რა ამოცანა დგას სამშენებლო კოდექსის წინაშე

მაკა ღანიაშვილი

გასულ წელს, 2012 წლის მაისში ეკონომიკის სამინისტრომ სამშენებლო კოდექსის შექმნაზე დაიწყო მუშაობა. ექსპერტთა შეფასებით, იმის გამო, რომ სამშენებლო კოდექსი ქვეყანაში აქამდე არ არსებობდა, მისი შექმნა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია. კოდექსზე მუშაობა ახალმა მთავრობამაც განაგრძო. 15 თებერვალს, საქართველოს სივრცითი დაგეგმარებისა და სამშენებლო კოდექსის პროექტი ეკონომიკის სამინისტრომ არასამთავრობო სექტორისა და სამშენებლო კომპანიების წარმომადგენლებთან განიხილა.

როგორც პარლამენტის დარგობრივი ეკონომიკისა და ეკონომიკური პოლიტიკის კომიტეტის თავმჯდომარემ, ზურაბ ტყემალაძემ განცხადა, უკვე შექმნილია სამშენებლო კოდექსის პროექტი, რომელიც საჯარო განხილვების შემდეგ პარლამენტში გადაინაცვლებს: ”სამშენებლო კოდექსის პროექტი დიდი ხანია მომზადებულია და მას გარკვეული ხარვეზები გააჩნია. კოდექსთან მიმართებაში გარკვეული შენიშვნები აქვს არასამთავრობო სექტორს და სამშენებლო კომპანიებს. კარგია, რომ კოდექსის საჯარო განხილვა დაიწყო და არსებული შენიშვნებლი საბოლოო პროექტში მაქსიმალურად იქნება გათვალისწინებული. შენიშვნები ძირითადად არის მშენებლობის კოეფიციენტთან მიმართებაში, ასევე საზღვრებთან დაკავშირებით და თუ როგორ უნდა გაიცეს ნებართვები და ჩატარდეს ექსპერტიზა”.

სამშენებლო კოდექსის პროექტი სამინისტროსა და გერმანიის საერთაშორისო საზოგადოების თანამშრომლობით მომზადდა. ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის პირველი მოადგილის, დიმიტრი ქუმსიშვილის განცხადებით, სამშენებლო სექტორში წლების განმავლობაში არაერთი პრობლემა დაგროვდა, მათ შორის, მშენებლობის ხარისხთან დაკავშირებით. ”ჩვენი ამოცანაა, რომ ახალი კოდექსის მიღებით არსებული პრობლემების მინიმალიზაცია მოვახერხოთ”, _ აღნიშნა დიმიტრი ქუმსიშვილმა. მისი ინფორმაციით, პროექტის საჯარო განხილვებსა და მისი საბოლოო სახით შემუშავებას დაახლოებით 6-8 თვე დასჭირდება.

ახალ სამშენებლო კოდექსს კრიტიკოსები უკვე გამოუჩნდა. მენაშენეთა ასოციაციის ხელმძღვანელი, ირაკლი როსტომაშვილი ამბობს, რომ სამშენებლო კოდექსის პროექტზე მუშაობა არასწორად დაიწყო. ”ჩემი პოზიციაა, სანამ კოდექსზე ვისაუბრებდეთ, გამოიკვეთოს ყველა პრობლემა, რომელსაც სამშენებლო კოდექსმა პასუხი უნდა გასცეს. კოდექსზე თავდაპირველად არ უმუშავიათ დარგის სპეციალისტებს, ისინი ამ პროცესში არ იყვნენ ჩართულნი, რაც ძალიან დიდი შეცდომაა. ჯერ ყველა პრობლემა სპეციალისტების მიერ უნდა გაიშიფროს და ამის შემდეგ დაზუსტდეს, როგორ მოვარგოთ მას კოდექსი. მე, როგორც სპეციალისტი, ამ თემაზე მუშაობას სხვაგვარად დავიწყებდი”, _ აცხადებს როსტომაშვილი.

გერმანიის მთავრობის ბრემენის უნივერსიტეტის პროფესორი, გერტ ვინთერი საქართველოს მთავრობას ურჩევს, რომ კოდექსის შემუშავებისას კოდექსში შეტანილი იყოს სამხარეო დაგეგმვის დონე. ,,დაგეგმვა უნდა მიმდინარეობს სხვადასხვა დონეზე. ქვეყანაში ამ დროისათვის არის მუნიციპალური და ავტონომიური რესპუბლიკების დაგეგმვის დონე. ჩვენ ვცდილობთ და ეს ჩემი რეკომენდაციაა, რომ ქვეყანაში იყოს და კოდექსში გაჩნდეს სამხარეო დაგეგმვის დონე, რადგან მხარის ადმინისტრაციამ უფრო კარგად იცის საკუთარი რეგიონის სპეციფიკა”, _ განაცხადა გერტ ვინთერმა.

სანამ სამშენებლო სფეროს ახალი კოდექსი ექნება, ვნახოთ თუ რა ტენდენციებია ბაზარზე. სპეციალისტთა შეფასებით, უახლოეს პერიოდში პოლიტიკური ვითარების დასტაბილურების გამო, მოსალოდნელია სფეროში ინვესტიციების ზრდა, რაც უკვე დაწყებულია. მშენებლობების დასრულება გაყიდვებზე აისახება, რეალიზაციის ზრდა კი, თავის მხრივ, ფასებს გაზრდის. უძრავი ქონების სააგენტოები, მათ შორის „ერდო ჯგუფი~ და ”პრივატსერვისი” წლის დასაწყისიდან უძრავი ქონების ქართული ბაზრის 15%-იან ზრდაზე საუბრობენ.

”ერდო ჯგუფის” დამფუძნებელი აცხადებს, რომ ზრდა შეინიშნება როგორც კომერციული ფართების გაქირავება-გაყიდვის ნაწილში, ისე სამშენებლო სფეროში, სადაც მოთხოვნა 100%-ით არის გაზრდილი. გურამ ფალავანდიშვილის თქმით, მოთხოვნის პარალელურად სახეზეა ფასების მნიშვნელოვანი ზრდაც, რაც ზოგიერთ შემთხვევაში 50%-ს აღწევს. წლის ბოლოდან კომერციული ფართების მიმართ გაზრდილ მოთხოვნაზე საუბრობს უძრავი ქონების სააგენტო ”პრივატსერვისის” ხელმძღვანელიც. ვაჟა ცუცქირიძის თქმითვე, გაზრდილი მოთხოვნა გარკვეულ დეფიციტს ქმნის, რაც ფასებზეც აისახება. იგი ელის, რომ გაზაფხულიდან ბაზარზე მეტი გამოცოცხლება იქნება.

თუმცა, არის საპირისპირო მოსაზრებაც. უძრავი ქონების სააგენტოების მეორე ნაწილი და განსაკუთრებით ისინი, ვისაც ბინის გაყიდვა სურს, მყიდველის დეფიციტზე საუბრობენ. ამის მიზეზად ისინი იმას ასახელებენ, რომ ქვეყანაში სოციალური დონე ისევ დაბალია, მოსახლეობას ფული არ გასჩენია და შესაბამისად, არც უძრავი ქონების ყიდვისთვის ცხელა ვინმეს.

მაკლერების თქმით, მოთხოვნა მეტ-ნაკლებად შენარჩუნდა იაფფასიან ბინებზე, რომლებიც, ძირითადად, გარეუბნებში იყიდება. რაც შეეხება ფასს, ამ მხრივაც კლებაა და დაბალი მოთხოვნის პირობებში, ხშირად, 60 ათას დოლარად ღირებული ქონების გაყიდვა მეპატრონეს 45 ათას დოლარად უწევს.

უძრავი ქონების სააგენტოების ნაწილის პესიმისტურ პროგნოზს იზიარებენ მენაშენეთა ასოციაციაში, სადაც უძრავი ქონების ბაზარზე გამოცოცხლებას ვერ ამჩნევენ. ასოციაციის თავმჯდომარე რადიო ”კომერსანტთან” ინტერვიუში აცხადებს, რომ ახალი ბინების ყიდვა-გაყიდვის პროცესი პრაქტიკულად შეჩერებულია. ირაკლი როსტომაშვილს დადებითი პროგნოზების გაკეთებაც უჭირს, რადგან მისივე განცხადებით, ამ ეტაპზე ბაზრის მომავალი გამოცოცხლებისთვის ხელმოსაჭიდი არაფერი ჩანს.

ექსპერტთა ნაწილის შეფასებით, ჯერჯერობით ყველა ელოდება ახალი მთავრობის მიერ გადადგმულ კონკრეტულ ნაბიჯებს და მის ეკონომიკურ შედეგს. მხოლოდ ამის შემდეგ შეიძლება დაიწყოს საუბარი ბიზნესის რომელიმე სეგმენტის რეალურ გააქტიურებაზე.

2013 წლის იანვრის თვეში უძრავი ქონების ბაზარზე სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობამ ქვეყნის მასშტაბით 30 644 ერთეული შეადგინა. ა.წ. იანვარი 2010-2013 წლების იმავე თვესთან შედარებით უპირატესი ზრდით გამოირჩევა: 2010 წლის იანვართან (20 695 ერთეული სარეგისტრაციო ტრანზაქცია) შედარებით _ ზრდა 48.1%-ით, 2011 წლის იანვართან (26 150 ერთეული სარეგისტრაციო ტრანზაქცია) შედარებით _ ზრდა 17.2%-ით და 2012 წლის იანვართან (32 412 ერთეული სარეგისტრაციო ტრანზაქცია) შედარებით _ კლება 5.5%-ით. წინა თვესთან შედარებით სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობა 1.3%-ით შემცირდა: კლება დაფიქსირდა პირველადი (29.3%-ით), ხოლო ზრდა _ მეორადი (5.7%-ით) სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობაში.

აშკარაა, რომ წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით შემცირდა უძრავი ქონების პირველადი (42.2%-ით), ხოლო გაიზარდა მეორადი (5.7%-ით) ტრანზაქციების რაოდენობა. 2013 წლის იანვრის თვეში პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობამ _ 4 382, ხოლო მეორადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობამ _ 26 262 ერთეული შეადგინა.

რაც შეეხება პირველად და მეორად სარეგისტრაციო ტრანზაქციებს შორის თანაფარდობას, წინა თვესთან შედარებით მნიშვნელოვნად გაიზარდა მეორადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების წილი: ა.წ. იანვარში განხორციელებული სარეგისტრაციო ტრანზაქციების 85.7%-ს მეორადი, ხოლო 14.3%-ს _ პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციები შეადგენდნენ (2012 წლის იანვარში კი _ შესაბამისად 76.6% და 23.4%).

რაც შეეხება წინა წლის მთლიან მონაცემებს, საჯარო რეესტრის სააგენტოს ცნობით, 2012 წელს საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე 1 040 139 ერთეული ტრანზაქცია დაფიქსირდა, რაც სააგენტოს ცნობით, 2007 წლის შემდეგ პიკური მაჩვენებელია. რეესტრში განმარტავენ, რომ აღნიშნული მაჩვენებელი მოიცავს უძრავი ქონების ტრანზაქციებს პირველად და მეორად ბაზრებზე, ასევე სასოფლო მიწების უფასო რეგისტრაციის მაჩვენებელსაც. აღსანიშნავია, რომ 2011 წელს საქართველოში უძრავ ქონებაზე 510 794 სარეგისტრაციო ტრანზაქცია. საჯარო რეესტრის ინფორმაციით, მსგავსი აქტიურობა უძრავი ქონების ბაზარზე წინა წლებში არ დაფიქსირებულა.

”არსის” გენერალური დირექტორი თორნიკე აბულაძე განმარტავს, რომ ქართველი მენაშენეებისთვის 2012 წელი რთული წელი იყო და ტრანზაქციებიც, მისი ცნობით, პირველად ბაზარზე, ფაქტობრივად, არ სრულდებოდა. ეს კი, აბულაძის ინფორმაციით, წინასაარჩევნო და არჩევნების შემდგომ პერიოდს უკავშირდება. სამშენებლო კომპანიების წარმომადგენლები აღნიშნავენ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე გაყიდვები გაზაფხულიდან დაიწყება, რის შემდეგაც ექსპერტები, ფასების მცირე მატებასაც ელიან.

comments

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial