ახალი საგადასახადო კოდექსი უძრავ ქონებას გააძვირებს?!
ალექსანდრა ლალიაშვილი
ბოლო თვეების განმავლობაში საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე გამოცოცხლება შეინიშნება. ამას სტატისტიკური მონაცემებიც ადასტურებს. გაზრდილი აქტივობის კვალდაკვალ, შემოდგომისათვის უძრავ ქონებაზე ფასების მატებაა მოსალოდნელი. გარდა ამისა, ახალი საგადასახადო კოდექსის პროექტში ჩადებულია მუხლი, რომლის დამტკიცების შემთხვევაშიც, ექსპერტთა ვარაუდით, უძრავი ქონება კიდევ უფრო მეტად გაძვირდება.
იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის მონაცემებით, უძრავი ქონების რეგისტრაციების რაოდენობა ბოლო სამ თვეში მნიშვნელოვნად გაიზარდა. აღნიშნული მონაცემების მიხედვით, 2010 წლის მაისის თვეში უძრავი ქონების ბაზარზე სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობა წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით 52,8%-ით გაიზარდა და ქვეყნის მასშტაბით 34510 ერთეული შეადგინა. პირველადი ბაზრის პარალელურად გაიზარდა უძრავი ქონების მეორადი ბაზარიც (შესაბამისად 40,8%-ით და 56,2%-ით). ზრდა დაფიქსირდა მაისის თვეში წინა თვესთან შედარებითაც – 5,4%-ით. 2010 წლის 5-თვიან პერიოდში კი, სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობამ 153605 ერთეული შეადგინა, რაც 33,9%-ით აღემატება წინა წლის ანალოგიური პერიოდის მონაცემს. უძრავი ქონების ერთ-ერთი უმსხვილესი სააგენტო “პრივატ-სერვისის” მიერ მაისში ჩატარებული კვლევის თანახმად, მომხმარებელთა 54% მეორადი ბინების შეძენითაა დაინტერესებული. 15%-ს მიწის ნაკვეთების 10%-ს ინდივიდუალური სახლის, ხოლო 9%-ს კომერციული ფართის შეძენა სურს. გამოკითხვაში მონაწილეობა 745 რესპონდენტმა მიიღო.
ბაზარზე სულ უფრო მზარდმა აქტივობამ, ადვილი მოსალოდნელია, რომ შემოდგომიდან უძრავ ქონებაზე ფასების გაზარდოს. გამონაკლისი არც კომერციული ფართები იქნება. როგორც სააგენტო “ერდო ჯგუფში” აღნიშნავენ, კომერციულ უძრავ ქონებაზე ბოლო რამდენიმე თვეა ფასებმა 30%-ით მოიმატა, ბაზარზე ბევრი ახალი ბრენდი შემოდის, ამიტომ მოთხოვნაც მაღალია. ერდო ჯგუფი” ზაფხულში მომხმარებლის ასევე 30%-ით გააქტიურებას ელის. სააგენტო “პრესტოში” კი ამბობენ, რომ არჩევნების პერიოდში ფასებიც და მომხმარებელიც გაჩერებული იყო. ამიტომ მომხმარებლის გააქტიურებას განსაკუთრებით სექტემბრიდან ვარაუდობენ.
საზღვაო სეზონი ძალას იკრებს და განსაკუთრებით აქტულური ხდება შავი ზღვის პირა ქალაქების უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციები. სამშენებლო კომპანია გუმბათი 1″ ბათუმში ელიტური სახლის მშენებლობას იწყებს. 5- სართულიანი საცხოვრებელი სახლი ქალაქის ცენტრში, რუსთაველის ქუჩაზე აიგება. მენეჯმენტის ინფორმაციით, კორპუსი ძვირადღირებული ბუნებრივი ქვებით და ჭედურობით მოპირკეთდება. ელიტური სახლის ერთი კვადრატული მეტრი თეთრი კარკასის ღირებულება 1800-2000 დოლარი იქნება. თუმცა, ეს ბათუმის ბაზრის ტრადიციული ფასი არ არის. გუთბათი 1″ მომავალი წლის ბოლომდე მასშტაბური საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობასაც დაასრულებს. კომპლექსი, ასევე, ბათუმის ცენტრში მდებარეობს და 500 ოჯახზეა გათვლილი. კვადრატული მეტრი თეთრი კარკასი 750-დან 1200 დოლარამდე ღირს. ამ დროისთვის კომპლექსში ბინების 30% გაყიდულია. სამშენებლო კომპანია დუპლექსი” კი, 250 ოჯახზე გათვლილი კორპუსის მშენებლობას წლის ბოლომდე დაასრულებს. მენეჯმენტის ინფორმაციით, სახლი ბათუმის ცენტრში, აღმაშენებლის ქუჩაზე შენდება და ბინების 70% უკვე გაყიდულია. კომპანიაში განმარტავენ, რომ მოსახლეობის ნაწილი ბინებს სააგარაკედ, სეზონური გამოყენებისათვის ყიდულობს. დუპლექსის” საცხოვრებელ სახლში კვადრატული მეტრი თეთრი კარკასის ღირებულება 450 დოლარია.
უკვე ფაქტია, რომ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის დინამიკა დაწყებულია. როგორც ექსპერტები აღნიშნავენ, ახალი “რევოლოციური” საგადასახადო კოდექსის პროექტში ჩადებულია მუხლი, რომელიც ამ ტენდენციის შენარჩუნებას მეტად შეუწყობს ხელს. საუბარია, მუხლზე, რომელიც ნამეტი შემოსავლების დაბეგვრას ითვალისწინებს – თუ უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვას შორის პერიოდი 2 წელია და ქონების გაყიდვისას ნამეტი შემოსავალი ძველ ღირებულებას 30 000 და მეტი ლარით აჭარბებს, მაშინ ფასებს შორის სხვაობა დაიბეგრება 20%-იანი საშემოსავლო გადასახადით. იმავე პირობით დაიბეგრება მემკვიდრეობით მიღებული ქონების რეალიზაციაც. როგორც ექსპერტები აღნიშნავენ, თუ გავითვალისწინებთ უძრავი ქონების ფასების ზრდის დიდ მასშტაბებს ბოლო წლების განმავლობაში და იმას, რომ 2 წლის წინ თბილისის ყველა უბანში ფართის ყიდვა გაცილებით იაფად შეიძლებოდა, ვიდრე დღეს, ამ მუხლის მიღებას აუცილებლად მოჰყვება ფასების ზრდა.
რაც შეეხება მსოფლიო ტენდენციებს, 2009 წლის მეორე კვარტლიდან 2010 წლის პირველი კვარტლის ჩათვლით, მსოფლიოში უძრავი ქონება ყველაზე მეტად აზია-წყნარი ოკეანიის რეგიონში გაძვირდა – აქ საცხოვრებელი ფართების ფასებმა 17,8%-ით მოიმატა. რეიტინგის ლიდერი ჩინეთი აღმოჩნდა, სადაც აღნიშნულ პერიოდში ფასები 68%-ით გაიზარდა, ჰონგკონგში 30,6%-ით, სინგაპურში 24%-ით, ავსტრალიაში კი 20%-ით. ყველაზე ცუდი მაჩვენებელი ესტონეთში, უკრაინასა და ლიტვაშია, სადაც ფასების ვარდნამ 32-40% შეადგინა. არცთუ სახარბიელო ტენდენციებია აშშ-ში. სადაც ახალი სახლების მშენებლობის მოცულობა, მაისის მონაცემებით, 10%-ით შემცირდა და 593 ათასი ერთეული შეადგინა. ექსპერტები ვარდნის ასეთ მასშტაბებს არ ელოდნენ და აღნიშნავენ, რომ გასული წლის შემდეგ ეს ვარდნის ყველაზე მაღალი მაჩვენებელია. ამასთან, დაახლოებით 6%-ით შემცირდა ნებართვების რაოდენობა ახალ მშენებლობებზე და 574 ათასს მიაღწია, რაც გასული წლის მაისის შემდეგ მინიმალური მაჩვენებელია.
ეს, რაც შეეხება გასული კვარტლის მონაცემებს, მომავლის პროგნოზებიც იგივე ტენდენციების გაგრძელებას წინასწარმეტყველებს. ექსპერტები გაცილებით დიდ საინვესტიციო აქტიურობასა და, შესაბამისად, ფასების ზრდასაც აზიის ბაზარზე ელიან, ფასების ყველაზე მეტი ზრდა კვლავ ჩინეთშია მოსალოდნელი, რაც შეეხება საინვესტიციო აქტივობას, ამ მხრივ, პირველ ადგილზე ბრაზილიაა.