100%-იანი წინასწარი გადახდა, განვადება ან გადახდის ინდივიდუალური გრაფიკის წინასწარი შეთანხმება.
ბოლო თვეებში საცხოვრებელ ბინებზე ფასის ზრდა საქართველოში რამდენიმე ფაქტორმა განაპირობა. პირველი, რომ ქვეყანაში პოლიტიკური სიტუაცია შედარებით სტაბილური გახდა და ინვესტიციების შემოსვლა განახლდა. ინვესტიციების დიდი ნაწილი უძრავ ქონებაში იდება და რაც უფრო მოცულობითია ასეთი ინვესტიცია, მით უფორ მატულობს უძრავი ქონების ფასი. აღსანიშნავია ისიც, რომ ინვესტორთა ნაწილი შეიძლება საპარლამენტო არჩევნების ჩავლას ელოდება და ამის შემდეგ შემოვა ბაზარზე, რასაც, ბუნებრივია, კვლავ ფასების ზრდა მოყვება. ინვესტიციები საქართველოში ძირითადად რუსეთიდან, ყაზახეთიდან, დიდი ბრიტანეთიდან, აშშ-დან, თურქეთიდან და ჰოლანდიიდან შემოდის.
უძრავი ქონების გაძვირების ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი დოლარის კურსის დაცემაა. გამყიდველებმა უძრავი ქონების კონვერტაცია ლარში მოახდინეს და ქონებას გაზრდილი ფასი დოლარის ახალი კურსის შესაბამისად დაადეს და რადგან უძრავი ქონება უმეტესად დოლარებში იყიდება, ფასმა, ბუნებრივია, აიწია.
უძრავი ქონების გაყიდვებს ბიძგი იპოთეკურმა სესხებმაც მისცა. სულ უფრო იზრდება მათი რიცხვი, ვინც ბინებს იპოთეკური სესხით ყიდულობს. 2006 წელს იპოთეკურ სესხზე საბანკო პროცენტმა 16,3 ლარი შეადგინა, 2007 წელს ეს მაჩვენებელი 0,7%-ით შემცირდა. 2005 წელს ბანკების მიერ სამშენებლო მიზნებისთვის გაცემული სესხები მთლიანი სესხების 8,3%-ს შეადგენდა, 2006 წელს – 10,8%-ს, 2007 წელს – 11,6%. იგივე ტენდენცია შეინიშნება იპოთეკური სესხების სფეროშიც. 2006 წლის ზაფხულში ბანკების მიერ გაცემული კრედიტების სრულ მოცულობაში იპოთეკური სესხების მოცულობა 17,3% იყო, 2007 წლის ზაფხულში 19% გახდა.
სამშენებლო ბაზრის გაფართოვებასა და მისადმი მზარდ ინტერესზე მიუთითებს თბილისის ყოველწლიური სამშენებლო გამოფენის მასშტაბების გაფართოვება. მშენებლობისა და ინტერიერის მე-13 საერთაშორისო გამოფენა “Caucasus Build”, რომელსაც საგამოფენო ცენტრი “ExspoGeorgia” ატარებს, 21-24 მაისს გაიმართება. როგორც გამოფენის ორგანიზატორებმა ჩვენთან საუბრისას აღნიშნეს წელს გამოფენისადმი ინტერესი გაცილებით დიდია.
მაკა გოროზიანი, პროექტის მენეჯერი: “გამოფენის მონაწილეთა რაოდენობა 60%-ით გაიზარდა წინა წლებთან შედარებით. თუ გასულ წელს გამოფენაში 99 კომპანია მონაწილეობდა, წელს მათი რაოდენობა დაახლოებით 260-ია 15 სხვადასხვა ქვეყნიდან. გამოფენა ერთდროულად 5 პავილიონში ჩატარდება და მოიცავს როგორც დახურულ, ასევე ღია სივრცეებს.”
აღსანიშნავია ერთი გარემოებაც – წელს გამოფენაში პირველად მონაწილეობს ქართული წარმოება. მაგალითად, მარმარილოსა და გრანიტის მწარმოებელი კომპანია “კამარა”, “ჯავარი” – ფერადი და შავი ლითონებისა და ლითონკონსტრუქციების მწარმოებელი კომპანია; “ინტერპლასტი” – მეტალოკრამიტის, კარ-ფანჯრების, მილების მწარმოებელი კომპანია, PP-R, PE-100, PVC-U და ძირითადი ფიტინგების, ლამინირებული პარკეტის; ავეჯის მწარმოებელი კომპანია “ორბელი” და სხვა საწარმოები. გამოფენაში მონაწილეობენ ისეთი საერთაშორისო კომპანიები, რომლებსაც წარმომადგენლობა აქვს გახსნილი საქართველოში, მაგალითად სამშენებლო მასალების მწარმოებელი ფინური კომპანა MAXIT Group-ი, რომელიც აწარმოებს და ყიდის უმაღლესი ხარისხის მასალას კედლებისა და ჭერების “გასაფითხად”, ზედაპირის მოსასწორებელ მასალებს იატაკებისთვის, ფილების დასაკრობ მასალებს, ფასადის ბათქაშებს, საღებავებსა და ზედაპირის საფარებს, ხსნარებს ფილების დასაგებად და მშრალ ბეტონებს, ე.ი. მშრალი სამშენებლო მინარევების ფართო ასორტიმენტს.
გამოფენაზე წარმოდგენილი იქნება მრავალფეროვანი პროდუქცია: ავეჯი, დაცვის სისტემები, ელექტროაღჭურვილობა, გადახურვის საშუალებები, განათების სისტემები, წებო, მინა, მოსაპირკეთებელი მასალები, ჟალუზები და კარ-ფანჯრები, საცურაო აუზები, სამშენებლო აღჭურვილობა და მანქანა- დანადგარები, სანტექნიკა, საღებავები, სამშენებლო მასალები, ლიფტები და სხვა.
მოსალოდნელია, რომ სამშენებლო ბიზნესით დაინტერესება კიდევ დიდხანს არ შენელდება საქართველოში თუნდაც იმ პროექტების გათვალისწინებით, რომლის განხორციელებაც უახლოესი რამდენიმე წლის განმავლობაში არის დაგეგმილი:
2007-2010 წლებში აშენდება 100 ახალი საავადმყოფო თბილისსა და რეგიონებში;
2010 წლისათვის იგეგმება ახალი უბნის მშენებლობა თბილისის გარეუბანში, რომელიც 126 560 კვ.მ-ზე იქნება გადაჭიმული;
იგეგმება კიდევ ერთი თანამედროვე სავაჭრო და გასართობი ცენტრის აშენდება თბილისის ცენტრში;
სასტუმროთა ქსელი “Park Hyatt”-ის უკვე დაწყებული მშენებლობა 2009 წლისთვის დამთავრდება;
იგეგმება “Marriott”-ის მესამე სასტუმროს მშენებლობა რუსთაველის პროსპექტზე 2009 წლისათვის. პროექტის ღირებულება 70 მილიონი დოლარია.
გარდა ამისა, თბილისში იგეგმება ისეთი საერთაშორისო ბრენდების მშენებლობა, როგორიცაა სასტუმროთა ქსელი “International”, “Kempinski”, “Hilton”; აჭარაში უკვე მიმდინარეობს 15 5-ვარსკვლავიანი სასტუმროს მშენებლობა.

comments

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial