კითხვები იურიდიულ ბიუროს

რედაქციისაგან
საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 21 მაისის “საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის წესის შესახებ კანონში ცვლილების შეტანის შესახებ #747 ბრძანებაზე კომენტარი გააკეთა საერთაშორისო იურიდიული ბიურო LBჩ-ის ადვოკატმა ნიკოლოზ გულუამ
საქართველოს შინაგან საქმეთა მინისტრის ბრძანება #747
2007 წლის 24 მაისი ქ.თბილისი
საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის წესის დამტკიცების შესახებ
“საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღვეთის მიზნით განსახორციელებელ ღონისძიებათა განსაზღვრის შესახებ” საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 21 მაისის # 317 ბრძანებულების და “პოლიციის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-9 მუხლის პირველი პუნქტის “ფ” ქვეპუნქტისა და საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესრულების მიზნით, ვბრძანებ:
1. დამტკიცდეს საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის თანდართული წესი.
2. ეს ბრძანება ამოქმედდეს გამოქვეყნებისთანავე.
ი. მერაბიშვილი
რეგისტრირებულია საქართველოს იუსტიციის სამინისტროში
სარეგისტრაციო კოდი 140.130.000.22.034.010.394
საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის წესი
მუხლი 1. ზოგადი დებულებანი
1. ეს წესი განსაზღვრავს საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის წესს, პროცედურებსა და პირობებს, აგრეთვე აღნიშნულ პროცესში მონაწილე პირების უფლებებსა და მოვალეობებს.
2.აღნიშნული წესი ვრცელდება მათ შორის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის იმ შემთხვევებზე, რომელზედაც მიმდინარეობს სისხლის სამართლის საქმის გამოძიება ან სასამართლო დავა.
3.აღნიშნული წესის მოქმედება არ ვრცელდება საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის იმ შემთხვევებზე, რომელზედაც გამოტანილი სასამართლოს ან კერძო არბიტრაჟის გადაწყვეტილება კანონიერ ძალაშია შესული.
4. ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში ლტოლვილთაA და იძულებით გადაადგილებულ პირთაA- დევნილთაA მიმართ, საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებები უნდა განხორციელდეს საქართველოს ლტოლვილთა და განსახლების სამინისტროსთან შეთანხმებით. აღნიშნული შეთანხმების საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების აღსრულება.
მუხლი 2. ტერმინთა განმარტებანი
ამ წესში გამოყენებულ ტერმინებს აქვთ შემდეგი მნიშვნელობა:
ა) საკუთრებაში დამადასტურებელი დოკუმენტი – ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, ხოლო ამ წესის მე-3 მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო რუკა ( ან საკადასტრო გეგმა);
ბ) მართლზომიერი მფლობელობის ან/და სარგებლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი – ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, რომელიც ადასტურებს უძრავ ნივთზე აღნაგობის, უზუფრუქტის, სერვიტუტის, იპოთეკის (მხოლოდ ბინაში ცხოვრების უფლებით), იჯარის, ქირავნობის ან თხოვების უფლებას, საჯარო რეესტრში არარეგისიტრირებული ქირავნობის ან თხოვების ხელშეკრულება, კანონიერ ძალაში შესული სასამართლოს (კერძო არბიტრაჟის ) გადაწყვეტილება ან “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონით გათვალისწინებული დოკუმენტი, ლტოლვილის ან იძულებით გადაადგილებული პირის – დევნილის მოწმობა ან საქართველოს ლტოლვილთა და განსახლების სამინისტროს მიერ გაცემული ცნობა ლტოლვილის ან დევნილის დროებითი საცხოვრებელი ადგილის შესახებ (მხოლოდ ლტოლვილთა ან იძულებით გადაადგილებულ პირთაA- დევნილთა კომპაქტურად განსახლების ობიექტებისათვის) ან საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული მართლზომიერი მფლობელობის ან/და სარგებლობის უფლების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტი;
გ) საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფა ან სხვაგვარად ხელშეშლა – მესაკუთრის ნების საწინააღმდეგოდ პირის მიერ უძრავი ნივთის ფლობა, აღნიშნული უძრავი ნივთით სარგებლობა. უძრავ ნივთზე (ნივთში) მოძრავი ნივთების განთავსება ან/და სხვა ქმედებები, რაც ხელს უშლის მესაკუთრის მიერ საკუთრების უფლების განხორციელებას;
დ) საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელმყოფი (შემდგომში-ხელმყოფი) – პირი, რომელიც მესაკუთრის ნების საწინააღმდეგოდ ფლობს სხვის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთს, სარგებლობს აღიშნული ნივთით ან/და სხვაგვარად ხელს უშლის მესაკუთრის მიერ საკუთრების უფლების განხორციელებას;
ე) უფლებამოსილი პირი – საქართველოს შინაგან საქმეთა მინისტრის ბრძანებით განსაზღვრული პირი/ორგანო, რომელიც ახორციელებს საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებებს;
ვ) საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის აღკვეთა – თანაზომიერების პრინციპის გათვალისწინებით ხელმყოფის უძრავი ნივთიდან ფიზიკურად გამოყვანა, სპეციალური ტექნიკური საშუალებების გამოყენებით უძრავ ნივთში შეღწევა და სხვა ღონისძიებების ერთობლიობა, რომელიც უზრუნველყოფს უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების დაცვას და არ იწვევს პირის წამებას, არაადამიანურ ან დამამცირებელ მოპყრობას (დასჯას);
ზ) უძრავი ნივთი – საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით განსაზღვრული ნივთი;
თ) მოძრავი ნივთი – ნებისმიერი ნივთი, რომელიც არ წარმოადგენს უძრავ ნივთს;
ი) განცხადება – საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის შესახებ წერილობითი განცხადება;
კ) განმცხადებელი – უძრავი ნივთის მესაკუთრე ან მისი წარმომადგენელი, რომელიც ამ წესის შესაბამისად წარადგენს სათანადო განცხადებას უფლებამოსილ პირთან.
მუხლი 3. განცხადების წარდგენის წესი
1. უძრავი ნივთზე საკუთრების უფლების დაცვა ხორციელდება განცხადების საფუძველზე. მესაკუთრემ (წარმომადგენელმა) განცხადება უნდა წარუდგინოს იმ უფლებამოსილ პირს, რომლის სამოქმედო ტერიტორიაზეც არის განთავსებული მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი.
2. განცხადებაში უნდა მიეთითოს:
ა) მესაკუთრის (წარმომადგენლის) გვარი, სახელი და მამის სახელი, იურიდიული პირის შემთხვევაში – მისი სახელწოდება, მისამართი, საკონტაქტო მონაცემები, უძრავი ნივთის ზუსტი ადგილმდებარეობა, მოთხოვნის შინაარსი და დასაბუთება;
ბ) ამ პუნქტის “ა” ქვეპუნქტში აღნიშნული მონაცემები სავარაუდო ხელმყოფზე – თუ აღნიშნული მონაცემები ცნობილია მესაკუთრისათვის (წარმომადგენლისათვის).
3. განცხადებას თან უნდა დაერთოს:
ა) ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან:
ბ) საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი და საკადასტურო რუკა ან საკადასტრო გეგმა – თუ აღნიშნული დოკუმენტის მიხედვით შეუძლებელია უძრავი ნივთის ზუსტი მისამართის ან სხვა პარამეტრების დადგენა;
გ) საქართველოს ლტოლვილთა და განსახლების სამინისტროს ცნობა-ინფორმაცია ობიექტში დროებით მცხოვრებ ლტოლვილთა ან იძულებით გადაადგილებულ პირთა-დევნილთა შესახებ – თუ უძრავი ნივთი წარმოადგენს ლტოლვილთა ან იძულებით გადაადგილებულ პირთა – დევნილთა კომპაქტურად განსახლების ობიექტს.
4. უძრავი ნივთის მესაკუთრის წარმომადგენლის მიერ უფლებამოსილ პირთან განცხადების წარდგენის შემთხვევაში განცხადებას თან უნდა დაერთოს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად გაცემული რწმუნებულება.
5. განმცხადებელი ვალდებულია ხელი შეუწყოს და საჭიროების შემთხვევაში დაეხმაროს უფლებამოსილ პირს საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების განხორციელებაში.
6. იმ შემთხვევაში, თუ უფლებამოსილ პირთან წარმოდგნილი იქნება სასამართლო ან საარბიტრაჟო გადაწყვეტილება, მაშინ აღნიშნულ გადაწვეტილებას თან უნდა დაერთოს მისი კანონიერ ძალაში შესვლის დამადასტურებელი დოკუმენტი.
7. ყალბი დოკუმენტის წარმოდგენის შემთხვევაში განმცხადებელი პასუხს აგებს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.
მუხლი 4. განცხადების განხილვის წესი და ვადები
1. უფლებამოსილი პირი უზრუნველყოფს განცხადების მიღებას და რეგისტრაციას. სათანადო მოთხოვნის შემთხვევაში გამცხადებელს ეცნობება განცხადების რეგისტრაციის თარიღი და ნომერი.
2. განცხადების რეგისტრაციიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში უფლებამოსილი პირი ამოწმებს განცხადების შესაბამისობას ან წესის მე-3 მუხლით დადგენილ მოთხოვნებთან და მასთან შეუსაბამობის აღმოჩენის შემთხვევაში განმცხადებელს დაუყოვნებლივ აცნობებს წერილობით პასუხს. უფლებამოსილი პირი ამოწმებს განცხადებაზე თანდართულ დოკუმენტაციას და მის ნამდვილობაში ეჭვის შეტანის შემთხვევაში უზრუნველყოფს გამოძიების დაწყებას.
3. თუ განცხადება აკმაყოფილებს ამ წესის მე-3 მუხლით დადგენილ მოთხოვნებს, მაშინ უფლებამოსილი პირი ვალდებულია მიიღოს საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ზომები.
4. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების გატარების შესახებ უარყოფითი პასუხი განმცხადებელს უნდა ეცნობოს განცხადების რეგისტრაციიდან არა უგვიანეს 30 კალენდარული დღის ვადაში.
მუხლი 5. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის სავარაუდო ხელმყოფის გაფრთხილება
1. უფლებამოსილი პირი წერილობით გაფრთხილებას (დანართი N 1) აძლევს სავარაუდო ხელმყოფს და სთავაზობს მას ნებაყოფილობით შეწყვიტოს სხვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფა ან სხვაგვარად ხელშეშლა და გაიტანოს მისი მოძრავი ნივთები.
2. წერილობითი გაფრთხილება დგება 2 ეგზემპლარად, საიდანაც ერთი გადაეცემა სავარაუდო ხელმყოფს, უძრავი ნივთზე (ნივთში) მყოფ სრულწლოვან წევრს ან სამუშაო ადგილის ადმინისტრაციას (რომლებიც თავის მხრივ ვალდებული არიან აღნიშნული გაფრთხილების შინაარსი აცნობონ სავარუდო ხელმყოფს), ხოლო ერთი ეგზემპლარი რჩება უფლებამოსილ პირთან. გაფრთხილების ჩაბარება დასტურდება მის მეორე ეგზემპლარზე მიმღების ხელმოწერით. გაფრთხილება ჩაბარებულად ითვლება თუ:
ა) ამ მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრულმა პირმა უარი განაცხადა გაფრთხილების მიღებაზე ან ხელმოწერაზე (რაც აღინიშნება გაფრთხილების ფურცელში):
ბ) პრესაში სავარაუდო ხელმყოფის გაფრთხილების შესახებ განცხადების გამოქვეყნებიდან მე-5 დღეს. აღნიშნული განცხადება უნდა გამოქვეყნდეს განცხადების რეგისტრაციიდან არა უგვიანეს 10 სამუშაო Dდღის ვადაში. გაფრთხილება შეიძლება განათავსდეს შესაბამისი ადგილობრივი თვითმმარველობის ორგანოს საინფორმაციო დაფაზე (შენიშვნა: ამ ქვეპუნქტით განსაზღვრული განცხადების პრესაში გამოქვეყნება ან შესაბამისი ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოს საინფორმაციო დაფაზე განთავსება არ არის სავალდებულო იმ შემთხვევაში, თუ გაფრთხილების ფურცელი ჩაბარდა ამ მუხლის მე-2 პუნქტით განსაზღვრულ რომელიმე პირს.
3. ყალბი დოკუმენტის წარმოდგენის შემთხვევაში სავარაუდო ხელმყოფი პასუხს აგებს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.
მუხლი 6. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებანი
1. სავარაუდო ხელმყოფი ვალდებულია გაფრთხილებიდან 5 სამუშაო დღის ვადაში ნებაყოფლობით შეწყვიტოს სხვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფა ან სხვაგვარად ხელშეშლა და გაიტანოს მისი მოძრავი ნივთები.
2. ამ მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი მოთხოვნისადმი დაუმორჩილებლობის შემთხვევაში იძულებითი წესით განხორციელდება საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთა. ამ მიზნით, უფლებამოსილ პირს შეუძლია გამოიყენოს კანონმდებლობით მისთვის მინიჭებული უფლებამოსილებანი.
3. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების განხორციელების დროს აკრძალულია ფიზიკური იძულების, სპეციალური საშუალებებისა და ცეცხლსასროლი იარაღის გამოყენება ორსულობის, მცირეწლოვნობის, ინვალიდობის და ხანდაზმულობის აშკარა ნიშნების მქონე პირთა მიმართ, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ისინი ახდენენ შეიარაღებულ ან ჯგუფურ თავდასხმას ან შეიარაღებულ წინააღმდეგობას უწევენ უფლებამოსილ პროცესში მონაწილე პირთა სიცოცხლესა და ჯანმრთელობას, თუ სხვა ხერხითა და საშუალებით ასეთი თავდასხმის მოგერიება შეუძლებელია.
4. ფიზიკური იძულების, სპეციალური საშუალებებისა და ცეცხლსასროლი იარაღის გამოყენების შემთხვევაში უფლებამოსილი პირი მოვალეა ყველა ღონე იხმაროს სხვა პირთა უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად და დაზარალებულისათვის გადაუდებელი სამედიცინო დახმარების აღმოსაჩენად.
5. უფლებამოსილი პირი ვალდებულია ცეცხლსასროლი იარაღის გამოყენების შესახებ დაუყოვნებლივ აცნობოს თავის უშუალო უფროსსა და პროკურორს.
6. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებები უნდა განხორციელდეს ამ მუხლის პირველი პუნქტით განსაზღვრული ვადის გასვლიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში.
7. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის თარიღი და დრო უნდა ეცნობოს მესაკუთრეს (წარმომადგენელს). მესაკუთრე (წარმომადგენელი) ვალდებულია ადგილზე გამოცხადდეს აღკვეთის ღონისძიებების განხორციელების დღეს.
8. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის აღსრულებისთანავე უფლებამოსილი პირი ადგენს ოქმს (დანართი N 2), რომელსაც მასთან ერთად ხელს აწერს ქმედუნარიანი ორი დამსწრე (თუ არის). მხარეებს აქვთ თითო დამწრის დასახელების უფლება. მათ უფლება აქვთ Aაგრეთვე გაეცნონ ოქმს და მიიღონ მისი ასლი.
9. უფლებამოსილი პირის კანონიერი მოთხოვნისადმი დაუმორჩილებლობის შემთხვევაში საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელმყოფს ან სხვაგვარად ხელშემშლელ პირს დაეკისრება პასუხისმგებლობა კანონმდებლობით დადგენილი წესით.
მუხლი 7. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების შეჩერება
საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებები შეჩერდება იმ შემთხვევაში, თუ:
ა) საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის დღეს მესაკუთრე ან მისი წარმომადგენელი არ გამოცხადდება უძრავი ნივთის ადგილსამყოფელზე – აღნიშნული პირის ადგილზე გამოცხადებამდე;
ბ) უძრავ ნივთზე საკუთრების, მართლზომიერი მფლობელობის ან/და სარგებლობის საკითხის გარკვევა მოითხოვს სხვა სამინისტროდან/დაწესებულებიდან სათანადო ინფორმაციის მიღებას – წერილობითი ფორმით აღნიშნული ინფორმაციის მიღებამდე;
გ) ექიმის დასკვნის საფუძველზე ხელმყოფის ჯანმრთელობის მდგომარეობა შეიძლება მნიშვნელოვნად გაუარესდეს და დადგეს მძიმე შედეგი აღკვეთის ღონისძიებების გაგრძელების შემთხვევაში.
მუხლი 8. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების შეწყვეტა
1. საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების შეწყვეტის საფუძველია:
ა) აღკვეთის ღონისძიებების დასრულებამდე უძრავ ნივთზე საკუთრების, მართლზომიერი მფლობელობის ან/და სარგებლობის უფლების დამდასტურებელი დოკუმენტის წარმოდგენა:
ბ) უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის საკითხებთან დაკავშირებით სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილების დამადასტურებელი დოკუმენტის წარმოდგენა;
გ) საქართველოს ლტოლვილთა და განსახლების სამინისტროდან ლტოლვილების და იძულებით გადაადგილებული პირების მიმართ საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების განხორციელების მიზანშეუწონლობის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარმოდგენა.
2. ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული რომელიმე დოკუმენტის წარმოდგენის შემთხვევაში განმცხადებელს, მისი მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე ეცნობება უარყოფითი პასუხი.
მუხლი 9. მოძრავი ნივთების გამოთავისუფლება უძრავი ნივთიდან
უძრავ ნივთში განთავსებული მოძრავი ნივთების ბედი წყდება მხარეთა ურთიერთშეთანხმებით. მხარეთა შორის ურთიერთშეთანხმების მიუღწევლობის შემთხვევაში, უძრავი ნივთის მესაკუთრეს უფლება აქვს მოძრავი ნივთები საკუთარი ხარჯით გამოათავისუფლოს უძრავი ნივთიდან. იგი პასუხს არ აგებს გამოთავისუფლებული მოძრავი ნივთების შენახვაზე. ზემოაღნიშნულ მოძრავ ნივთებთან დაკავშირებით მხარეთა შორის დავის არსებობის შემთხვევაში საკითხი მოწესრიგდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი წესით.
მუხლი 10 გასაჩივრების წესი
განცხადების დაკმაყოფილებაზე უარყოფითი პასუხი. აგრეთვე უფლებამოსილი პირის სხვა მოქმედებები და გადაწვეტილებები შეიძლება გასაჩივრდეს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის
ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთა
(საქართველოს კანონმდებლობაში შესული უკანასკნელი ცვლილებების მიხედვით)
საკუთრების უფლება კონსტიტუციით და საერთაშორისო სამართლით აღიარებული ადამიანის ძირითადი უფლებაა. საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით საკუთრება და მემკვიდრეობის უფლება აღიარებული და უზრუნველყოფილია. დაუშვებელია საკუთრების, მისი შეძენის, გასხვისების ან მემკვიდრეობით მიღების საყოველთაო უფლების გაუქმება. საკუთრების უფლება დაცულია ასევე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა კონვენციის #1 ოქმით, რომლის თანახმად ყველა ფიზიკურ და იურიდიულ პირს აქვს უფლება დაუბრკოლებლად ისარგებლოს თავისი ქონებით. არავის არ შეიძლება წაერთვას ქონება, იმ შემთხვევის გარდა, როცა ამას საზოგადოების ინტერესები მოითხოვენ და იმ პირობებით, რომლებიც გათვალისწინებული არიან კანონით და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით. საკუთრების უფლების შინაარსის და მისი დაცვის საკითხების დეტალურ მოწესრიგებას შეიცავს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, საკუთრების დასაცავად გამოცემულია ასევე სხვა კანონქვემდებარე აქტები.
სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლით მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. სარგებლობის უფლება მოიცავს ასევე შესაძლებლობას, არ ისარგებლოს პირმა თავისი ნივთით. ერთის მხრივ, საკუთრება პირის ნივთთან ურთიერთობაა, რაც გამოხატულია საკუთრების პოზიტიურ შინაარსში – ფლობის, სარგებლობის და განკარგვის უფლებაში, ხოლო მეორეს მხრივ, საკუთრება ესაა ნივთის თაობაზე ადამიანებს შორის ურთიერთობა. აქ ვლინდება საკუთრების ნეგატიური შინაარსი1 – კერძოდ მესაკუთრის უფლება არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა.
საკუთრება შეიძლება იყოს მხოლოდ კერძო. საკუთრება არის ნივთზე ბატონობის უფლება. სწორედ ესაა არსებითი მისი შინაარსის განსაზღვრისას. პირს აქვს ან არა აქვს ეს უფლება. არსებითი აქ სარგებლობის და განკარგვის უფლებამოსილებაა. სიტყვა “კერძო” სწორედ ნივთისადმი სრული ბატონობის უფლების, ამ უფლების ბუნებითი ხასიათის აღსანიშნავად გამოიყენება და არა საკუთრების უფლების მატარებელთა რაოდენობიდან გამომდინარე. “კერძო” ხაზს უსვამს საკუთრების ბუნებით უფლებას, მის ინდივიდუალურ, აბსოლუტურ, ერთიან, განუყოფელ ხასიათს. ამ აზრით, კერძო საკუთრების უარყოფა, ამავე დროს, ნიშნავს საკუთრების უარყოფას.2
რომის სამართლიდან მოყოლებული ცნობილია საკუთრების დაცვის ორი საშუალება – სავინდიკაციო და ნეგატორული სარჩელის წარდგენა. პირველს მიმართავენ მაშინ, როდესაც მესაკუთრეს ჩამოერთვა ნივთზე მფლობელობა, ამ დროს ხდება სხვისი უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა მესაკუთრის მიერ. საკუთრების დაცვის მეორე საშუალებაზე, ნეგატორულ სარჩელზე უნდა ითქვას, რომ ამ დროს საკუთრების ხელყოფა ან სხვაგვარი ხელშეშლა ხდება ნივთის ამოღების ან მისი ჩამორთმევის გარეშე. ამ უფლების დასაცავად პირს უნდა მიემართა სასამართლოსთვის შესაბამისი სარჩელით, თუმცა 2006 წლის 8 დეკემბერს სამოქალაქო კოდექსში შეტანილ იქნა დამატება, რომლის თანახმადაც, თუ ხდება უძრავ ნივთზე საკუთრების ხელყოფა ან სხვაგვარი ხელშეშლა, მაშინ მესაკუთრეს შეუძლია ხელის შემშლელს მოსთხოვოს ამ მოქმედების აღკვეთა. თუ ამგვარი ხელშეშლა კვლავ გაგრძელდება, მაშინ მესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს მოქმედების აღკვეთა სასამართლო გადაწყვეტილების გარეშე, შესაბამისი სამართალდამცავი ორგანოსაგან, კანონით დადგენილი საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენის გზით, გარდა სავარაუდო ხელმყოფის მიერ უძრავ ნივთზე საკუთრების, მართლზომიერი მფლობელობის ან/და სარგებლობის დამადასტურებელი წერილობითი დოკუმენტის წარდგენის შემთხვევისა (172-ე მუხლის მე-3 ნაწილი). ეს დამატება წინგადადგმულ ნაბიჯად უნდა ჩაითვალოს, რომლის თანახმადაც ნაცვლად სასამართლო წესით დაცვისა, რაც ხანგრძლივ პროცედურებთან და ფორმალობებთან არის დაკავშირებული (სარჩელის შეტანა, შესაბამისი ბაჟის გადახდით, მისი მიღების, მომზადების და მთავარ სხდომაზე განხილვის, ასევე გასაჩივრების და შესაბამის ინსტანციებში განხილვის სტადიები, რაც ხშირად წლობით გრძელდება), შემოღებულ იქნა უძრავ ნივთებზე საკუთრების დაცვა სასამართლო გადაწყვეტილების გარეშე, შინაგან საქმეთა შესაბამისი ორგანოების მიერ. დაცვის ეს საშუალება გაცილებით სწრაფი და ოპერატიულია. ამ საკანონმდებლო სიახლის ეფექტურად დასანერგად მიღებულ იქნა რიგი კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტები, კერძოდ “საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღვეთის მიზნით განსახორციელებელ ღონისძიებათა განსაზღვრის შესახებ” საქართველოს პრეზიდენტის 2007 წლის 21 მაისის #317 ბრძანებულება და საქართველოს შინაგან საქმეთა მინისტრის #747 ბრძანებით დამტკიცებული საკუთრებაში არსებული Uუძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის წესი, რომლებიც ადგენენ კანონის ნორმათა შემვსებ წესებს.
საკუთრების ხელყოფისას დაცვის ამ არასასამართლო საშუალების გამოყენებისთვის აუცილებელია შემდეგი პირობების არსებობა:
1. ეს წესი ვრცელდება მხოლოდ უძრავ ნივთებზე, რომელსაც სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით მიეკუთვნება “მიწის ნაკვეთი მასში არსებული წიაღისეულით, მიწაზე აღმოცენებული მცენარეები, ასევე შენობა-ნაგებობანი, რომლებიც მყარად დგას მიწაზე”.
2. აუცილებელია ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან. ეს განპირობებულია იმით, რომ უძრავ ნივთზე საკუთრებითი ურთიერთობის ხასიათი, მასზე არსებული დატვირთვები (აღნაგობა, უზუფრუქტი, სერვიტუტი, იპოთეკა, ასევე ნებაყოფლობითი წესით რეგისტრირებული იჯარა, ქირავნობა, თხოვება) ვლინდება საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან, რომელიც მესაკუთრის და საკუთრების ფარგლების შესახებ სარწმუნო ცნობას შეიცავს. ამასთან ამონაწერი არ უნდა იყოს ვადაგასული.
3. ხელმყოფის სახით დასახელებულ პირს ამ ნივთზე საკუთრების, მართლზომიერი მფლობელობის ან/და სარგებლობის უფლება მიღებული არ უნდა ქონდეს მესაკუთრისგან ან სხვა უფლებამოსილი პირისგან სხვადასხვა სამართლებრივი ურთიერთობის საფუძველზე, ასე მაგალითად, ნასყიდობა, ჩუქება, ქირავნობა, თხოვება, აღნაგობა უზუფრუქტი და სხვა. შესაბამისად სავარაუდო ხელმყოფისგან ამის დამადასტურებელი საბუთის წარმოდგენა გამორიცხავს “ხელყოფის ან ხელშეშლის” აღკვეთას. ასსეტ, ასე ვთქვათ, კონტრ-დოკუმენტს წარმოადგენს ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან სადაც ხელმყოფად დასახელებული პირი მითითებულია მესაკუთრედ, ასევე ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, რომელიც ადასტურებს უძრავ ნივთზე აღნაგობის, უზუფრუქტის, სერვიტუტის, იპოთეკის (მხოლოდ ბინაში ცხოვრების უფლებით), იჯარის, ქირავნობის ან თხოვების უფლებას, საჯარო რეესტრში არარეგისიტრირებული ქირავნობის ან თხოვების ხელშეკრულება, კანონიერ ძალაში შესული სასამართლოს (კერძო არბიტრაჟის) გადაწყვეტილება ან “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონით გათვალისწინებული დოკუმენტი – წერილობითი შეთანხმება საცხოვრებელი სადგომის ნასყიდობაზე (სანოტარო ფორმის დაცვის გარეშე), სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრაციის და კომუნალური გადასახადების გადახდის თუ მესაკუთრისათვის გარკვეული ოდენობის საფასურის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი, ასევე ადმინისტრაციული აქტი, რომლითაც პირი შესახლებულ იქნა საცხოვრებელ სადგომში. ლტოლვილის ან იძულებით გადაადგილებული პირის დევნილის მოწმობა ან საქართველოს ლტოლვილთა და განსახლების სამინისტროს მიერ გაცემული ცნობა ლტოლვილის ან დევნილის დროებითი საცხოვრებელი ადგილის შესახებ (მხოლოდ ლტოლვილთა ან იძულებით გადაადგილებულ პირთაA- დევნილთა კომპაქტურად განსახლების ობიექტებისათვის) ან საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული მართლზომიერი მფლობელობის ან/და სარგებლობის უფლების დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტი. Aასე მაგალითად, თუ მესაკუთრეს შეაქვს განცხადება ისეთი პირის წინააღმდეგ, რომელსაც ქირავნობის ან სხვა მსგავსი ხელშეკრულების (იჯარა, აღნაგობა, უზუფრუქტი, იპოთეკა (მხოლოდ ბინაში ცხოვრების უფლებით და სხვ.) საფუძველზე დაკავებული აქვს ეს უძრავი ნივთი, ცხადია, არ ექვემდებარება გამოსახლებას. იგივე შეიძლება ითქვას მოსარგებლეზე. ასევე ლტოლვილებზე, რომლებიც კომპაქტურად არიან შესახლებული.
რაც შეეხება უძრავ ნივთზე საკუთრების ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის პროცედურებს, იგი შემდეგ ეტაპებს გაივლის:
1. მესაკუთრის მიერ განცხადების შეტანა პოლიციის განყოფილების იმ უფლებამოსილ პირთან, რომლის სამოქმედო ტერიტორიაზეც არის განთავსებული მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთი. Gგანცხადება უნდა შეიცავდეს: განმცხადებლის და სავარაუდო ხელმყოფის ვინაობას და მისამართს, უძრავი ნივთის ზუსტ ადგილმდებარეობას, იმის აღწერას თუ რაში გამოიხატა ხელყოფა ან სხვაგვარი ხელშეშლა და რას ითხოვს მესაკუთრე. განცხადებას თან უნდა დაერთოს ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და საკადასტრო რუკა ან საკადასტრო გეგმა თუ აღნიშნული დოკუმენტით შეუძლებელია უძრავი ნივთის ზუსტი მისამართის დადგენა. ხელყოფა შეიძლება გამოიხატოს ხელმყოფის მიერ მეზობლის მიწის ნაკვეთის თვითნებურ შემოერთებაში ან შენობის მთლიანად ან ნაწილობრივ დაკავებაში და სხვა ისეთ მოქმედებაში, რომლითაც მესაკუთრეს ჩამოერთმევა ნივთის ფლობის და სარგებლობის შესაძლებლობა. ასევე სხვა ქმედებები, მაგალითად მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის მიერ მეზობლის ნაკვეთზე საძოვრად თავის პირუტყვის შეშვება, ან წყლით უნებართვოდ სარგებლობა.
2. განცხადების რეგისტრაციიდან 10 სამუშაო დღის ვადაში უფლებამოსილი პირი ამოწმებს განცხადებას არის თუ არა სათანადოდ შედგენილი და ერთვის თუ არა ამონაწერი. იმ შემთხვევაში თუ განცხადებას რაიმე მონაცემი აკლია, განმცხადებელს წერილობით ეცნობება, Uხოლო უარი განცხადების დაკმაყოფილებაზე უნდა ეცნობოს 30 კალენდარული დღის ვადაში. Uუარის თქმის საფუძველი შეიძლება იყოს ამონაწერის წარუდგენლობა, ან სავარაუდო ხელმყოფის მიერ მართლზომიერი ფლობის და სარგებლობის დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენა, განმცხადებლის მიერ ყალბი დოკუმენტის წარდგენა და სხვა. ასეთი უარი შეიძლება გასაჩივრდეს ზემდგომ ორგანოში ან სასამართლოში.
3. უფლებამოსილი პირი წერილობით აფრთხილებს ხელმყოფს ნებაყოფლობით შეწყვეტოს სხვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფა ან სხვაგვარად ხელშეშლა და გაიტანოს მისი მოძრავი ნივთები. ამისთვის მას ეძლევა 5-დღიანი ვადა. ამასთანავე მიეთითება, რომ შეუძლია წარმოადგინოს მართლზომიერი ფლობის თუ სარგებლობის დამადასტურებელი რომელიმე ზემოაღნიშნული დოკუმენტი და რომ წინააღმდეგ შემთხვევაში მის მიმართ იძულებითი წესით განხორციელდება სხვისი საკუთრების ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებები. გაფრთხილება ბარდება სავარაუდო ხელმყოფს, უძრავ ნივთზე მყოფ სრულწლოვან პირს ან სამუშაო ადგილის ადმინისტრაციას, რომლებიც ვალდებულნი არიან გაფრთხილების შინაარსი აცნობონ სავარაუდო ხელმყოფს. ამასთან გაფრთხილების მიღებაზე უარი ჩაითვლება მის ჩაბარებად. გაფრთხილება ჩაბარებულად ითვლება ასევე გაფრთხილების პრესაში გამოქვეყნებიდან 5 დღის ვადაში. ეს იმ შემთხვევებში შეიძლება მოხდეს, როდესაც სავარაუდო ხელმყოფი დაემალება უფლებამოსილ პირს, არ იმყოფება ადგილზე ან სხვა მიზეზით ვერ ხერხდება გაფრთხილების ჩაბარება.
4. თუ სავარაუდო ხელმყოფმა არც მართლზომიერი ფლობის და სარგებლობის დოკუმენტი წარმოადგინა, რაც ხელყოფის აღკვეთის ღონისძიებების შეწყვეტის საფუძველია და არც გაფრთხილებიდან 5 დღის ვადაში ნებაყოფლობით შეუწყვიტია ხელყოფა თუ სხვაგვარი ხელშეშლა, მაშინ უფლებამოსილი პირი იძულების წესით განახორციელებს საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთას. Aანუ გაიყვანენ დაკავებულ სადგომში მყოფ პირებს და გაიტანენ მათ ნივთებს, ასევე ხელყოფის ხასიათიდან გამომდინარე შესაძლებელია შესრულდეს სხვა მოქმედებები. ამასთან უფლებამოსილი ორგანო ვალდებულია იძულებითი აღკვეთის ღონისძიებები გაატაროს გაფრთხილების ნებაყოფლობით შესრულებისთვის მიცემული 5 დღიანი ვადის გასვლიდან 10 დღეში. ამასთან საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის თარიღი და დრო უნდა ეცნობოს მესაკუთრეს ან მის წარმომადგენელს, რომლის გამოუცხადებლობა გამოიწვევს აღკვეთის ღონისძიების შეჩერებას, მის გამოუცხადებლობამდე. რაც შეეხება ხელმყოფის გამოუცხადებლობას, იგი ვერ გახდება სხვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ღონისძიებების შეჩერების ან შეწყვეტის საფუძველი. თუმცა იმ შემთხვევაში, როდესაც ექიმის დასკვნის საფუძველზე შესაძლებელია აღკვეთის ღონისძიების გაგრძელების შემთხვევაში ხელმყოფის ჯანმრთელობის მდგომარეობა მნიშვნელოვნად გაუარესდეს და დადგეს მძიმე შედეგი, აღკვეთის ღონისძიება ჩერდება. Eეს ის შემთხვევაა, როდესაც ხელმყოფი მძიმე ავადმყოფია ანდა არის მწოლიარე და ასეთი ადამიანის იძულებით დაკავებული ფართიდან გაყვენა მიზანშეუწონელია.
ხელმყოფის ნივთების გატანის საკითხი წყდება მხარეების შეთანხმებით, შეუთანხმებლობის შემთხვევაში მესაკუთრე თავისი ხარჯებით გამოანთავისუფლებს ამ ნივთებს თავისი უძრავი ნივთიდან. ამ ნივთებზე დავის შემთხვევაში საკითხი წყდება სამოქალაქო წესით სასამართლოში. Aასე მაგალითად მესაკუთრე არ ატანს ხელმყოფს ნივთს, რომელიც თავისად მიაჩნია.
საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის აღსრულებისთანავე უფლებამოსილი პირი ადგენს ოქმს, რომელსაც მასთან ერთად ხელს აწერს ორი დამსწრე, რომელთაგან მხარეებს აქვთ თითო დამწრის დასახელების უფლება. მათ უფლება აქვთ Aაგრეთვე გაეცნონ ოქმს და მიიღონ მისი ასლი. ოქმში აღინიშნება სად, როდის, რა საფუძვლით მოხდა ღონისძიებათა გატარება და რა კონკრეტული ზომები იქნა მიღებული.
ამგვარად ამ წესების შესაბამისად ფაქტიურად 25 დღის ვადაში (10 დღე განცხადების შემოწმებისთვის, ხელმყოფის გაფრთხილებიდან 5 დღე ნებაყოფლობით შესრულებისთვის და 10 დღე იძულებითი აღსრულებისთვის) ხდება მესაკუთრის დარღვეული უფლების აღდგენა.
თუმცა ეს არ გამორიცხავს ისეთ შემთხვევებს, როდესაც შესაძლოა ხელმყოფად ჩაითვალოს მართლზომიერი მფლობელი და მისი უფლებები აღმოჩნდეს დარღვეული. ასეთ შემთხვევაში არსებობს სასამართლო გზა – ერთის მხრივ, უფლებამოსილი პირის უკანონო ქმედებათა გასასაჩივრებლად და მეორეს, მხრივ მესაკუთრისგან თავისი უფლებების სამოქალაქო წესით დაცვა.

comments

Social media & sharing icons powered by UltimatelySocial