უძრავი ქონების ბაზარი საქართველოში

ავტორის სტილი დაცულია
ზაური კახნიაშვილი
ივანე ჯავახიშვილის სახელობის თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის ეკონომიკისა და ბიზნესის ფაკულტეტის IV კურსის სტუდენტი

zauri.kakhniashvili841@eab.tsu.ge

ანოტაცია

ცხოვრების განმავლობაში ადამიანების მიერ დაგროვებული სიმდიდრის მნიშვნელოვან შემადგენელ ნაწილს უძრავი ქონება წარმოადგენს. ამ მხრივ, სხვადასხვა კვლევითი ორგანიზაციის მონაცემების მიხედვით ევროპის სხვა ქვეყნებთან შედარებით განსაკუთრებით მაღალი მაჩვენებელი სწორედ საქართველოშია. უძრავი ქონების ბაზარი, როგორც ყველა დანარჩენი პროდუქტის ბაზარი, გამოირჩევა უნიკალური მახასიათებლებით, დინამიკით, მასშტაბურობით, მრავალფეროვნებითა და სამართლებრივი რეგულირებით. უძრავი ქონება არის ისეთი პროდუქტი, როგორიც ქვეყანაში არსებულ ცხოვრების დონეზე და მაცხოვრებლების ეკონომიკურ გადაწყვეტილებებზე მნიშვნელოვნად ზემოქმედებს. დღესდღეობით საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების დონის მუდმივი ზრდის ტენდენცია ფიქსირდება. ამის არაერთი მიზეზი არსებობს, რომლებსაც დეტალური განხილვა სჭირდება. თუმცა, რა თქმა უნდა, ყველაზე დიდი გავლენა მოახდინა გასული 2022 წლის დასაწყისიდან დიდი რაოდენობით უცხო ქვეყნის მოქალაქეების შემოდინებამ საქართველოში და მეტ წილად დედაქალაქ თბილისში. მოცემული სტატიის დანიშნულება და მიზანი არის ის, რომ მკითხველს გააცნოს ინფორმაცია საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ და შეუქმნას წარმოდგენა იმ ფაქტორებსა და მაჩვენებლებზე, რომლებიც ქმნიან საბაზრო კონიუნქტურას.

Annotation

Real estate is an important part of the accumulated wealth by people during their life. In this regard, according to the data of various research organizations, Georgia has a particularly high rate compared to other European countries. The real estate market, like all other product markets, is characterized by unique characteristics, dynamics, scale, diversity and legal regulation. Real estate is a product that significantly affects the standard of living in a country and the economic decisions of residents. Nowadays, the trend of constant increase in the level of price is obvious in the real estate market in Georgia. There are several reasons for this, which need to be discussed in detail. However, of course, the main reason was the influx of a large number of foreign citizens to Georgia and to a greater extent to the capital Tbilisi since the beginning of 2022. The purpose and goal of this article is to provide the reader with information about the Georgian real estate market and to acknowledge them about ​​the factors and indicators that make up the market situation.

უძრავი ქონება

ზოგადად, მარტივი სამართლებრივი ენით რომ ვისაუბროთ, ადამიანის თუ საზოგადოების საკუთრება შეიძება იყოს როგორც მატერიალური, ისე არამატერიალური. მატერიალური საკუთრება მოიცავს უძრავ და მოძრავ ქონებას. სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით ნივთი შეიძლება იყოს როგორც უძრავი, ისე მოძრავი, თუმცა სამოქალაქო კოდექსი მხოლოდ უძრავი ნივთის მნიშვნელობას განმარტავს, რაც იმას ნიშნავს, რომ ყველა სხვა ნივთი წარმოადგენს მოძრავს. უძრავი ქონება არის მიწის ნაკვეთი მასში არსებული წიაღისეულით, შენობა-ნაგებობებით, მიწაზე აღმოცენებული მცენარეები, რომლებიც მყარად დგას მიწაზე. შესაბამისად, ყველა დანარჩენი ქონება ითვლება, რომ არის მოძრავი. მოძრავი ნივთის შემთხვევაში მისი ფაქტობრივი მფლობელი ითვლება მის მესაკუთრედ, ხოლო უძრავი ნივთის მესაკუთრე დგინდება საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიხედვით. მოძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების შესაძენად საკმარისია მისი ფაქტობრივად გადაცემა მყიდველის მფლობელობაში, ხოლო უძრავი ნივთის შემთხვევაში აუცილებელია საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში და მხოლოდ აღნიშნულის შემდეგ წარმოიშობა საკუთრების უფლება.

ეკონომიკურ ლექსიკონში მიზნობრივი დანიშნულების მიხედვით არსებობს სხვადასხვა სახის უძრავი ქონება, ესენია: საცხოვრებელი, კომერციული, ინდუსტრიული, სამიწათმოქმედო და განსაკუთრებული დანიშნულების მქონე. მოცემული ნაშრომი ყურადღებას ამახვილებს კონკრეტულად საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე. ეს კატეგორია მოიცავს ყველა იმ ქონებას, რომელიც უშუალოდ საცხოვრებელი დანიშნულებით გამოიყენება, როგორიცაა: კერძო სახლები და მრავალსართულიანი შენობის ბინები. აღსანიშნი არის ის ფაქტი, რომ დანიშნულებისა და მიზნობრიობის განსხვავებულობის მიუხედავად, ზემოთ ჩამოთვლილი უძრავი ქონების კატეგორიები ერთმანეთთან მჭიდროდ არის დაკავშირებული ფასები დონის დინამიკის კუთხით.          

 საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი

უძრავი ქონების საბაზრო ფასის ჩამოყალიბებაზე გავლენას ახდენს ფინანასური, ეკონომიკური, პოლიტიკური, კულტურული თუ დემოგრაფიული ცვლილებები ქვეყანაში. ამასთან, უძრავი ქონება არის ისეთი პროდუქტი, როგორიც განსხვავდება თითქმის ყველა სხვა დანარჩენი პროდუქტისაგან იმით, რომ მასზე დაწესებული ფასები გრძელვადიან პერიოდში ყოველთვის იზრდება და თითქმის არასდროს პირიქით. ამიტომ ეკონომიკის ექსპერტები და წარმატებული ინვესტორები ყოველთვის განიხილავენ უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც სანდო შემოსავლის წყაროს საინვესტიციოდ. ცხოვრების განმავლობაში ადამიანების მიერ დაგროვებული სიმდიდრის მნიშვნელოვან ნაწილს საცხოვრებელი უძრავი ქონება წარმოადგენს. ამ მხრივ, სხვადასხვა კვლევითი ორგანიზაციის მონაცემების მიხედვით, ევროპის სხვა ქვეყნებთან შედარებით, განსაკუთრებით მაღალი მაჩვენებელი სწორედ საქართველოშია. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის გასული წლის მონაცემებით, საქართველოს მთლიანი მოსახლეობის 91%-ზე მეტი, ხოლო ქალაქის მოსახლეობის თითქმის 89%, მათ საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ სახლებში ცხოვრობს. საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი მეტად კონცენტრირებულია. კონცენტრირება გულისხმობს იმას, რომ 2022 წლის მონაცემებით, მთლიანი ბაზრის თითქმის 71% მხოლოდ თბილისს უჭირავს, ხოლო 19 პროცენტი მოდის ქალაქ ბათუმზე. საქართველოს უძრავი ქონების მთლიანი ბაზარი გასული 2022 წლის მონაცემებით 3.6 მილიარდ ამერიკულ დოლარად არის შეფასებული, რომლიდანაც 2.6 მილიარდი დედაქალაქზე მოდის. კონცენტრირებული მდოგმარეობის გამო საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ფასების ინდექსს, ძირითადად თბილისის სტატისტიკა განსაზღვრავს და მეტწილად მოიცავს ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს. (1)

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ინფორმაციით 2022 წლის მეოთხე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI – Residential Property Price Index) 5.5%-ით (6.5 ერთეული) გაიზარდა, ხოლო წლიურმა ზრდამ 14.3% შეადგინა. 2020 წლის საშუალო მაჩვენებელთან შედარებით კი უძრავი ქონება 24%-ით არის გაძვირებული. რაც შეეხება მიმდინარე 2023 წლის მაჩვენებელს, ,,თიბისი კაპიტალის” პროგნოზით გასაყიდ უძრავ ქონებაზე ფასი მიმდინარე წელს დამატებით 18%-ით, ხოლო ქირის ღირებულება 28%-ით გაიზრდება. უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) მოიცავს ქალაქ თბილისს და აერთიანებს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს. (2)

გრაფიკი 1. უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) ბინებისა და კერძო სახლებისთვის

წყარო: https://shorturl.at/vwxA8

როგორც ზემოთ ნაჩვენებ გრაფიკზე ჩანს, ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების დონის ცვალებადობა, კერძოდ, აშკარა ზრდის ტენდენცია შეიმჩნევა. 2022 წლის მეოთხე კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით, ფასების ზრდა დაფიქსირდა, როგორც საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში 4.4 ერთეულით (3.8 პროცენტი), ისე კერძო სახლების სეგმენტში 10.8 ერთეულით (8.9 პროცენტი). 2021 წლის მეოთხე კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა დაფიქსირდა ორივე სეგმენტში – ბინებზე 12.5 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლებზე 18.0 პროცენტით. 2020 წლის დასაწყისში კორონა ვირუსის გავრცელებით გამოწვეული პანდემიის ფონზე ფასები შემცირდა მოთხოვნის რაოდენობის შემცირების გამო, ხოლო გასული 2022 წლის დასაწყისიდან მკვეთრად გაიზარდა მას შემდეგ, რაც რუსეთ-უკრაინის ომის დაწყების გამო საქართველოში ათი ათასობით უცხო ქვეყნის მოქალაქე შემოვიდა და დასახლდა. რასაკვირველია, როგორც ყველა სხვა ბაზარზე, აქაც ფასების საერთო დონის ცვლილების განმაპირობებელი მოთხოვნა-მიწოდების მექანიზმია.გარდა ზემოთ ხსენებული ინფორმაციისა, ჩემი აზრით, საინტერესო და, რაც მთავარია, სასარგებლო იქნება უძრავი ქონების ფასების ინდექსის განხილვა სამომხმარებლო ფასების ინდექსთან კონტრასტში. როგორც წესი, ეს ორი ინდექსი ცვლილების ერთი და იგივე მიმართულებით ხასიათდება და არასდროს – საწინააღმდეგო. ორივე მათგანი ფასების საერთო დონის ზრდის ანუ ინფლაციის შემადგენელი ურთიერთდაკავშირებული კომპონენტებია. შემდეგ გრაფიკზე ჩანს, რომ 2020 წლიდან მოყოლებული 2022 წლის ჩათვლით ორივე ინდექსი საგრძნობლად გაიზარდა. სამომხმარებლო ფასების ინდექსის (CPI) მაჩვენებელი გაიზრდა 26.8 პროცენტით (26.6 ერთეულით), ხოლო უძრავი ქონების ფასების ინდექსის (RPPI) მაჩვენებელი კი 28.8 პროცენტით (27.7 ერთეულით). აღსანიშნია ის ფაქტიც, რომ სამომხმარებლო ფასების ინდექსი (CPI)  მუდმივი  და სტაბილური ზრდის ტენდენციით ხასიათდება, ხოლო უძრავი ქონების ფასების ინდექსი უფრო ცვალებადია და, მაგალითისთვის, 2021 წლის მესამე კვარტალში შესამჩნევად შემცირდა. (3)

გრაფიკი 2. RPPI-სა და CPI-ის მაჩვენებლების დინამიკა ბოლო წლების განმავლობაში

წყარო: https://shorturl.at/vwxA8

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები თბილისის უბნების მიხედვით

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების საერთო დონის სტატისტიკის გარდა, აუცილებელია, რომ განვიხილოთ ფასები თბილისის კონკრეტული უბნების მიხედვით, რადგან სხვადასხვა უბანში განსხვავებულ ფასებს ვხვდებით და ეს სხვაობა ზოგჯერ ძალიან კონტრასტულია. რა თქმა უნდა, გარე უბნებში შედარებით დაბალი ფასები ფიქსირდება, ხოლო ცენტრალური უბნებისკენ ფასები თანდათანობით იზრდება და მაქსიმალურ მაჩვენებელს აღწევს. კონკრეტული სტატისტიკური მაჩვენებლების გასაცნობად ქვემოთ წარმოდგენილი არის ცხრილი და მისი შესაბამისი გრაფიკული გამოსახულება, რათა მონაცემები იყოს მარტივად აღსაქმელი და შესადარებელი.

ცხრილი 1. უძრავი ქონების ფასები თბილისის უბნების მიხედვით

წყარო: https://www.geostat.ge/ka/modules/categories/698/satskhovrebeli-udzravi-konebis-fasebis-indeksi

გრაფიკი 3. უძრავი ქონების ფასები თბილისის უბნების მიხედვით

წყარო: https://www.geostat.ge/ka/modules/categories/698/satskhovrebeli-udzravi-konebis-fasebis-indeksi

როგორც ზემოთ ნაჩვენებ ცხრილსა და გრაფიკულ გამოსახულებაზე არის ნაჩვენები, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების საერთო დონის ზრდა თანაბრად არის ასახული ყველა უბანზე, ანუ ეს იმას ნიშნავს, რომ ფასები ისეთივე დონით იზრდება ცენტრალურ და პრესტიჟულ უბნებში, როგორც ნაკლებად მოთხოვნად უბნებში. რაც შეეხება კონკრეტულ მაჩვენებლებს, ფასების მიხედვით პირველ ადგილს მთაწმინდისა და ვაკე-საბურთალოს უბანი იკავებს და ერთი კვადრატული მეტრის ფასი 5 000 ლარამდე აღწევს. მეორე მხრივ, ყველაზე დაბალ ფასად საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენა ისეთ გარე უბნებში არის შესაძლებელი, როგორიც არის სამგორი, ისანი და გლდანი. ამ უბნებში ერთი კვადრატული მეტრის ფასი 2 650 ლარიდან იწყება.

დასკვნა

საქართველოში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ბოლო წლების განმავლობაში ხასიათდება მეტ-ნაკლები ცვალებადობით და ფასების საერთო დონის ზრდისაკენ მიდრეკილი ტენდენციით. პირველ რიგში, ცვალებადი დინამიკა განაპირობა ისეთმა საერთაშორისო და გეოპოლიტიკურმა მოვლენებმა, როგორიც არის კორონა ვირუსის გავრცელებით გამოწვეული პანდემია და რუსეთ-უკრაინის ომის დაწყების შედეგად დიდი მიგრაციული ძვრები. ეს ორი მოვლენა ფორსმაჟორულ ფაქტორებს მიეკუთვნება, რომლის წინაშეც როგორც სახელმწიფო მთავრობა, ისე მთლიანად საზოგადოება არის უძლური. მეორე მხრივ, ხაზი უნდა გაესვას იმ მნიშვნელოვან ფაქტს, რომ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე გაზრდილი ფასები დიდ უარყოფით ზეგავლენას ახდენს საზოგადოებაზე, რამეთუ აბსოლუტური უმრავლესობისთვის ძნელად ხელმისაწვდომი ხდება კერძო სახლისა თუ მრავალსართულიანი შენობის ბინის შეძენა. ხშირად ეს ფაქტორი სხვა სოციალურ თუ ეკონომიკურ მიზეზებთან ერთად საზოგადოების ნაწილის ემიგრაციაში წასვლის მიზეზი ხდება, რაც ძალიან სამწუხარო ფაქტია. საბოლოო ჯამში, უნდა ითქვას, რომ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ფასების სართო დონის ზრდის ტენდენციას მივყავართ საზოგადოების უმრავლესობისათვის არასასურველ შედეგამდე. ჩემი აზრით, ამის გამოსასწორებლად საბაზრო საქმიანობაში აუცილებლად უნდა ჩაერთოს სახელმწიფო მთავრობა და გაატაროს შესაბამისი ღონისძიებები, რომელთაგან ერთ-ერთი შეიძლება იყოს, ეგრეთ წოდებული, სახელმწიფო სუბსიდიები. თუმცა კონკრეტული გამოსავლის მოფიქრება რთულია და ამაზე შესაბამისმა უფლებამოსილმა ინსტიტუციონალურმა დაწესებულებებმა უნდა იმუშაონ ინტენსიურად.

გამოყენებული ლიტერატურა

1. https://blh.com.ge/%E1%83%A3%E1%83%AB%E1%83%A0%E1%83%90%E1%83%95%E1%83%98-%E1%83%9B%E1%83%9D%E1%83%AB%E1%83%A0%E1%83%90%E1%83%95%E1%83%98-%E1%83%9C%E1%83%98%E1%83%95%E1%83%97%E1%83%98/
2. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური
3. https://shorturl.at/vwxA8
4. https://www.investopedia.com/terms/r/realestate.asp
5. https://www.businessinsider.ge/ka/sakartvelos-udzravi-konebis-bazari-gadzvirebis-morigi-talghis-molodinshia-mizezebi
6. https://shorturl.at/vwZ45
7. https://www.tbccapital.ge/ge/publications/all-publications/singleview/30005779-residential-real-estate-market-overview
8. https://agenda.ge/en/news/2023/745