ბინების ბუმი თუ სპეკულაციის ახალი სპექტრი. როდის გაიაფდება ბინები?

ლია პიტიურიშვილი, ეკ. მეცნ. კანდიდატი, ამბროსი გრიშიკაშვილი, ეკ. მეცნ. კანდიდატი
ბოლო ხანებში გარდამავალი ეკონომიკის ყველა ქვეყანაში, და მათ შორის, საქართველოშიც, მკვეთრად გაიზარდა ბინების ფასი. მისი ზრდა შეეხო როგორც ერთოთახიან, ისე ორ და სამოთახიან ბინებს, კომერციულ ფართობსა და “შავ კარკასს”.
მაგალითად, საშუალოდ 1 კვ.მ. კომერციული ფართობის
ქირა 2002 წლის იანვარში თუ იყო 200 დოლარი (საბურ-
თალოს რაიონი), 2006 წლის იანვარში 1500 დოლარს მიაღწია; კომერციული ფართობის ფასი აღნიშნულ პერიოდში 5-ჯერ გაიზარდა. ანალოგიური ტემპით იზრდებოდა საცხოვრებელო ფართობის ფასი და ქირაც (იხ. ცხრილი).

ამავე პერიოდში გაიზარდა საცხოვრებელი შენობის “შავი კარკასის (1 კვ.მ.) ღირებულებაც – 200-დან 700 დოლარამდე.
2006 წლის 1 იანვრისათვის, მაგალითად, საბურთალოზე 1-ოთახიანი ბინის ფასი საშუალოდ 28 ათასი დოლარი იყო, 3-ოთახიანის კი 55 ათასი დოლარი. ბინების ფასების ანალოგიური ზრდა დაფიქსირდა თბილისის სხვა რაიონებშიც (იხ. დიაგრამა #1).
საქართველოში ბინების ფასის ზრდას განაპირობებს სხვადასხვა მიზეზი, რომელთაგან აღვნიშნავთ რამდენიმეს.
მაგალითად ის, რომ საქართველო უცხოეთიდან ფულადი გზავნილების სახით მნიშვნელოვან შემოსავალს იღებს. ფულს, დაახლოებით, 200-300 ათასი ემიგრანტი აგზავნის (საბანკო არხებით შემოსული თანხის მოცულობა წელიწადში 300 მლნ. დოლარს აღწევს, ხოლო სხვადასხვა არაოფიციალური დათვლებით იგი დაახლოებით 1 მლრდ. დოლარს შეადგენს), რომლის გარკვეული ნაწილი უძრავი ქონების შეძენაზე იხარჯება. გარდა ამისა, ბოლო დროს სერიოზული კონკურენცია არსებობს ბინათმშენებელ კომპანიებს შორის; შავი კარკასის 1 კვ.მ. ფასის ზრდა კი მეორადი ბინების ფასების მნიშვნელოვან გაძვირებას უწყობს ხელს.
ბინათმშენებლობის განვითარებას და ბინების ფასის ზრდას იწვევს აგრეთვე სამშენებლო მასალებისა და მშენებელთა შრომის ანაზღაურების სიძვირეც.
ამ ასპექტით აღსანიშნავია კიდევ ერთი გარემოებაც: როგორც ცნობილია, მოსახლეობის ბინით დაკმაყოფილებას ხელი უნდა შეუწყოს იპოთეკურმა სესხებმა. ბოლო ხანებში ამ სახის სესხების მოცულობები ქვეყანაში საკმაოდ გაიზარდა. ამასთან, როგორც ჩანს, ამ სახის სესხები, თუ ერთი მხრივ ადამიანს ეხმარება ბინის შეძენაში, მეორე მხრივ, ის ბინების ფასის გაზრდასაც იწვევს.
კერძოდ, მას შემდეგ, რაც უკანასკნელ პერიოდში საქართველოში მშენებლობის ბუმი დაიწყო, განსაკუთრებით აქტუალური გახდა იპოთეკური სესხი, რომელსაც ბანკები ბინების მშენებლობის, შეძენის ან რემონტისათვის გასცემენ (სესხის წლიური საპროცენტო განაკვეთი 14%-ია, ხოლო “საქართველოს ბანკის იპოთეკური სესხი -“იპო +, 10,5%), რაც კიდევ უფრო იწვევს ფასების ზრდას. ასეთ სესხზე მოსახლეობის გარკვეულ ნაწილს მიუწვდება ხელი; თუმცა აქვე უნდა აღვნიშნოთ, რომ ფასების ასეთი კატასტროფული ზრდით შეუძლებელია საშუალო შემოსავლის მქონე ოჯახმა იგი შეიძინოს. გამოდის, რომ ბინის შეძენა რიგითი თბილისელისათვის ოცნების საგანი ხდება. ანალოგიური მდგომარეობაა სხვა დიდ ქალაქებშიც: ქუთაისში, ბათუმში, თელავში და ა.შ.
დიაგრამა #1

ბინების გაძვირება მხოლოდ საქართველოში არ ხდება…
როგორც ჩვენ მიერ მოპოვებული მასალებიდან ირკვევა, ბინების ფასის ზრდას თითქმის მთელს მსოფლიოში (ზოგიერთი გამონაკლისის გარდა) აქვს ადგილი. მაგალითად, პოლონეთის დედაქალაქ ვარშავაში 1 კვ. მ. ბინის ფართობი 2500 დოლარი ღირს. აქ ბინების ფასები ასტრონომიული ტემპებით იზრდება. მაგალითად, 1. კვ. მ. ბინის ფასი 2006 წლის იანვარში ვარშავაში ღირდა 1570, ხოლო ივნისში – 1899 დოლარი. იმავე პერიოდში კრაკოვში 1კვ.მ. ბინის ფართობის ფასი 1355-დან 1670 დოლარამდე გაიზარდა. ბინების ფასების ასეთივე ტემპით ზრდას ადგილი ჰქონდა ვროცლავში, გდანსკში, პოზნანში და სხვა მსხვილ ქალაქებში.
ფასების ასეთი ზრდა კი იმას გვიჩვენებს, რომ 55 კვ.-იან ბინაში ვარშავასა თუ კრაკოვში 2006 წლის ივნისში მყიდველს უნდა გადაეხადა 17,5 ათასი დოლარით მეტი, ვიდრე გასული წლის ბოლოს.
პოლონელ ექსპერტთა აზრით, ბინების ფასების ზრდის მიზეზია იმის შიში, რომ მომავალში მათი ფასები კიდევ უფრო გაიზრდება. ამ შიშის ატმოსფეროს კიდევ უფრო ამძაფრებს მასმედია, რომელიც რეგულარულად აცხადებს, თითქოს მომავალში ფასები კიდევ უფრო მოიმატებს.
ასეთ სიტუაციაში მაღალი ტემპებით იზრდება ასევე იპოთეკური კრედიტის საერთო მოცულობა. მაგალითად, პოლონეთის ბანკების ასოციაციის განცხადებით, 2006 წლის მაისში ამ ქვეყნის ბანკებმა გასცეს 4 მლრდ. 63 მილიონი დოლარის ექვივალენტური თანხა, რაც თითქმის 50%-ით აღემატებოდა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდში გაცემული კრედიტების მოცულობას.
მართალია, პოლონეთში ბინების ფასების ზრდას ხელს უწყობს იპოთეკური კრედიტი, მაგრამ იგი თანდათან იაფდება. მაგალითად, 6 წლის წინ ქვეყნის მოქალაქეს ბანკიდან რომ გამოეტანა 120 ათასი ზლოტი (1 დოლარი დაახლოებით ტოლია 3,2 ზლოტის) 25 წლით, მას პროცენტის სახით ყოველთვიურად უნდა გადაეხადა 2,5 ათასი ზლოტი. ცხადია, ასეთ კრედიტს იშვიათად თუ ვინმე იღებდა. დღეს 120 ათასი ზლოტის აღების შემთხვევაში მსესხებელი თვეში იხდის მაქსიმუმ . . . 900 ზლოტს. და ეს მაშინ, როდესაც იმავე პერიოდში საშუალო ხელფასი თითქმის 4-ჯერ გაიზარდა. პოლონეთში პოპულარული გახდა ასევე შესაძენი ქონების ღირებულების 100%-ის ოდენობით კრედიტის გაცემა. თუ ერთი წლის წინ ამ სახის კრედიტს იღებდა ვარშაველთა 14, ახლა იღებს – 13.
ყოველივე აღნიშნულის გამო, ამჟამად პოლონეთში ძალზე გავრცელდა ასევე კრედიტის საფუძველზე ბინის შეძენა, შემდგომ მისი უფრო სარფიანად გასაყიდად. ბინის მყიდველთა თითქმის ყოველი მეხუთედი სწორედ იმიტომ ყიდულობს მას, რომ გააქირაოს და ამ გზით რეგულარული შემოსავლის წყარო გაიჩინოს.
პოლონეთში ბინების ფასის ზრდაზე ზემოქმედებენ ასევე უცხოელები. შესაბამისი გამოთვლებით ცხადი ხდება, რომ მსხვილ პოლონურ ქალაქებში (განსაკუთრებით მათ ცენტრებში) მშენებარე ბინების მეათედს აფინანსებენ ბრიტანელები, ირლანდიელები და ესპანელები. ეს უკანასკნელნი განსაკუთრებით იმ რაიონებში და ისეთ ბინებს ყიდულობენ, რომლებსაც შემდგომ სარფიანად გაყიდიან ან გააქირავებენ. მშენებელთა განცხადებით, მსხვილი პოლონური ქალაქების ცენტრებში აშენებული ბინების 80%-მდე (!) უკვე უცხოელთა ხელშია.
პოლონეთში ბინების ფასს ზრდის ასევე ის გარემოება, რომ ქვეყანაში გაცილებით დიდია მასზე მოთხოვნა, ვიდრე მიწოდება. კერძოდ, 2006 წლის პირველ ნახევარში ექსპლუატაციაში შევიდა 50 ათასამდე ახალი ბინა, ანუ თითქმის იმდენი, რამდენიც მთელი წინა წლის განმავლობაში.
ასეთი პირობები იწვევენ იმასაც, რომ ადამიანს უწევს ბინისათვის მოცდა და ეს დრო იზრდება. კერძოდ, თუ ორი წლის წინ ვარშავაში ახალი ბინის მისაღებად ადამიანს უნდა ელოდა 197 დღე, ახლა ეს პერიოდი გაზრდილია 370 დღემდე. კრაკოვში ანალოგიურ პერიოდში მოცდის დრო 169 დღიდან გაიზარდა 500 დღემდე.
პოლონეთში ბინებს აძვირებს სამშენებლო მიწების ფასის ზრდა (მაგალითად, ბოლო ერთი წლის მანძილზე მიწის ფასი ვარშავაში… 60%-ით გაიზარდა), სამშენებლო მასალებისა და მშენებელთა შრომის ანაზღაურების გაზრდის აუცილებლობა და სხვ. ცნობილია, რომ განსაკუთრებით ბოლო წლებში მრავალმა პოლონელმა მშენებელმა მაღალი შემოსავლის ძიებაში დატოვა სამშობლო და საზღვარგარეთ წავიდა. ამიტომ სამშენებლო ფირმები იძულებულნი ხდებიან, მაღალი ხელფასებით მიიზიდონ ქვეყანაში დარჩენილი მშენებლები.
ბინების ფასებს ზრდის ასევე მშენებელ კომპანიათა მაღალი მარჟა. დღეს სამშენებლო ფირმების საშუალო მარჟა 20-25%-ს შეადგენს, ხოლო თუ მას სამშენებლო მიწის ფართობი წლების წინ აქვს შეძენილი, შეიძლება 100%-იც კი იყოს.
ზოგიერთი ექსპერტის გაანგარიშებით, უძრავი ქონების ფასების ცვლილებისათვის დამახასიათებელია 10-წლიანი ციკლები. ასე მოხდა, მაგალითად, დიდ ბრიტანეთსა და ესპანეთში. მისთვის დამახასიათებელია საშუალო წლიური ზრდა 3%-ის ოდენობით (ინფლაციის გამოკლებით).
ასეთ პირობებში ზოგიერთი ქვეყანა ცდილობს შეღავათიანი კრედიტების მიცემით გაუადვილოს თავის უბინაო მოსახლეობას მისი შეძენა. მაგალითად, პოლონეთში, თუ სხვა ჩვეულებრივ პირობებში ადამიანს შეუძლია იპოთეკური სესხი აიღოს 5%-ად, სახელმწიფო მას ეხმარება და აძლევს შესაძლებლობას, იგივე კრედიტი 1,9%-ად აიღოს.
უძრავ ქონებაზე ფასები მაღალი ტემპებით იზრდება ცენტრალურ და აღმოსავლეთ ევროპის სხვა ქვეყნებშიც. აქ ეს ტემპები შენარჩუნდება მინიმუმ 10 წელიწადი. აღნიშნულ რეგიონში ფასების გაზრდა ერთი მხრივ გამოიწვია ამ ქვეყნების ევროკავშირში მიღებამ 2004 წლის 1 მაისს და, მეორე მხრივ, ამ ქვეყნებიდან დასავლეთ ევროპაში მრავალი ახალგაზრდის წასვლამ. როგორც მიმომხილველები აღნიშნავენ, დასავლეთ ევროპაში მათი სამუშაოდ წასვლის უმთავრესი მიზანია ფულის დაგროვება, რათა სამშობლოში დაბრუნებულებს საცხოვრებელი ბინის შეძენა შეეძლოთ.

თითქმის მსგავსი სიტუაციაა რუსეთში
ბინების ფასები გაიზარდა მოსკოვშიც. 2006 წლის I ნახევარში ბინები 50%-ით გაძვირდა. კერძოდ, თუ 2005 წლის ოქტომბერში აქ 1 კვ.მ. საბინაო ფართობის ფასი შეადგენდა მხოლოდ 2 ათას დოლარს, მიმდინარე წლის ივლისის დასაწყისში იგი 3500 დოლარი გახდა. მოსკოვი რომ მსოფლიოში ერთ-ერთი ძვირი ქალაქია, აქედანაც ჩანს.
აღსანიშნავია, რომ ასეთი მაღალი ფასების პირობებში დაწყებულ მშენებლობათა ნაწილი (დაახლოებით 30%) დაკონსერვებულია ფასების კიდევ უფრო გაზრდის გამო. ცხადია, ესეც ზრდის ბინების ფასებს. შედეგად, უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა 2,5-ჯერ აღემატება მიწოდებას.
ამა წლის მაისის თვეში ფულის უძრავ ქონებაში ჩადება 10-ჯერ უფრო მომგებიანი იყო რუსეთში, ვიდრე ბანკში გრძელვადიან დეპოზიტზე.
რუსული იპოთეკისათვის დამახასიათებელია დიდი თავდაპირველი შესატანი (მაგალითად, ბინის ღირებულების თითქმის მესამედი), მოკლე ვადიანობა (დანარჩენი თანხის 5-10 წლის მანძილზე დაბრუნება), მაღალი საპროცენტო განაკვეთი (თითქმის 20% გადასახადი კრედიტზე) და ეს მაშინ, როდესაც რუსეთში საშუალო ხელფასი დაახლოებით 600 დოლარია.
უძრავი ქონება გაძვირდა ევროპაში. საფრანგეთის დიდ ქალაქებში ის 10�000 ევროდან იწყება, რომ არაფერი ვთქვათ სანაპირო ზოლზე კანიდან ნიცამდე. ანალოგიურია იტალიური სანაპირო და დიდი ქალაქები.
ნავთობისა და ოქროს ფასების რყევის დიდი აპლიდუდის გამო, ინვესტორები სულ უფრო მეტ დაბანდებას ახორციელებენ უძრავ ქონებაში. პარიზის ბინების ნახევარი დაკეტილია, რადგან ინვესტორებს არ აწყობთ მისი გაქირავება, ის ისედაც იზრდება ფასში. ასევე საქართველოში, ბინების ყიდვა-გაყიდვა, ლაპარაკია მშენებარე კორპუსებსა და მათში ფულის დაბანდებაზე, თბილისელებისათვის ჩვეულებრივი და მაღალმომგებიანი რენტაბელური მიზეზი გახდა. ეს არის მიზეზი ფასების ზრდისა და, ასევე, ბანკების იპოთეკური კრედიტის მოცულობის ზრდა. რამაც ბინა ხელმისაწვდომი გახდა და შეცვალა ყიდვის მექანიზმი. ბინის ფასები 2007 წელს ზრდას შეწყვეტს და 2008 წლიდან დაიწყებს უმნიშვნელო, მაგრამ მაინც, დაცემას, გარდა ისტორიული ადგილებისა და სუპერელიტარული სახლებისა. დღეს ამ სფეროში მოგების ნორმა მერყეობს 60-150% შორის.
ამრიგად, როგორც ვხედავთ, ბინების ფასების ზრდაზე, როგორც საქართველოში, ისე სხვა ქვეყნებშიც, მოქმედებს სხვადასხვა მიზეზი, რომლის გვერდის ავლაც შეუძლებელია დღევანდელი გლობალიზაციისა და ინტეგრაციის პირობებში.