იპოთეკური ბინის გაყიდვის ოთხი მეთოდი

რედაქციისაგან

მსოფლიო საფინანსო კრიზისი ისევ ძველებურად მძვინვარებს მთელ მსოფლიოში და სულ ახალ-ახალ პერსპექტივებს უსახავს უძრავი ქონების მფლობელებს, თანამფლობელებსა და მყიდველებს, ასევე საბროკერო კომპანიებს, საკრედიტო ორგანიზაციებს და მათ მსესხებლებს. “ცხოვრების ახალ პირობებთან” დაკავშირებით, იპოთეკური დაკრედიტების ბაზრის ბევრ მონაწილეს, უფრო სწორედ მსესხებლებს აინტერესებთ, თუ როგორ გაყიდონ იპოთეკური ბინა და საერთოდ შესაძლებელია თუ არა ასეთი გარიგების დადება. იპოთეკურ ბინაში ამ სიტუაციაში იგულისხმება საცხოვრებელი, რომელიც შეძენილია იპოთეკური სესხით, რომელზეც ვალდებულებები ჯერ არ არის შესრულებული.

ინფორმაციას აშშ-ის იპოთეკური კრიზისის მსოფლიოში გავრცელების შესახებ მოჰყვა სამსახურებში შეკვეცების, დათხოვნების და ხელფასების შემცირების პირველი ტალღა ბიზნესის იმ სფეროებში, სადაც ადამიანებს მეტნაკლებად შეხება აქვთ ფინანსებთან, უძრავ ქონებასთან და მშენებლობასთან.
სტატისტიკა დუმს იმაზე, თუ რამდენი უსამსახუროდ დარჩენილი ადამიანია იპოთეკური მსესხებელი, თუმცა ამბობენ, რომ მათი რიცხვი ძალიან მცირეა. მაგრამ ეს არ ნიშნავს პრობლემის არარსებობას, რადგან იპოთეკური ბინის გაყიდვის ძირითადი მიზეზი ის არის, რომ მსესხებლები ვერ ფარავენ სესხებს.
დღეისათვის აქტუალურია შეკითხვები, თუ როდის დაიწყება იპოთეკური ბინების მასიური გაყიდვები და ის თუ რა მოხდება, თუ უძრავი ქონების ფასები სერიოზულ კორექციას დაექვემდებარება.
ჩვენს ქვეყანაში ეს პრობლემა ჯერ-ჯერობით არ დამდგარა და ამიტომ ამ პრობლემების მოგვარების გზებს სხვა ქვეყნების მაგალითზე განვიხილავთ.
ექსპერტების აზრით, ამ შეკითხვებზე პასუხის გაცემა შეუძლია მხოლოდ იმას, ვინც ზუსტად იცის, თუ რა სცენარით განვითარდება იპოთეკური კრიზისი ამა თუ იმ ქვეყანაში. უცხოელი ექსპერტები ფიქრობენ, რომ უძრავი ქონების ფასების ვარდნა არ მოხდება, ხოლო მათი უმნიშვნელო შემცირება იპოთეკური ბინების მასიურ გაყიდვებს არ გამოიწვევს. ფასების სერიოზული კორექციის შემთხვევაშიც ბევრი კლიენტი ვერ შეძლებს ადრე აღებული იპოთეკური სესხის დაფარვას, მაგრამ თავის მხრივ ბანკებიც ვერ შეძლებენ თავიანთი ფულის აღებას ამ ბინების აუქციონზე გაყიდვის გზით, მათი დაბალი ფასების გამო.
პრობლემის გადაწყვეტა – ვყიდი
ექსპერტების დამაიმედებელი პროგნოზების მიუხედავად, ცუდი არ არის იმის ცოდნა იპოთეკური ბინის გაყიდვის თუ რა გზები არსებობს. რუსული კონსალტინგური კომპანია ” TWEED”-ის დირექტორის აზრით, ასეთი ოთხი ხერხი არსებობს.
პირველი მეთოდი – დამოუკიდებელი გაყიდვა. ეს მეთოდი ითვალისწინებს გარიგებების სრულ გამჭვირვალობას და ბანკი-კრედიტორის აუცილებელ თანხმობას. “მას შემდეგ რაც მიღებულია ბანკის თანხმობა და დადგენილია კრედიტზე დავალიანების ოდენობა, ნოტარიულად ფორმდება წინასწარი შეთანხმება მყიდველთან, – აცხადებს ექსპერტი – შემდეგ მყიდველი უხდის ბანკს გამყიდველის დავალიანების თანხას, ამის შემდეგ ბინის გამყიდველი ბანკისგან იღებს დოკუმენტს იმის შესახებ, რომ მას ბანკის წინაშე ვალდებულებები არ გააჩნია. წინასწარ შეთანხმებაში მითითებულ დროში გამყიდველი არეგისტრირებს ბინაზე ყადაღის მოხსნას რეესტრში, არეგისტრირებს ბინაზე საკუთრების უფლებას და ამის შემდეგ აფორმებს ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებას”. ძალიან მნიშვნელოვანია იმის ცოდნა, რომ ბანკის ვალსა და ბინის ფასს შორის სხვაობის თანხა გამყიდველისთვის ხელმიუწვდომელია, სანამ ბინა ახალ მეპატრონეზე არ გაფორმდება და არ მოხდება მისი დარეგისტრირება.
მეორე მეთოდი – ბანკის მონაწილეობით. მეორე ვარიანტი ასევე აბსოლუტურად გამჭვირვალეა და ითვალისწინებს ბანკის არა მხოლოდ თანხმობას, არამედ მის პირდაპირ მონაწილეობას გარიგებაში. “გაყიდვის პროცესში ბანკი მონაწილეობს გარიგებაში, უზრუნველყოფს თავისი სეიფით, უკავშირდება სარეგისტრაციო სამსახურს. მყიდველს შეაქვს კრედიტის დასაფარი თანხა კრედიტორი ბანკის ანგარიშზე, ხოლო სხვაობა გაყიდვის თანხასა და კრედიტის თანხას შორის ინახება სხვა სადეპოზიტო სეიფში. ამ ოპერაციების ჩატარების შემდეგ ბანკი გადასცემს რეესტრს შეტყობინებას ვალის დაფარვის შესახებ. გარიგების რეგისტრაცია და საკუთრების უფლების გადაცემა კი ხდება ისევე, როგორც პირველ ვარიანტში.
მესამე მეთოდი – კრედიტის გაყიდვა. ეს მეთოდი განსხვავდება გაყიდვის საგნით. ამ შემთხვევაში გამყიდველს გასაყიდად გამოაქვს თვითონ იპოთეკური სესხი და არა უძრავი ქონება. ეს პროცესიც ბანკის თანხმობით მიმდინარეობს. ბანკი ძველ კრედიტს აფორმებს ახალ მსესხებელზე, იდება წერილობითი შეთანხმება ვალდებულების ახალ მყიდველზე იმ თაობაზე, რომელიც იღებს ვალდებულებას ბანკის წინაშე სესხის დაფარვაზე და შესაბამისად საკუთრების უფლებაც ახალ მესაკუთრეზე გადადის. ამ შემთხვევაში იპოთეკით დატვირთული ბინა რჩება ბანკის გირაოში. ასევე აღსანიშნავია, რომ სესხის გამოსყიდვა შეუძლია არა მხოლოდ ფიზიკურ პირს, არამედ ბანკს ბანკისგან.
მეოთხე მეთოდი – არაოფიციალური. არსებობს იპოთეკური ბინის გაყიდვის კიდევ ერთი მეთოდი – მყიდველის პოვნა, რომელიც მზადაა დროზე ადრე დაფაროს სესხი. თუმცა ამ შემთხვევასაც აქვს თავისი სირთულეები: პირველი, ასეთი მყიდველის პოვნა რთულია, მეორე, ამ შემთხვევაში იპოთეკის ხელშეკრულება სესხის დროზე ადრე დაფარვის ნებას უნდა რთავდეს ყოველგვარი ჯარიმების გარეშე. ამ ვარიანტს მხოლოდ ერთი დადებითი მხარე აქვს: ბანკმა შესაძლოა საერთოდ ვერ გაიგოს ასეთი გარიგების დადების შესახებ, ის უბრალოდ თავის თანხას მიიღებს.
სრულიად ნათელია, რომ ყველა მყიდველი არ დათანხმდება თავის თავზე აიღოს ამდენი დეტალების შესრულება, ამიტომ გამყიდველმა რაღაცნაირად უნდა მოახდინოს ამ სირთულეების სტიმულირება. ეს შეიძლება იყოს შედარებით დაბალი ფასი ან მიმზიდველი უძრავი ქონება. თუ თქვენ დაგჭირდებათ იპოთეკური ბინის გაყიდვა, გაითვალისწინეთ ყველა დეტალი წინასწარ, რათა მოგების გარეშე არ დარჩეთ ან არ იზარალოთ. ყველასათვის ცნობილია, რომ ასეთ გარიგებებზე მოგების ნახვა შეუძლია მხოლოდ იმას, ვინც ბინა დაბალ ფასში იყიდა და აიღო არც ისე დიდი მოცულობის სესხი.