რა გვასწავლა კრიზისმა

ალექსანდრა ლალიაშვილი

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემებით, 2011 წლის ივნისში უძრავი ქონების ბაზარზე სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობა წინა თვესთან შედარებით 2.2%-ით გაიზარდა და ქვეყნის მასშტაბით 45 350 ერთეული შეადგინა. 2008 წლის ივნისთან შედარებით მიმდინარე წელს ზრდა 29.2%-ია, 2009 წელთან შედარებით – 64.3%-იანი და 2010 წლის ივნისთან შედარებით 25.5%-იანი. თუმცა, ბაზარზე განხორციელებულ ტრანზაქციათა ზრდის მიუხედავად, მდგომარეობა, ჯერჯერობით, კვლავ კრიტიკულია. თუ აგვისტოს ომამდე უძრავი ქონების ბაზარზე 250 სამშენებლო კომპანია საქმიანობდა, თბილისში ახლა სულ 34 სამშენებლო კომპანია ახორციელებს 70 დეველოპერულ პროექტს. კვარტალში დაახლოებით 4 ახალი მშენებლობა სრულდება, რაც კრიზისამდელ დონეს ბევრად ჩამორჩება. როგორია ვითარება უძრავი ქონების ბაზარზე დღეს? მოსალოდნელია თუ არა საცხოვრებელ და კომერციულ ფართებზე ფასების ზრდა?

უძრავი ქონების სააგენტოების ხელმძღვანელებს ზუსტი პროგნოზის გაკეთება უჭირთ. თუმცა, ყველა თანხმდება ერთ გარემოებაზე – ბოლო პერიოდში ძირითადი მოთხოვნა უკვე აშენებულ სახლებზეა, რადგან მოსახლეობაში უნდობლობის ფაქტორი დეველოპერების მიმართ კვლავ ძალიან მაღალია. ეკონომიკურ კრიზისამდე, მომხმარებელს ჰქონდა მაღალი ნდობა დეველოპერული კომპანიების მიმართ, რაც იმაში გამოიხატებოდა, რომ ფულს, ფაქტობრივად, ჰაერში იხდიდა, რომელიც რეალურ ქონებად რამდენიმე წელში იქცეოდა. დღეს პოტენციურ მყიდველს ურჩევნია ნახოს ის ქონება, რომელსაც ყიდულობს. ამასთანავე, კრიზისის შემდეგ შემცირდა არა მარტო ნდობის ფაქტორი, არამედ მოსახლეობის მსყიდველობითი უნარიც, რამაც გაყიდვების მკვეთრი შემცირება გამოიწვია. ამიტომაც, ექსპერტთა შეფასებით, გრძელვადიან პერსპექტივაში, შესაძლოა, ბინების ფასი მართლაც გაიზარდოს, თუმცა არა უახლოეს ხანებში.
უფრო მეტად იყიდება ბინები გარეუბნებში. ძირითადად, ერთოთახიანი და ოროთახიანი ბინები. საცხოვრებელი ბინების გაყიდვის ნახევარი გარეუბნებზე, უმეტესად გლდანისა (25%) და ისან-სამგორის (23%) რაიონებზე მოდის. შედარებით დაიკლო ბინების რეალიზაციამ ვაკის, მთაწმინდისა და კრწანისის რაიონებში. აღნიშნული ტენდენციის მთავარი მიზეზი ისაა, რომ დღეს ბაზარზე მოთხოვნა, ძირითადად, დაბალფასიან ფართებზეა. უძრავი ქონების სააგენტო “ჰაუსის” დირექტორი, თენგიზ გადელია: “ფასები ბოლო პერიოდის განმავლობაში დიდად არ შეცვლილა. თითქმის იმავე ნიშნულზეა. მოთხოვნა არის ახალაშენებულ ფართებზე, მაგრამ მიწოდება ამ სეგმენტში ძალიან დაბალია, ამიტომ ახალაშენებულ ფართებში ფასებმა ცოტა მოიმატა. სამაგიეროდ მცირედით შემცირდა მეორადი ბინების ფასი. ამიტომ, საერთო ჯამში, შეიძლება ითქვას, რომ ფასები არ შეცვლილა. იგივე შეიძლება ითქვას, კომერციულ ფართებზე – უფრო დიდი მოთხოვნა პატარა ფართებზეა და დეფიციტიც არის დაბალფასიანი კომერციული ფართების ბაზარზე. ამიტომ მათი ფასი ოდნავ მომატებულია. რაც შეეხება სამომავლო პროგნოზს, მიმაჩნია, რომ მკვეთრ ცვლილებებს, არც ზრდისა და არც კლების მიმართულებით, უახლოესი პერიოდის განმავლობაში არ უნდა ველოდოთ”.
უძრავი ქონების სააგენტო “ენ ჰაუსის” დირექტორი, ნატა მოდებაძე: “დღეს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი ძალიან არაპროგნოზირებადია. იმიტომ, რომ ფართებზე მოთხოვნა და, შესაბამისად, ფასებიც ძალიან ბევრ რამეზეა და მოკიდებული, მათ შორის, არა მარტო ქვეყნის შიგნით, არამედ ქვეყნის გარეთ განვითარებულ მოვლენებზეც. იგივე აშშ-ში განვითარებული მოვლენებიც, ადრე თუ გვიან პოულობს ასახვას ჩვენთან, ამიტომ ვერ გეტყვით როგორ შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს ფასები უძრავ ქონებაზე. მით უმეტეს, რომ დღეს საქართველოსა და მსოფლიოშიც, არასტაბილური მდგომარეობაა. რაც შეეხება დღევანდელ მდგომარეობას, წინა თვეებთან შედარებით ფასები ოდნავ მომატებულია, მაგრამ ძირითადად პატარა ფართებზე. ძალიან ჭირს დიდი ფართების გაყიდვა. აქედან გამომდინარე, ბაზარზე არის 1, 1,5 და 2- ოთახიანი ბინების დეფიციტი. ეს ეხება როგორც მეორად, ასევე ახალაშენებულ ბინებს. კომერციულ ფართებზე კი, ფასების დაახლოებით 20%-იანი ზრდის ტენდენციაა. იმიტომ, რომ კარგ, ცენტრალურ ადგილებში ფართები თითქმის აღარ არის, მოთხოვნა კი კომერციულ ფართებზე ეკონომიკური სიტუაციის გამოსწორების კვალდაკვალ მზარდია”.
კომპანია “ბონუსის” ბროკერი, ნიკა ოსეფაიშვილი: “ბოლო პერიოდის განმავლობაში მო-თხოვნა მზარდია ე.წ. დაბალბიუჯეტიან პროექტებზე, იგულისხმება ძირითადად 150 000 აშშ დოლარის ქვემოთ ღირებულების ფართები. დიდ ფართებზე, რომელთა ღირებულებაც მაღალია, ფაქტობრივად მოთხოვნა არ არის. სამომავლოდ ველოდებით, რომ ქართული უძრავი ქონების ბაზარი იქნება სტაბილურად მზარდი, არა მკვეთრად, მაგრამ მოსალოდნელია ეტაპობრივი ზრდა. რაც შეეხება კომერციულ ფართებს, ბოლო, ექვსი თვის განმავლობაში მოთხოვნა იჯარაზე დაახლოებით 20%-ით არის გაზრდილი”.
როგორც ვხედავთ, მოთხოვნის მატება თბილისში უმეტესად საოფისე ფართებზე შეიმჩნევა. საიჯარო ფასმა საშუალოდ 5%-ით მოიმატა. ოფისებს დედაქალაქში უმეტესად უცხოური ორგანიზაციების წარმომადგენლობები და ამ კომპანიების უცხოელი თანამშრომლები ქირაობენ. შედეგად, მოთხოვნა უმეტესად გაიზარდა ა-კლასის საოფისე ფართებზე, რომლის მომხმარებლები საერთაშორისო ორგანიზაციები, დიპლომატიური წარმომადგენლობები და ფინანსური ინსტიტუტები არიან. მცირედით მოიმატა ამ კლასის ფართის გასაყიდმა ფასმაც. საოფისე ბაზრის ყველაზე დიდი წილი (55%) კი დაბალი კლასის სეგმენტზე მოდის, ანუ ძველ, საბჭოეთის დროინდელ შენობებზე, ინდუსტრიული დანიშნულების ფართებსა და საცხოვრებელ სახლებში გამოყოფილ ბინებზე. მათი საშუალო საიჯარო ფასი 1 კვადრატულ მეტრზე 5-8 აშშ დოლარია და მოთხოვნა ამ ტიპის ფართებზე განსაკუთრებით მაღალია. ე.წ. პრესტიჟულ საოფისე ფართების ქირა კი 20-45 აშშ დოლარის ფარგლებში მერყეობს. უძრავი ქონებისა და ინვესტიციების კვლევის კომპანია “გრემიკის” მკვლევრებმა თბილისის საოფისე ფართების ფასები ევროპის ქალაქებისას შეადარეს. აღმოჩნდა, რომ თბილისის ფასები მცირედით ჩამორჩება ევროპულს, სამაგიეროდ, მის მფლობელს ფართის გაქირავება თითქმის სამჯერ მეტ მოგებას აძლევს. კომერციული თვალსაზრისით, მიმზიდველ ადგილებად დედაქალაქში კვლავინდებურად ჭავჭავაძის, პეკინის, რუსთაველისა და აღმაშენებლის პროსპექტები მიიჩნევა. კომერციულ ფართებზე მოთხოვნა უმეტესად ბანკების, სუპერმარკეტებისა და აფთიაქების მხრიდან აღირიცხება. ამ პერიოდისთვის კომერციული ფართის ქირა ყველაზე მაღალი სავაჭრო ცენტრებში – “ჯი-თი-სისა” და “გუდვილშია”. ამ სავაჭრო ობიექტებში კვადრატული მეტრის ფასი 70-დან 100 დოლარამდე მერყეობს. შემდეგ მოდის “პიქსელი” და “პასაჟი”, სადაც ფასები 40-60 დოლარის ფარგლებშია.
რაც შეეხება სხვა ქალაქებს – ბოლო დროს უძრავი ქონების ბაზარზე კიდევ ერთი საინტერესო ტენდენცია გამოიკვეთა, საცხოვრებელი ბინების ფასებმა ბათუმში დედაქალაქისას გადაუსწრო. მაგალითად, ბათუმში, რუსთაველის ქუჩაზე, რომელიც ერთ-ერთ ყველაზე პრესტიჟულ ადგილად ითვლება, ახალაშენებულ სახლში 1 კვადრატული მეტრი საცხოვრებელი ფართი 2500 აშშ დოლარი ღირს. მზარდია ბათუმში ბინებზე მოთხოვნაც. რასაც სხვა ქალაქებზე ვერ ვიტყვით.
რუსთავის უძრავი ქონების ბაზარზე ზრდის მხოლოდ მცირე ტენდენციები ფიქსირდება. რუსთავში არსებული ინფრასტრუქტურა დიდი ქალაქის და, მით უმეტეს, დედაქალაქთან ახლოს მდებარე ქალაქის ინფრასტრუქტურას მნიშვნელოვნად ჩამორჩება. ამიტომაც რუსთავში გარემონტებული ბინები თვითღირებულების თითქმის ნახევარ ფასად იყიდება. მაგალითისთვის, ოთახნახევრიანი ბინა 16 ათასი დოლარი ღირს, 5-ოთახიანი კი 36 ათასი. აღმოჩნდა, რომ რუსთავში ბინების მყიდველთა 20-30%-ს უცხოელები და რუსთაველები ინაწილებენ. ადგილობრივი უძრავი ქონებით უცხოელების დაინტერესებას რუსთავის მერიაში ახლადგახსნილი ავტო-ბაზრობის, აზოტისა და ინდუსტრიული საწარმოების არსებობით ხსნიან. რაც შეეხება კომერციულ ფართებს, ამ მხრივ, რუსთავში დაინტერესება პრაქტიკულად არ არსებობს. კომერციულ ფართებს უმეტესად მაღაზიისთვის ითხოვენ. საოფისე დანიშნულების ფართებზე მოთხოვნა, პრაქტიკულად, ნულის ტოლია.
უძრავი ქონების ფასების ზრდის ხელშემწყობი რამდენიმე ფაქტორი
ერთი კვადრატული მეტრის ფასი, საცხოვრებელი უძრავი ქონების პირველად ბაზარზე, თბილისში დღეს 850-დან 900 დოლარამდეა. რაც შეეხება მეორადი ბაზრის ფასებს, აქ კვადრატული მეტრის ფასი 400 დოლარიდან იწყება და 1200-1300 დოლარამდე ადის. ყველაზე ძვირი უძრავი ქონება კვლავაც ვაკეში (930-დან 1100 აშშ დოლარამდე), მთაწმინდაზე (830-1000 დოლარი), ვერასა (760-930 დოლარი) და ძველ თბილისშია (600-730 დოლარი). მინიმალური ფასი თბილისის რაიონებს შორის თემქაზეა (380-460 დოლარი). თუმცა, ექსპერტთა შეფასებით, ნელ-ნელა იკვეთება ის ტენდენციები, რომელმაც შეიძლება მომავალში ფასების ზრდას შეუწყოს ხელი.
ბოლო დროს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრით ინდოეთის, თურქეთისა და განსაკუთრებით, ჩინეთის მოქალაქეები აქტიურად ინტერესდებიან. უძრავი ქონების სააგენტოების თქმით, ტენდენცია მზარდია და ჩინელები დიდ ინტერესს განსაკუთრებით თბილისისადმი იჩენენ. ჩინელები ეტანებიან, როგორც საცხოვრებელ, ასევე კომერციულ ფართებს. თუმცა, ამ ეტაპზე ბაზრის შესწავლა უფრო ხდება, ვიდრე რეალური გარიგებების დადება. ბაზრის შესწავლის შემდეგ კი, ლოგიკურია, გაზრდილ აქტივობას უნდა ველოდოთ, რამაც შეიძლება ხელი შეუწყოს ფასების ზრდას.
ამასთანავე, ექსპერტების დასკვნით, დედაქალაქის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი, ევროპის ქალაქებთან შედარებით, მაღალი შემოსავლიანობითა და დაბალი ფასებით ხასიათდება, რაც მის საინვესტიციო მიმზიდველობას ზრდის. თუ უძრავ ქონებას განვიხილავთ, როგორც ინვესტირების ერთ-ერთ საშუალებას, საცხოვრებელი ფართების შეძენისა და შემდეგ გაქირავების გზით, ევროპის ქალაქებთან შედარებით, ჩვენს დედაქალაქში მოგების მარჟა ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი, დაახლოებით 10%-იანი შეიძლება იყოს. ექსპერტთა პროგნოზით, მომდევნო 2-3 წლის განმავლობაში უცხოელი ინვესტორები შეიძლება კვლავ დაინტერესდნენ ამ ბაზარზე ფულის დაბანდებებით, რაც, შეიძლება, ასევე იქცეს უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის წინაპირობად. შესაბამისად, გრძელვადიან პერსპექტივაში, შესაძლოა, ბინების გასაყიდი ფასები მართლაც გაიზარდოს.