უძრავი ქონება ისევ ძვირდება

მაკა ღანიაშვილი

მენაშენეები და ექსპერტები უძრავი ქონების ბაზრის გამოცოცხლებაზე ალაპარაკდნენ. რა აძლევს დეველოპერებს ამგვარი ოპტიმიზმის საფუძველს, უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობის ზრდა მართლა მოსალოდნელია, თუ ეს მხოლოდ სურვილია. რა ელის უძრავი ქონების ფასებს თბილისში?

ბოლო წლების განმავლობაში, საქართველოს სამშენებლო დარგში შექმნილი პრობლემების დიდი ნაწილი აგვისტოს ომისა და მსოფლიოს ფინანსური კრიზისის დადგომამდეც იყო მოსალოდნელი, რადგან დარგის მუშაობის ფინანსური მექანიზმი, ძირითადად, ეყრდნობოდა წინასწარი გაყიდვებიდან მიღებულ შემოსავალს. ბაზარზე გაძლიერებულმა კონკურენციამ და პროდუქტის ბუნებრივმა მხარემ (ფიუჩერსულმა კოტრაქტებმა) მენაშენეები აიძულა წინასწარი გაყიდვები განვადებებით მოეხდინათ. თავიდან განვადებები შემოიფარგლებოდა პროექტის ხანგრძლივობით (2-3 წელი), შემდეგში კი, მათი ხანგრძლივობა 10-15 წელზე ავიდა. მენაშენეები მშენებლობის ტემპების შესანარჩუნებლად იძულებულები იყვნენ გაეყიდათ მთელი პროექტის 80% მაინც. სხვა შემთხვევაში, განვადების გრაფიკები ვერ უზრუნველყოფდა მშენებლობის ტემპებს. გაყიდვებისა და მშენებლობის ტემპების ასეთი ურთიერთმიმართების შემთხვევაში, ნებისმიერ პროექტში დგება მომენტი, როცა წინასწარი გაყიდვებით გაფორმებული კონტრაქტების მასშტაბები ბევრად უსწრებს მშენებლობის ბიუჯეტის შესრულებას, რაც ავტომატურად განაპირობებს ფინანსური რისკების მაღალ დონეს.
კერძოდ, კონკრეტულ პროექტში შემოსავლების 80% წინასწარ განსაზღვრულია მომდევნო სამი წლის განმავლობაში. ხარჯების 80% კი, მეტ-ნაკლებად პროგნოზირებადი, მაგრამ მაინც – განუსაზღვრელი. ასეთ შემთხვევაში, თუ პროექტის მსვლელობისას აღმოჩნდება, რომ ბიუჯეტის პროგნოზირებული ხარჯვითი ნაწილი გაიზრდება 10%-ით, დარჩენილ გასაყიდ ფართებზე ფასები 50%-ით მაინც უნდა გაიზარდოს, რომ პროექტი დაგეგმილ მოგებაზე გავიდეს. სწორედ ეს მომენტი დაედო საფუძვლად დარგში ფინანსური პირამიდების მშენებლობას. ხარჯვით ნაწილში 1%-იანი ინფლაცია, ავტომატურად იწვევდა ფასების 2-5-ჯერ ზრდას. თუმცა, ფასების ზრდა შეუძლებელი იყო მუდმივად და იმ ტემპებით, რაც მოგების შენარჩუნებისათვის იყო აუცილებელი. ასე გავიდა ბევრი სამშენებლო პროექტი წაგებაზე და ერთი ობიექტის დაფინანსებისათვის ახალი ობიექტების მშენებლობა იწყებოდა. კონკურენციისა და გასაყიდი ფასების მუდმივმა ზრდამ გამოიწვია მიწებზე ფასების ავარდნა, რამაც სულ უფრო და უფრო არაპროგნოზირებადი და სავალალო გახადა დარგის მომავალი.
დეველოპერების დიდი უმრავლესობა, არა თუ ვერ აკეთებდა 2-წლიანი ფინანსური ნაკადების პროგნოზს, არამედ ვერ ახერხებდა ფურცელზე დაეტანა სამშენებლო ბიუჯეტი მიმდინარე პერიოდის მონაცემებზე დაყრდნობით მაინც. ბევრი მათგანი დიდი ოპტიმიზმის გამო, ამის გაკეთებას არც მიიჩნევდა საჭიროდ. კონკურენციით გატაცებულმა ბანკებმა კი, ვერ მოახერხეს არსებული ვითარების სწორად შეფასება და გაცემული სესხების მონიტორინგი.
ამას, ერთი წლის წინ, საქართველოში, აგვისტოში განვითარებული მოვლენები და გლობალური ფინანსური რეცესია დაემატა. ეკონომიკური კრიზისისგან საქართველოში, ისევე, როგორც თითქმის მთელს მსოფლიოში, ყველაზე მეტად სამშენებლო სექტორი დაზარალდა. დეველოპერებს ბინების გაყიდვა ჩაუვარდათ და მშენებლობის საკუთარი ფულით გაგრძელება ვეღარ შესძლეს. მშენებლებს კრედიტებზე ბანკებმაც უარი უთხრეს, რომლებიც ვალებში ჩავარდნილ დეველოპერებს აღარ ენდობოდნენ (ბანკებში ყველაზე დიდი ვალები ამჟამადაც სამშენებლო კომპანიებს ერიცხებათ). შედეგად, მშენებლობები თითქმის გაჩერდა. ბევრი დეველოპერი, მათ შორის, საკმაოდ პრესტიჟული და ძლიერიც, გაკოტრების ზღვარზე აღმოჩნდა. მათ დასახმარებლად, მენაშენეთა ასოციაციაში ახალი პროექტი მოიფიქრეს: დეველოპერებს ბანკები კრედიტს მერიის თავდებობით მისცემენ, ამ თანხით ისინი დაწყებულ მშენებლობებს დაასრულებენ და იქ ავარიული სახლების მცხოვრებლებს შეასახლებენ. პროექტის მიხედვით, გამოთავისუფლებული ძველი სახლები მერიის საკუთრებაში უნდა გადავიდეს, რომელსაც შემდეგ ის ინვესტორებს მიჰყიდის. გეგმა, რომელიც პროექტის მონაწილე ოთხივე მხარისთვის მომგებიანი უნდა აღმოჩნდეს, მერიაში მოიწონეს და საუკეთესო პროექტების დასაფინანსებლად კონკურსი გამოაცხადეს.
ირაკლი როსტომაშვილი, “საქართველოს მენაშენეთა ასოციაციის”” პრეზიდენტი:
– “ეს არის უნიკალური და მართლაც ძალიან ორიგინალური პროექტი, რომელიც შემუშავებულია ჩვენი დედაქალაქისთვის და მასში ასახულია ყველა ის პრობლემატიკა, რომელიც არსებულ სიტუაციაში თბილისს ახასითებს. პირველ რიგში, იგულისხმება თბილისის სახლების ავარიული ფონდისა და ამ ავარიულ უბნებში მცხოვრები მოსახლეობის ინტერესები. ეს პროექტი არ შედგებოდა, რომ არა მერიის, მენაშენეთა ასოციაციის და საბანკო ასოციაციის ერთობლივი მუშაობა. ამ პროექტის მონაწილე ყველა მხარე მოგებული რჩება. სამშენებლო სექტორში 53 მილიონი ლარი ჩაიდება, მშენებლობები განახლდება, 20-25 ათასი კაცი სამუშაოს დაუბრუნდება და დაახლოებით 9 ათასი კვადრატული მეტრი ახალი ფართი აშენდება. ბიუჯეტი თეთრსაც არ იხდის. პირიქით, ის მოგებული დარჩება. სახელმწიფო ბიუჯეტში დამატებით გადასახადები შევა, მათ შორის, დღგ-ის სახითაც. მოგებას მიიღებენ ბანკებიც, რომლებიც ძველი პორტფელების გაცოცხლებასაც შესძლებენ და დამატებით სარგებელს პროცენტითაც მიიღებენ. მოგებული დარჩება დედაქალაქის მერიაც, რომლის საკუთრებაში, პროექტის დასრულების შემდეგ 35 ათასი კვადრატული მეტრი მიწა გადავა თბილისის ყველაზე ძვირადღირებულ, პრესტიჟულ უბნებში. ეს ყველაფერი კი, პირდაპირ აისახება ქვეყნის ეკონომიკაზე, რადგან ბოლო წლებში, საქართველოში სამშენებლო სექტორი იყო ლოკომოტივი, რომელიც ამუშავებდა ბევრ სხვა დარგსაც. ბინათმშენებლობის სტაგნაციის პერიოდი პირდაპირპროპორციულად აისახა ავეჯის იმპორტიორებზე, საშენი მასალების წარმოებაზე, სანტექნიკური და მოსაპირკეთებელი მასალების იმპორტსა და წარმოებაზე. უამრავი ხალხი დარჩა დაუსაქმებელი. ეს იყო უზარმაზარი ჯაჭვური რეაქცია, რომელიც დაიწყო სამშენებლო სფეროში. ამიტომ, ძალიან მნიშვნელოვანია სამშენებლო სექტორის გამოცოცხლება. წარმოიდგინეთ, საშუალო გათვლებით, ერთი კეთილმოწყობილი ჩაბარებული ბინა გულისმობს ხუთასი დასახელების სხვადასხვა პროდუქციას, საიზოლაციო მასალიდან და ლურსმნიდან დაწყებული, საფარდე კარნიზით დამთავრებული.
ს.ე. – მოსალოდნელია თუ არა ფასების ზრდა უძრავ ქონებაზე?
ი.რ. – ფასების ზრდა უკვე შეიმჩნევა. თუმცა, მგონია, რომ ფასები ბაზარზე სტაბილური გახდება. ფასების ზრდის ბუმი, რომელიც საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარს კრიზისამდელ პერიოდში ახასიათებდა, არალოგიკური იყო, რადგან მიწის ფასიდან გამომდინარე 3000 დოლარი კვადრატულ მეტრზე თბილისისთვის არარეალურია. როდესაც ბანკებმა გამოუშვეს იპოთეკური კრედიტი გამარტივებული სახით, მასობრივად დაიწო კრედიტების აღება ბინის შესაძენად, გაადვილებულ იპოთეკურ სესხებს მოჰყვა კლიენტების გააქტიურება. თბილისი ერთ-ერთი ყველაზე დაზიანებული ქალაქია ევროპაში და, ბუნებრივია, რომ მოსახლეობის 90%-ის სურვილია გაიუმჯობესოს საბინაო პირობები, მაგრამ ეს იმას არ ნიშნავს, რომ მათ ამის საშუალება აქვთ, არამედ მხოლოდ – სურვილი. ასეთ შემთხვევაში, ბუნებრივია, რომ გამარტივებული დაკრედიტების პირობებში, ბევრი გამოთქვამდა სურვილს ფართის შესაძენად. ვისაც ჰქონდა მაგალითად, 1000 დოლარი ხელფასი, იღებდა კრედიტს 100 000-იანი ბინის შესაძენად. დაიწყო მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე და ფასების ზრდა. მაგრამ, ჩემი ვარაუდით, უახლოეს ერთ-ორ წელიწადში ფასები დარეგულირდება და 1000-1500 აშშ დოლარი რეალური ფასი გახდება. ამჟამად, უძრავი ქონების ფასი თბილისში 1200-1300 აშშ დოლარის ფარგლებშია.
პროექტის ფარგლებში, რომელსაც თბილისის მერიაში “ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლე”” დაარქვეს, კომისიამ კონკურსანტებს ქულები რთული ფორმულით მიანიჭა. ფორმულაში გათვალისწინებულია კომპანიის მიერ ერთ მ2-ში მერიისთვის შეთავაზებული ფასი, გამოთავისუფლებული მიწის ღირებულება, მშენებლობის დასრულების ვადა და სხვა. როგორც მერიაში ამბობენ, გამარჯვებისთვის მთავარი კრიტერიუმი ერთ მ2-ში შეთავაზებული დაბალი ფასები იყო. კომპანიებმა მ2 950-დან 1100 დოლარამდე შეაფასეს. მერიამ 1100 დოლარზე მაღალი ფასის გადახდაზე უარი თქვა. პროექტში მონაწილეობის სურვილი 30-მდე სამშენებლო კომპანიას ჰქონდა, თუმცა, ბევრმა მათგანმა აუქციონისთვის საჭირო დოკუმენტაციის მომზადება ვერ მოასწრო. ზოგი, ავარიული სახლების დაცლაზე მოსახლეობასთან ვერ მორიგდა, ზოგმა ბანკთან ვერ მოილაპარაკა, ზოგიც კომისიის კრიტერიუმებში ვერ ჩაჯდა.
პროექტის ფარგლებში, 2 წლის განმავლობაში ახალ საცხოვრებელ ბინას 243 ოჯახი მიიღებს. პროექტის ბიუჯეტი 31 მილიონ 369 ათასი აშშ დოლარს (დაახლოებით, 53 მილიონი ლარი) შეადგენს. 11 კომპანიიდან, რომელმაც მერიაში განაცხადი შეიტანა, დაფინანსება შვიდმა მიიღო. ესენია: “ეუბე ჯორჯია””, “კალასი”, “ოლიმპიური ვარსკვლავი””, “აქსისი”, “ბაგები სითი”, შპს “ნიკე” და შპს “არსი”. თუმცა, თუ დანარჩენი ოთხი კომპანია 10 დღის ვადაში სრულყოფილ დოკუმენტაციას წარადგენს, ისინიც დაფინანსდებიან. კომპანია აკადემქალაქის”” ინფორმაციით, მათ დოკუმენტაციის პაკეტში მშენებლობის ნებართვის ორიგინალი აკლდა. ტიფლის დეველოპმენტსა”” და ტექსს” პრობლემა ერთ-ერთ მოსახლესთნ გაფორმებული ხელშეკრულების გამო შეექმნათ. კომპანია ჯორჯიან ჰაუსი” კი, პროექტს გამოეთიშა. “ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლე” უახლოეს მომავალში ახალ კონკურსს გამოაცხადებს. პროექტის მეორე ეტაპში მონაწილეობის მიღებას ის დეველოპერული კომპანიებიც შესძლებენ, რომლებმაც განაცხადის შეტანა პირველ ეტაპზე ვერ მოახერხეს. თუმცა, დედაქალაქის მერის განცხადებით, ბიუჯეტის შესაძლებლობები ლიმიტირებულია და გარკვეულ ჩარჩოებში მოქცევის აუცილებლობა დგება. ამიტომ, გამორიცხული არ არის, წარმატების შემთხვევაში, პროექტის დაფინანსებაში სახელმწიფოსთან ერთად, კერძო ბიზნესმაც მიიღოს მონაწილეობა.
გამარჯვებულ პროექტებს “თიბისი ბანკი””, “საქართველოს ბანკი””, ბანკი “რესპუბლიკა”” და ბანკი “ქართუ”” დააფინანსებენ. დეველოპერები სამშენებლო გრაფიკის შედგენას უკვე შეუდგნენ და როგორც ამბობენ, მშენებლობას თანხის მიღებისთანავე განაახლებენ. ბანკები კომპანიებს კრედიტს ნაწილ-ნაწილ, ტრანშებად ჩაურიცხავენ. სამშენებლო კომპანიებმა კრედიტი წლიურ 18%-იანი განაკვეთით მიიღეს და მას, როგორც სტანდარტულ სესხს, ისე დაფარავენ.
“საქართველოს ბანკი”” განიხილავს შემდეგი სამშენებლო კომპანიებისა და პროექტების დაფინანსებას გარკვეული პირობებით: კომპანია “არსი””-ს საცხოვრებელი კომპლექსი “ორთაჭალის ტურფა”” და კომპლექსი ავლაბარში, “ოლიმპიური ვარსკვლავის”” მშენებლობა შარტავას ქუჩაზე, კომპანია “კალასის”” საცხოვრებელი კომპლექსი “ვაკე პალასი”” და “ბაგები სითი ჯგუფის”” საცხოვრებელი კომპლექსი “პარკ პლეისი””. ხსენებული სამშენებლო კომპანიების პროექტების შესაძლო ჯამური დაფინანსება 18 მილიონ ლარზე მეტს შეადგენს (წყარო: www.sb24.ge). “თიბისი ბანკის” გენერალური დირექტორი, ვახტანგ ბუცხრიკიძე საინფორმაციო პორტალ პრესა.გე-სთან საუბრისას აცხადებს, რომ მათი გადაწყვეტილება, დეველოპერები დააფინანსონ, უფრო მეტად სახელმწიფოსა და მერიისადმი ნდობის გამოხატულებაა, ვიდრე თავად დეველოპერებისადმი. ბანკი ამ პროექტის ფარგლებში 10 მილიონი დოლარის კრედიტს გასცემს.
ფასების ზრდა კვლავ მოსალოდნელია
ძველი თბილისის რაებილიტაციის პროექტის დაწყებისთანავე, მშენებარე ბინების მიმართ ინტერესი გაიზარდა. ამის შესახებ ინფორმაციას სამშენებლო კომპანიების ნაწილი ავრცელებს. კლიენტები ახალმა მშენებლობებმა დააინტერესა. მერიის აუქციონში გამარჯვებული დეველოპერები გაყიდვების ზრდას ელოდებიან. მოსალოდნელია, რომ თბილისის რეაბილიტაციის პროექტი უძრავი ქონების ბაზარს გაააქტიურებს, გარიგებების რაოდენობა მოიმატებს, რაც იმის წინაპირობა იქნება, რომ უძრავი ქონების ფასები უფრო ქვემოთ აღარ დაიწევს. უძრავი ქონების ბაზარზე გამოცოცხლება ივნისიდან შეინიშნება. იმატა ბინების, კომერციული ფართებისა და მიწის ნაკვეთების გაყიდვამ. ამას ნაწილობრივ ბანკებმაც მისცეს ბიძგი. მსხვილმა ბანკებმა ბოლო სამი თვეა იპოთეკური სესხის პორტფელი გაზარდეს და კრედიტების გაცემა მიწის ნაკვეთებზეც დაიწყეს.
როგორც სამშენებლო კომპანია “აქსისში” აცხადებენ, ბოლო პერიოდში მომხმარებელთა მხრიდან დაინტერესებამ იმატა. მერიის პროექტის ფარგლებში, “აქსის პალასი”” 1,3 მილიონი დოლარის კრედიტს მიიღებს და ამ თანხით 1300 მ2 ფართს ააშენებს. სამშენებლო სფეროში შექმნილ ზოგად ტენდენციებზე გვესაუბრება “აქსისის”” გენერალური დირექტორი გიორგი კაპანაძე:
– მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე საქართველოში ძალიან დიდია. თბილისში ერთ სულ მოსახლეზე მოდის 17 კვადრატული საცხოვრებელი ფართი, აღმოსავლეთ ევროპაში ეს მაჩვენებელი 34 კვადრატული მეტრია, დასავლეთ ევროპაში კი, უფრო მაღალი. აღსანიშნავია, რომ ეს 17 კვადრატული მეტრიც ძველი თბილისის ავარიული სახლებია, საბჭოთა კავშირის დროს აშენებული ე.წ. “ხრუშოვკები”, რაც საცხოვრებლად არაკომფორტულია, ერთმანეთში გამავალი ოთახებით, დაბალი ჭერით და ასე შემდეგ. ყველაფერ ამის გათვალისწინებით, მოთხოვნა საცხოვრებელ ფართზე მაღალია. მართალია, შარშანდელი ომის შემდგომ პერიოდში გაყიდვები ძალიან დაბალი იყო, მაგრამBბოლო რამდენიმე თვეა გაყიდვები გააქტიურდა. აღსანიშნავია ისიც, რომ მოთხოვნა, ძირითადად, დასრულებულ პროდუქტზეა. ხალხს ჯერ კიდევ ეშინია რისკის გაწევა და მშენებარე პროექტში ფულის შეტანა. ეს ბიზნესი კრიზისამდელ პერიოდში მთლიანად აწყობილი იყო წინასწარ გაყიდვებზე და დღეს, დასრულებული პროდუქტის მწვავე დეფიციტია. ამიტომ, აუცილებელი გახდა შეგვექმნა მექანიზმი, რომელიც კლიენტს საშუალებას მისცემს რისკის გარეშე შეიძინოს მშენებარე ფართი. “აქსისი”” მომხმარებელს სთავაზობს ახალ პროექტს ე.წ. ESCROW. ეს სპეციალურ ანგარიშს ნიშნავს, გარკვეული პირობებით. რაში მდგომარეობს შემოთავაზების არსი? მომხმარებელი ირჩევს მისთვის სასურველ უძრავ ქონებას, რომელიც დასრულდება 3 თვიდან 2 წლამდე ვადაში და აფორმებს სამმხრივ ხელშეკრულებას ბანკთან და დეველოპერთან. რისკების განულება მდგომარეობს იმაში, რომ მომხმარებელი ხსნის სადეპოზიტო ანგარიშს ბანკში, რომელზეც ერიცხება საპროცენტო სარგებელი. ამ ანგარიშზე განათავსებს სასურველი უძრავი ქონების საფასურს, ან მის ნაწილს. დეველოპერს თანხის მიღების უფლება ექნება მხოლოდ ვალდებულების შესრულების შემგდომ, მანამდე კი, თანხა იხდება ESCROW ანგარიშზე. იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერი ვერ ჩაეტევა ვადებში და ვერ შეასრულებს ვალდებულებას, მომხმარებელი იქნება სრულად დაცული – მას უფლება ექნება ანგარიშიდან მოხსნას თანხა, ან გააგრძელოს ხელშეკრულება. ნებისმიერ შემთხვევაში, მომხმარებელს რჩება დარიცხული საპროცენტო სარგებელი.

ს.ე – მოსალოდნელია თუ არა ფასების ზრდა?
გ.კ. – წელს, ფასები, სავარაუდოდ, უცვლელი იქნება. კრიზისი როცა დაიწყო, გვეკითხებოდნენ, გაიაფდებოდა თუარა ფართები, მაშინ ვამბობდით, რომ ჯერ არ ვაპირებდით გაიაფებას, რადგან მაშინ მშენებლობის თვითღირებულება ისევ ძალიან მაღალი იყო. იმასაც ვამბობდით, რომ თუ მშენებლობის თვითღირებულება დაიკლებდა, ჩვენც გავაიაფებდით ფართებს. ასეც მოხდა, ჩვენთან ფასები 10-20%-ით შემცირდა. მაგრამ თუ მშენებლობის თვითღირებულება ისევ გაიზრდება, ჩვენც ადექვატურები ვიქნებით. ფასების ზრდის ტენდენცია სამშენებლო მასალებზე უკვე შეიმჩნევა. ბოლო რამდენიმე თვეა, მაგალითად, არმატურის ფასმა მოიმატა. ასე თუ გაგრძელდა, ჩვენ იძულებული ვიქნებით უძრავ ქონებაზე ფასები გავზარდოთ. ეს 2010 წლიდან სავსებით შესაძლებელია. ამჟამად კი, საშუალო ფასი ჩვენს ფართებზე 850-900 აშშ დოლარია.
ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროგრამის ამოქმედების შემდეგ მშენებარე ბინებით დაინტერესების ზრდას დეველოპერული კომპანია არსიც”” ადასტურებს. მათი თქმით, მოსახლეობის მხრიდან ინტერესი შესამჩნევად გაიზარდა. უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდას არსი”” ახალი წლისთვის ვარაუდობს. ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროგრამის ფარგლებში არსი”” ბინების ყველაზე მსხვილი მომწოდებელია. საცხოვრებელი ფართით იგი ძველი თბილისის 100-მდე ოჯახს დააკმაყოფილებს.
თბილისში მეორადი ბინებიც ძვირდება. რადიო კომერსანტის ინფორმაციით, როგორც დედაქალაქში მოქმედი დამოუკიდებელი მაკლერების ნაწილი აცხადებს, სექტემბრიდან მეორადი ბინების ფასები 10-15%-ით გაიზარდა: თუ ერთი თვის წინ გასაყიდი ბინის საწყისი ღირებულება 15 ათასი დოლარი იყო, ბოლო კვირებში ფასი 18-20 ათას დოლარამდე გაიზარდა. დამოუკიდებელი მაკლერების ინფორმაციით, მეორადი ბინების გაძვირებასთან ერთად 150-დან 200 ლარამდე გაიზარდა ბინების ქირის საწყისი ღირებულებაც.
უძრავი ქონების ბაზარზე გამოცოცხლება უკვე მთელი მსოფლიოს მასშტაბით შეინიშნება. როგორც ბრიტანული გამოცემა The Economist-ის მიმოხილვაშია აღნიშნული, რომელიც 19 ქვეყანის უძრავი ქონების ბაზარს მოიცავს (ძირითადად, მსოფლიოს ყველაზე განვითარებული ეკონომიკის მქონე ქვეყნებზეა საუბარი), მართალია, მცირედით, მაგრამ ციფრები მაინც მეტყველებენ ფასების ზრდაზე. ეს განსაკუთრებით 2009 წლის აპრილ-ივნისის თვეებზე ითქმის. ფასები უძრავ ქონებაზე დიდ ბრიტანეთშიც გაიზარდა. ბრიტანეთის ბანკირთა ასოციაციის განცხადებით, მიმდინარე წლის აგვისტოში 38.095 განაცხადი შევიდა სახლების ყიდვასთან დაკავშირებით. მართალია, ეს ციფრი დაახლოებით 81%-ით მეტია წინა წლის აგვისტოს თვესთან შედარებით, მაგრამ საბოლოო ჯამში, კრიზისამდელი პერიოდს ეს მაჩვენებელი მაინც 40%-ით ჩამოუვარდება. მიუხედავად იმისა, რომ ეკონომიკის გამოცოცხლება ასე თუ ისე დაწყებულია დიდ ბრიტანეთში, ეს ჯერ მხოლოდ ზღვაში წვეთია. არც უძრავი ქონების ბაზარზე გააქტიურებაა თვალშისაცემი, ამიტომაც ცოტა გასაკვირია უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა, მიიჩნევენ ბრიტანელი ექსპერტები და ამბობენ, რომ გაზრდილი ფასები და აქტივობები მაინც უძრავი ქონების ნაკლებობით არის განპირობებული და არა მოთხოვნის განსაკუთრებული ზრდით. ბოლო ორი წლის განმავლობაში უძრავ ქონებაზე ფასების კლების მიუხედავად, ნისლიან ალბიონზე ისინი მაინც ისტორიულ პიკს აღწევენ. 1997 წელთან შედარებით, დიდ ბრიტანეთში უძრავი ქონების ფასი 170%-ით არის გაზრდილი, მაშინ, როცა საშუალო შემოსავალი ამ ქვეყნის მოქალაქეებისათვის მხოლოდ 55%-ით გაიზარდა.
მშენებლობის განვითარება საქართველოში 2004-2008 წლებში1
ბოლო წლების განმავლობაში საქართველოს ეკონომიკაში მშენებლობის წილი მნიშვნელოვნად გაიზარდა, ეს განსაკუთრებით 2004-2007 წლებზე ითქმის. 2000 წელს მშენებლობის გამოშვების წილი ეკონომიკის მთლიან გამოშვებაში 4.9%-ს შეადგენდა და 2005 წლამდე საშუალოდ 0.3%-ით იზრდებოდა. 2004 წლიდან 2008 წლამდე კი, ეკონომიკის მთლიან გამოშვებაში მშენებლობის ხვედრითი წილი საშუალოდ 1.5%-ით იზრდებოდა (ცხრილი 1), რაც იმას ნიშნავს, რომ 2004 წელთან შედარებით, უკანასკნელი 4 წლის განმავლობაში ეროვნული ეკონომიკის მთლიან გამოშვებაში მშენებლობის წილი თითქმის გაორმაგდა.
შესრულებული სამშენებლო სამუშაოების მოცულობის მიხედვით, 2007 წელი შეიძლება ქვეყანაში მშენებლობის პიკად მივიჩნიოთ. ამ დროისათვის ფაქტიურად მოქმედ ფასებში შესრულდა 1717177 ათასი ლარის სამშენებლო სამუშაო, რაც 2004 წლის მაჩვენებელს 1340085 ათასი ლარით აღემატებოდა. 2004 წელთან შედარებით, 2007 წელს ქვეყანაში შესრულებული სამშენებლო სამუშაოების მოცულობა 4.5-ჯერ გაიზარდა, 2001 წელთან შედარებით კი, 7.1-ჯერ (ცხრილი 2).

უკანასკნელი 10 წლის განმავლობაში თითქმის გაორმაგდა საქართველოს სამშენებლო ბაზარზე არსებული სამშენებლო და დეველოპერული კომპანიების რიცხვი. თუ 2001 წლისათვის რეგისტრირებული იყო 628 სამშენებლო ორგანიზაცია, 2007 წლისათვის მათი რაოდენობა 1248-მდე გაიზარდა, აქედან, 72 სახელმწიფო, ხოლო 1171 – კერძო კომპანია იყო.
2008 წელს შესაბამისი ორგანოების მიერ გაიცა 3815 ნებართვა 3820178 კვადრატული მეტრი ფართობის მშენებლობაზე. ასაშენებელი ფართების საერთო მოცულობაში საცხოვრებელ ფართებს 63.1% უჭირავს, მომდევნო ადგილებზე კი, ბიზნეს და საოფისე ფართებია, შესაბამისად, 13% და 7%-ით. აქედან გამომდინარე, ცხადია, რომ საქართველოს სამშენებლო ბაზარს, ძირითადად, სამი ტიპის სამშენებლო ფართი მიეწოდება: საცხოვრებელი, ბიზნეს და საოფისე. თუმცა, შენდება საწარმოო დანიშნულების ფართებიც.
საქართველოს სამშენებლო ბაზარზე სამშენებლო ორგანიზაციების რიცხვის ზრდასთან ერთად, იზრდებოდა მათ მიერ გამოშვებული პროდუქციის მოცულობაც. თუ 2003 წელს, სამშენებლო ორგანიზაციების მიერ გამოშვებულია 302,2 მილიონი ლარის პროდუქცია, 2007 წელს მისმა მოცულობამ 1718,2 მლნ. ლარს მიაღწია, 2008 წლის III კვარტლის ბოლოს, აგვისტოს მოვლენებამდე კი, ამ მაჩვენებელმა 848,5 მილიონ ლარს მიაღწია (ცხრილი 3).
მსოფლიო ფინანსურმა კრიზისმა და რუსეთ-საქართველოს აგვისტოს ომმა სამშენებლო ბიზნესი გადახდისუუნარო გახადა. სამშენებლო ბაზარზე ყველანაირი ტიპის პროდუქციის გაყიდვები გაჩერდა.
საქართველოს სამშენებლო ბაზარზე სამშენებლო პროდუქციაზე ფასების კლება 2008 წლის ნოემბრიდან დაიწყო. რუსეთ-საქართველოს ომამდე ქართულ სამშენებლო ბაზარზე ერთი კვადრატული მეტრის ფასი საშუალოდ 600 დოლარიდან 3000 დოლარამდე მერყეობდა, ფართების დანიშნულების, კატეგორიებისა და ადგილის მიხედვით. აგვისტოს მოვლენებამდე კომერციული ფართის ფასი 5000 დოლარამდეც ადიოდა (ცხრილი 4). დღეისათვის კი, კომერციულ ფართებზე მოთხოვნა თითქმის შეჩერებულია, რადგან ფინანსურმა კრიზისმა და ქვეყანაში მიმდინარე პროცესებმა ბიზნეს-აქტივობა მნიშვნელოვნად შეაფერხა. 2008 წლის მეოთხე კვარტალში, საცხოვრებელ ფართებზე ფასის კლების ტემპი ნაკლები იყო 2009 წლის I კვარტალთან შედარებით, რაც უპირველეს ყოვლისა, სამშენებლო ბაზარზე გამყიდველებისა და მყიდველების მოლოდინის რეჟიმში ყოფნით აიხსნება. 2009 წლის პირველი კვარტლის ბოლოსათვის სამშენებლო ბაზარზე საცხოვრებელი ფართების ფასი მეტ-ნაკლებად არსებულ დონეზე შენარჩუნდა, თუმცა, პარალელურად, ბაზარზე შეიზღუდა საცხოვრებელი ფართების მიწოდებაც.
2008 წელი საქართველოში სამშენებლო ბიზნესმა აქტიურობით დაიწო. შესაბამისად, გააქტიურდნენ კომერციული ბანკებიც. თუ 2008 წლის იანვარში გაცემული იპოთეკური კრედიტების მოცულობა 455 809 000 ლარი იყო, ამავე წლის აპრილის თვეში დაფიქსირდა უკანასკნელი 16 თვის განმავლობაში ყველაზე მაღალი მაჩვენებელი გაცემული იპოთეკური სესხების მოცულობისა – 549 316 000 ლარი. თუმცა, როგორც ეროვნული ბანკის მონაცემები მოწმობს, ამ პერიოდიდან იწყება სამშენებლო ბაზრის “გადახურება””. იწყება, როგორც აღებული იპოთეკური კრედიტების მოცულობის, ასევე გამოშვებული სამშენებლო პროდუქციის მოცულობის შემცირება. 2009 წლის აპრილში კომერციული ბანკების მიერ გაიცა მხოლოდ 304 335 000 ლარის იპოთეკური კრედიტი, რაც 2008 წლის ყველაზე მაღალი მაჩვენებლის მხოლოდ 55.4%-ია (ცხრილი 5).
აშკარაა, რომ სამშენებლო სექტორში განვითარებულ მოვლენებში გარკვეული “დამაჩქარებლის”” როლი რუსეთ-საქართველოს ომმაც ითამაშა, თუმცა, ყველა პრობლემის მხოლოდ ამ მოვლენაზე გადაბრალება არამართებული იქნებოდა, რადგან ქართული დეველოპერული სამშენებლო კომპანიების დიდი ნაწილი “იმდენად”” და “იმდენჯერ”” დაეწაფა საბანკო კრედიტებს, ალბათ, ამ შედეგის დადგომაც მხოლოდ დროის ფაქტორი იყო.
დღეისათვის აქტიურად მიმდინარეობს სამშენებლო და საბანკოს სექტორში არსებული მდგომარეობის გამოსწორების გზების ძიება, როგორც სახელმწიფოს, ისე ბანკების, დეველოპერული კომპანიებისა და სხვადასხვა არასამთავრობო ორგანიზაციების მხრიდან. ერთ-ერთი მათგანის, თბილისის მერიისა და მენაშენეთა ასოციაციის ერთობლივი პროექტის შესახებ ზემოთ დაწვრილებით ვისაუბრეთ. რას მოუტანს ეს პროექტი ქართული უძრავი ქონების ბაზარს? ამაზე ლაპარაკი ჯერ ნაადრევია, ერთი რამის თქმა კი, დანამდვილებით შეიძლება, ქვეყანაში მიმდინარე პროცესები აუცილებლად შეცვლის სამშენებლო ბაზრის კონიუნქტურას. ბაზარზე დარჩებიან მხოლოდ ის სუბიექტები, რომლებიც შეძსლებენ არსებული რეალობის შესაბამისად შექმნან სამშენებლო პროდუქცია და მიაწოდონ ბაზარს.