სამშენებლო სექტორში განსხვავებულ ტენდენციებზე საუბრობენ

ალექსანდრა ლალიაშვილი

რა ხდება საქართველოს სამშენებლო სექტორში? სამშენებო მასალების მწარმოებელ და სადისტრიბუციო კომპანიების წარმომადგენელთა განცხადებებს თუ ვენდობით, სამშენებლო სექტორში გამოცოცხლებაა, რაც მათ პროდუქციაზე მოთხოვნისა და ფასების ზრდაში გამოიხატება. საპირისპიროს ამტკიცებენ დეველოპერები. მათი შეფასებით, ჩაკეტილი წრე, რომელშიც სამშენებლო სექტორი 2008 წლიდან მოყოლებული აღმოჩნდა, კვლავ გაურღვეველია.

დეველოპერების მტკიცებით, 2012 წის I კვარტალი გაცილებით პასიურია გასული წლის ბოლო კვარტლებთან შედარებით. დველოპერების შეფასებით, თუ ადრე უძრავ ქონებას ინვესტორები ინვე-სტირების მიზნით ყიდულობდნენ, ახლა მთავარი მიზეზი, ქონების ყიდვისას, აუცილებელი საჭიროებაა. ამას სხვადასხვა მიზეზები განაპირობებს, რომელთა შორის უპირველესი, პოლიტიკური დაძაბულობა ბანკების მხრიდან დაკრედიტების პირობების გამკაცრება და კრედიტების გაცემის შეფერხებაა. ბანკების პასიურობის მთავარი მიზეზი კი ევროპაში მიმდინარე პროცესებია, რაც მათთვის კრედიტებს აძვირებს, შემდეგ კი ისინი, რა თქმა უნდა, თვითონაც აძვირებენ კრედიტებს.
თუმცა საქართველოში, კონკრეტულად კი თბილისში, მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე დიდია. შედარებისათვის, თბილისში ერთ სულ მოსახლეზე 17 კვ.მ. ფართი მოდის, ევროპაში ეს მაჩვენებელი 2-ჯერ მეტია, მაგრამ ახალაშენებული საცხოვრებელი ფართების დიდი დეფიციტია. ძველი შენობების დიდ ნაწილს კი ექსპლუატაციის ვადა გასდის, ზოგი მათგანი საცხოვრებლად უკვე ძალიან საშიშია.
2008 წლამდე მთელი სამშენებლო ბიზნესი წინასწარ გაყიდვებზე იდგა, ახლა ვითარება მკვეთრადაა შეცვლილი. დღეს მომხმარებელი ძალიან ფრთხილობს და მშენებლობაში ცოტა აბანდებს ფულს. კრიზისის შემდეგ დეველოპერებსა და მომხმარებლებს შორის ურთიერთობის ახალი პრინციპი გაჩნდა – მეტი გარანტიისათვის, გადახდები მიბმულია მშენებლობის ეტაპებზე, ანუ მომხმარებელი ფულს შესრულებული სამუშაოს მიხედვით იხდის.
ბანკებსაც ურჩევნიათ, მსხვილმასშტაბიანი პროექტების ნაცვლად, მცირე მასშტაბისა და დაბალი რისკის მქონე პროექტები დააფინანსონ.
ახალაშენებულ ფართებზე ფასები 2008 წლის პიკს ვერა, მაგრამ უკვე მიუახლოვდა 2007 წლის მაჩვენებელს, მაგალითისათვის, კვადრატული მეტრი ფართის ღირებულება ვაკეში 1200-1600 დოლარია, საბურთალოზე 800-900, ხოლო დიდუბეში 700-750.
თურქი ექსპერტი ბარის გულპინარი, ბიზნეს კონსულტატნტი ექსპორტ-იმპორტის საკითხებში თბილისში გამართული მშენებლობისა და ინტერიერის მე-17-ე საერთაშორისო გამოფენას ესწრებოდა. მან აღნიშნა: “მთელ მსოფლიოში დღეს განსაკუთრებული ყურადღება ექცევა ე.წ. “მწვანე მშენებლობას”. როდესაც ვსტუმრობდი სხვადასხვა გამოფენებს იტალიაში ან გერმანიაში, ეს მიმართულება იყო გამოფენის მთავარი ხაზი. აქაც არის წარმოდგენილი რამდენიმე კომპანია, რომლის პროდუქციაც ჯდება “მწვანე მშენებლობის” პარამეტრებში. სამშენებლო მასალა, რომელიც იცავს ბუნებას, ძალიან მნიშვნელოვანია.
ს.ე. – რას ფიქრობთ საქართველოს სამშენებლო სექტორზე?
ბ.გ. – თბილისში სხვა გამოფენებზეც ვყოფილვარ და ვხედავ, რომ ამჯერად ბევრი ახალი ტექნოლოგიაა წარმოდგენილი, ახალი კომპანიები და ინოვაციები. ეს ძალიან მნიშვნელოვანია. საქართველოს აქვს მაღალტექნოლოგიური პროდუქციით გაჯერებული სამშენებლო მასალების ბაზარი, სადაც მრავალფეროვანი არჩევანია. ქარველ ხალხს უყვარს არქიტექტურულად დახვეწილი და გამართული შენობები, ბაზარი ამის საშუალებას იძლევა. საქართველოში ხელმისაწვდომია მაღალტე-ქნოლოგიური მასალები და ტექნიკა, რაც ძალიან მნიშვნელოვანია.
ს.ე. – საქართველოში დღეს ძალიან დიდი რაოდენობით შემოდის თურქული სამშენებლო მასალა. თურქული მასალების ხარისხზე რას გვეტყვით?
ბ.გ. – თურქეთში ნებისმიერი ხარისხის პროდუქცია იწარმოება. როგორც მაღალი ხარისხის, ისე დაბალი. ჩვენ ყველა ხარისხის პროდუქცია გვაქვს. ამიტომ იმპორტიორზეა დამოკიდებული, როგორი ხარისხის ნაწარმს აირჩევს და რომელ მომწოდებელთან ექნება საქმე. ამასთანავე, როგორც იცით, თურქეთი დიდიხანია ცდილობს ევროკავშირში შესვლას, მათ კი ნებისმერ სფეროში სტანდარტების ძალიან მაღალი მოთხოვნა აქვთ, შესაბამისა, იმ მასალის ხარისხს, რომელსაც აქვს სერთიფიკატი, უნ-და ვენდოთ”.
როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, დეველოპერებისაგან განსხვავებულ ტენდენციებზე საუბრობენ სამშენებლო მასალების მწარმოებელი და რეალიზატორი კომპანიები. მაგალითისათვის, წელს პირველად ქართული ბაზრით ისეთი მსხვილი კომპანია დაინტერესდა, როგორიცაა “ატლას გრუპი”. ეს არის პოლონური კორპორაცია, რომელიც მუშაობს საერთაშორისო ბაზარზე. იგი მსოფლიოში სიდიდით მესამე სამშენებლო ქიმიის მწარმოებელი კომპანიაა. დღეს კომპანია შედგება 18 მეწარმე ორგანიზაციისა და 16 ქარხნისაგან. კომპანიაში დასაქმებულია 2000-ზე მეტი თანამშრომელი. მა-ლგოჟატა პავლაკა, პოლონური კომპანია “ალტასის” გენერალური დირექტორი: “ჩვენ კომ-პანიას სამშენებლო ქიმიის წარმოების ძალიან დიდი გამოცდილება აქვს. ვართ პოლონური კომპანია და წელს პირველად ვიღებთ მონაწილეობას თბილისის საერთაშორისო სამშენებლო გამოფენაზე, სადაც წარმოვადგენთ 200-ზე მეტი დასახელების პროდუქტს.
ს.ე. – რატომ გადაწყვიტეთ მაინც და მაინც ახლა საქართველოს ბაზრზე შემოსვლა? წინასწარ შეისწავლეთ თუ არა ქართული ბაზარი?
მ.პ. – ჩვენ 20 წელია, რაც პოლონურ ბაზარზე ვართ და ძალიან ბევრი ისტორიული ძეგლის რესტავრირება-აღდგენაში მივიღეთ მონაწილეობა, იმიტომ, რომ მსგავსი საქმიანობისთვის განკუთვნილ სპეციალურ მასალას ვაწარმოებთ. ჩვენ ვიცით, რომ საქართველოში ძალიან ბევრი ადგილი და ბევრი შენობა შენდება, ახლდება და უკეთდება რესტავრაცია. გვჯერა, რომ ჩვენი უმაღლესი ხარისხის პროდუქციაზე მოთხოვნა აუცილებლად იქნება. ამიტომაც გადავწყვიტეთ, ზუსტად ახლა ქართულ ბაზარზე შემოსვლა. როგორც ვიცით, საქართველოს სამშენებლო სექტორმა კრიზისს თავი დააღწია და ახლა მშენებლობები უფრო დიდი მასშტაბით მიმდინარეობს. ჩვენი პროდუქცია იმ სამთავრობო უწყებებსაც გავაცანით, რომლის მოვალეობაშიც შედის ისტორიული ძეგლებისა და მონასტრების და-ცვა-შენარჩუნება. ასე რომ, დაინტერესება არის. ჩვენ ვხედავთ, რომ თქვენ ქვეყანაში მშენებლობის ბუმია, ეკონომიკა სწრაფი ტემპით ვითარდება და გადავწყვიტეთ, რომ დრო არის ჩვენი პროდუქციაც გაგაცნოთ”.
ინა ჯიბღაშვილი, კომპანია “საბა და კომპანია”, არტ დეკორ ცენტრის გენერალური მენეჯერი: ჩვენი კომპანია 1994 წლიდანაა საქართველოს ბაზარზე, ამიტომ, დიდი გამოცდილება გვაქვს. ამ გამოფენაზე კონკრეტულად ერთი ხაზით ვართ წარმოდგენილი – ინტერიერისა და ექსტ-ერიერის მოპირკეთება. ისე, “საბა და კომპანია” მრვალპროფილიანია და მომხმარებელს ნებისმიერ სერვისს სთავაზობს, დაწყებული ფართების მშენებლობიდან, დამთავრებული თეთრი “კარკასებითა” და ყველანაირად მოწყობილი ფართებით – მშენებლობა, არქიტექტურა, დიზაინი, რემონტი. ვეწევით სხვადასხვა ტოპ ბრენდების იმპორტს, ძირითადად, ევროპიდან, რომლებიც შეიძლება ცოტა ძვირი იყოს, მაგრამ ცნობილია ასევე ხარისხით და გამძლეობითაც.
მშენებლობის სექტორში კრიზისი 2008 წლიდან დაიწყო, როდესაც მთლიანად შეწყდა მშენებლობები ქვეყნის მასშტაბით. განსაკუთრებით რთული იყო ერთი წელი, ნებისმიერ სფეროში, მშენებლობაშიც, ინტერიერშიც და დიზაინშიც. ჩვენი კომპანია, მაგალითად, გამოფენებზეც აღარ იღებდა მონაწილეობას, იმიტომ, რომ ხალხის ნაკლებობა იყო. შარშან ისევ დაიწყო აღორძინება. შარშანდელიდან მოყოლებული აშკარად შეიმჩნევა მოთხოვნის ზრდა. ერთიც უნდა აღინიშნოს, ბაზრის მომხმარებელი ახლა გაცილებით კვალიფიციური გახდა, ადრე თუ არ იცოდნენ და, ხშირ შემთხვევაში, პროდუქციას ერმანეთისგან ვერ არჩევნდნენ ხარისხისა და ხშირად დანიშნულების მიხე-დვითაც, ახლა სიტუაცია მკვეთრადაა შეცვლილი. უკვე კონკრეტული მოთხოვნები აქვთ, ზუსტად იციან რა უნდათ, რა ხარისხის და რამდენის გადახდას აპირებენ სასურველ პროდუქტში. ეს ძალიან მნიშვნელოვანია. სამშენებლო სფეროს მონაწილეების კვალიფიკაცია საგრძნობადაა გაზრდილი. ჩემი აზრით, უახლოეს მომავალში კიდევ უფრო დიდი გამოცოცხლება იქნება. იმიტომ, რომ გეომეტრიული პროგრესიით იზრდება პროდუქციაზე მოთხოვნა”.
ნოდარ თავდგირიძე, კომპანია “თაბე”, გაყიდვების მენეჯერი: “ჩვენ სანტექნიკის დიდი არჩევანი გვაქვს, პროდუქცია თურქულია. საქართველოში დაახლოებით 5 წელია ვმუშაობთ და ახლა, ჩვენი მომწოდებელი, კომპანია “სინტაში” საქართველოში ქარხნის აშენებას აპირებს, რადგან ბაზარზე გამოცოცხლება დიდია. გაყიდვების კუთხით ზრდა განსაკუთრებით წელს შეიმჩნევა”.
დეველოპერებს კი კვლავ პრობლემები აქვთ. არათუ ახალ პროექტებს, ისინი დაწყებულ და შეჩერებულ მშენებლობებსაც ვერ ასრულებენ, მათი შეფასებით, დღეს სფეროში ჩაკეტილი წრე შეიქმნა, მომხმარებელი შეჩერებულ ფართებზე ფულის შეტანას ვეღარ რისკავს, მათი შენატანების გარეშე კი მშენებლობის გაგრძელების ერთადერთი გზა გარე წყაროებიდან მოზიდული სახსრებია, გარე წყაროებში კი, პირველ რიგში, ბანკები იგულისხმება, მათგან აქტიურობა, განსაკუთრებით წინასაარჩევნო პერიოდებში, გაცილებით ნაკლებად არის მოსალოდნელი. გასული წლის პირველ 2 კვარტალთან შედარებით შენელდა უცხოელი ინვესტორების აქტიურობაც 2011 წლის III და IV კვარტლებში (ცხრილი #1).
დეველოპერების ინერტულობასა და სამშენებლო-სარემონტო მასალების მწარმოებელ-დისტრიბუტორთა აქტიურობას შორის შეუსაბამობა, ალბათ, იმით აიხსნება, რომ დღეს მშენებლობა ორიენტირებულია სახელმწიფო შეკვეთებზე. ზოგადად და კონკრეტულად ამ სექტორში გაჭიანურებული კრიზისის გამო, სახელმწიფო ჯერ კიდევ ძირითადი ინვესტორია. სამწუხაროდ, სახელმწიფო ნაკლებად ინტერესდება ისეთი თემით, როგორიც ბინათმშნებელობაა, თუ არ გავითვალისწინებთ, ერთობლივ პროექტს, რომელიც სახელმწიფოს მონაწილეობით რამდენიმე დეველოპერმა და ბანკმა განახორციელა და “თბილისის მეორე სიცოცხლის” სახელითაა ცნობილი. არადა, როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, ძველი შენობების დიდ ნაწილს ექსპლუატაციის ვადა გასდის, ზოგი კი საცხოვრებლადაც უკვე ძალიან საშიშია. არადა, საბინაო პირობების გაუმჯობესებისთვის მზად ძალიან ბევრი ოჯახია საქართველოში, სათანადო მხარდაჭერისა და გარანტიების არსებობის შემთხვევაში. სწორედ ამით აიხსნება ის განსხვავებული ტენდენციები, რომელის შესახებაც ჩვენი რესპოდენტები საუბრობენ.
თბილისთან შედარებით უფრო აქტიურობენ ინვესტორები ბათუმში. აჭარის ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროს ინფორმაციით, 2012 წლის პირველ კვარტალში განხორციელებული ინვესტიციების მოცულობამ 42,5 მილიონი აშშ დოლარი შეადგინა, რაც 14%-ით მეტია გასული წლის ანალოგიურ მაჩვენებელთან შედარებით. პირველ კვარტალში ეკონომიკის სხვადასხვა დარგებში განხორციელებული ინვესტიციებიდან მშენებლობა და ტურიზმი ლიდერობს. სტატისტიკური ინფორმაციის მიხედვით, 2012 წლის იანვარ-მარტში აჭარაში მშენებლობის სექტორზე, რეგიონში განხორციელებული ინვესტიციების 21%, ხოლო ტურიზმის სექტორზე 19% ინვესტირება მოხდა.
თუმცა დეველოპერებს ოპტიმიზმის საბაბს ახალი სამშენებლო კოდექსის შემოღება აძლევს. მისი შემოღების შემდეგ დეველოპერების ნაწილი უცხოელ ინვესტორებთან ურთიერთობის გამარტივებას ელოდება. მათი განცხადებით, ჯერჯერობით, ახალი კანონის კონკრეტულ მუხლებზე საუბარი არ ყოფილა, თუმცა, აქამდე სამშენებლო სფერო სხვადასხვა ქვეყნების ნორმების მიხედვით ხელ-მძღვანელობდა და ერთიანი დოკუმენტის შექმნა მნიშვნელოვანია. კოდექსი კომპანიებს საშუალებას მისცემს ინვესტორებს უფრო კონკრეტული გათვლების საშუალებით ელაპარაკონ. დეველოპერების განცხადებით, მართალია, სამშენებლო ნორმებს აქამდე ყველა კომპანია იცავდა, თუმცა ისინი სხვადასხვა განვითარებული ქვეყნის ნორმებით სარგებლობდნენ, კოდექსის შექმნის შემდეგ კი ყველას ეცოდინება, რა კონკრეტული წესებია დასაცავი.