სამშენებლო სექტორი კრიზისის შოკიდან გამოდის

მაკა ღანიაშვილი

ექსპერტთა შეფასებით, სამშენებლო სექტორი კრიზისიდან, რომელიც ფინანსურმა რეცესიამ და სამშენებლო კომპანიების არასწორმა მენეჯმენტმა გამოიწვია, ნელ-ნელა გამოდის. 2010 წელს მთელი საქართველოს მასშტაბით 317 საცხოვრებელი ობიექტის მშენებლობა დასრულდა.

ისტორიული რაკურსი
გლობალურ ფინანსურ კრიზისამდე, რაც ბანკების მხრიდან სამშენებლო სექტორის დაკრედიტების შემცირების მთავარი მიზეზი გახდა, საქართველოში უძრავი ქონების ბუმი იყო. მას ხელს უწყობდა ქვეყნის ეკონომიკის სტაბილური ზრდა და უძრავ ქონებაზე ხელოვნურად მომატებული მოთხოვნა. ეკონომიკური ზრდის ტემპებს უძრავ ქონებაზე ფასების სწრაფი მატება მოჰყვა.
ამ პერიოდში არავინ ანგარიშობდა მშენებლობის ღირებულებასა და მის გასაყიდ ფასს შორის სხვაობას. სამშენებლო კომპანიები უძრავ ქონებაზე მაღალ ფასებს ახალი უძრავი ქონების დიდი მოცულობის შესაქმნელად იყენებდნენ, მის დასაფინანსებლად კი – პირამიდის სქემას. იქმნებოდა მცირე მასშტაბის ამხანაგობა, რომელიც კონკრეტული პროექტის შესრულებაზე ვალდებულებას იღებდა. მასში გაწევრიანებულ მომხმარებელს კი ამხანაგობის ანგარიშზე ფართის ღირებულების შესაბამისი თანხა უნდა შეეტანა. ამხანაგობის თავმჯდომარე სამშენებლო კომპანიის წარმომადგენელი იყო. იგი კონკრეტული პროექტისთვის განსაზღვრულ თანხას თვითნებურად განკარგავდა: ამხანაგობის კუთვნილი თანხა, ხშირად სხვა პროექტის დაწყებასა და განხორციელებას ხმარდებოდა. გამოდიოდა, რომ, ხშირ შემთხვევაში, ჯერ არაშენებულ სახლში ჰაერი იყიდებოდა. უძრავი ქონების ბაზარზე სამომავლო მოთხოვნის გაზრდის ზედმეტად ოპტიმისტური მოლოდინი შეიქმნა. შედეგად, დეველოპერები ბანკის კრედიტებზე დამოკიდებულები გახდნენ.
2008 წელს გლობალური ფინანსური კრიზისი დაიწყო. ამ ფონზე ბანკებმა სამშენებლო კომპანიებისათვის კრედიტების გაცემა მნიშვნელოვნად შეამცირეს. კომპანიები დაწყებულ მშენებლობებს ვეღარ ასრულებდნენ. ქვეყანაში ეკონომიკურმა ვარდნამ კი მყიდველების მიერ თანხის დაზოგვა გამოიწვია და დასრულებული პროექტების რეალიზებაც გართულდა. ამ ყველაფერს სამშენებლო სექტორის კრიზისი მოჰყვა.
ახალი ტენდენციები
2009 წლის მეორე ნახევრიდან უძრავი ქონების ბაზარზე დადებითი ტენდენციები ჩნდება. ექსპერტთა შეფასებით, ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი, რამაც სამშენებლო ბაზრის მდგომარეობის გამოსწორებას ხელი შეუწყო, მთავრობის გადაწყვეტილებაც გახდა: ბანკებიდან კრედიტის მისაღებად მთავრობა დეველოპერებს გარანტად უდგებოდა, პროექტის “ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლის” ფარგლებში. 2010 წელს უძრავი ქონების ბაზარი წინა წელთან შედარებით საშუალოდ 14.1%-ით გაიზარდა.
საქართველოს ეროვნული ბანკის ინფორმაციით, 2010 წლის იანვრიდან ფასები უძრავ ქონებაზე სტაბილურია, თუმცა 2010 წლის ივნისში საცხოვრებელ ბინებსა და კომერციულ ფართზე ფასების ინდექსის წლიური 10%-იანი ზრდა დაფიქსირდა, ხოლო საცხოვრებელი ბინის ქირა პრაქტიკულად უცვლელი დარჩა. ფასების აღნიშნულ ზრდას საცხოვრებელ და კომერციულ ფართებზე წინ უსწრებდა 2009 წლის 25%-იანი შემცირება.
საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემების მიხედვით, 2010 წლის მეოთხე კვარტალში სამშენებლო სექტორის ბრუნვის მოცულობამ 433 მილიონი ლარი შეადგინა, რაც 17.8%-ით აღემატება 2009 წლის შესაბამისი პერიოდის მაჩვენებელს. გასულ წელს სამშენებლო სექტორის ბრუნ-ვის საერთო მოცულობამ 1 485 900 მილიონი ლარი შეადგინა. შარშანდელი წლის მეოთხე კვარტალში სამშენებლო სექტორის გამოშვების მოცულობამ 435.5 მილიონ ლარს მიაღწია (19.1%-ით მეტი 2009 წლის მაჩვენებელზე). მთლიანად 2010 წელს კი გამოშვების მოცულობა 1 485.5 მილიონი ლარი იყო.
2010 წელს სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა რაოდენობამ 31 298 კაცი შეადგინა, ხოლო დასა-ქმებულთა საშუალო თვიური შრომის ანაზღაურება 771 ლარს გაუტოლდა, რაც 22.7%-ით აღემატება 2009 წლის ანალოგიურ პერიოდს.
აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროს ქალაქმშენებლობის დეპარტამენტის ურბანული განვითარების განყოფილების მონაცემებით, 2009 წელს მშენებლობაზე – 449, ხოლო 2010 წელს – 569 ნებართვა გაიცა. 2005-2010 წლებში, ბათუმში მშენებლობაში გაცემულია 1 558 ნებართვა.
საჯარო რეესტრის მონაცემებით, 2010 წლის განმავლობაში ქვეყანაში უძრავ ქონებაზე 405 959 სარეგისტრაციო ტრანზაქცია განხორციელდა. აღმავლობის პერიოდად მიჩნეულ 2007 წელთან შედარებით, წელს სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობა 2.1%-ით, 2008 წელთან შედარებით – 17.1%-ით, ხოლო 2009 წელთან შედარებით 22%-თ გაიზარდა. ამასთან, დეკემბერში განხორციელებული ტრანზაქციების 82.4%-ს მეორადი, ხოლო 17.6%-ს პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციები შეადგენს.
მოთხოვნა გაზრდილია მეორად საცხოვრებელ ფართებზე. ეს არც არის გასაკვირი – სამშენებლო კრიზისის შედეგად, როცა უმარავი მშენებლობა შეჩერებულია, მომხმარებელი ცდილობს რისკებისგან თავი დაიზღვიოს და დასრულებული ქონება იყიდოს. თუმცა, დეველოპერთა ნაწილი ამ მოსაზრებას არ ეთანხმება და აღნიშნავს, რომ მეორად ფართებზე მოთხოვნის ზრდის მთავარი მიზეზი ისაა, რომ ექსპლუატაციაში შესული ახალი ფართების რაოდენობა ძალიან ცოტაა და ვერ აკმაყოფილებს არსებულ მოთხოვნას.
მშენებლობისა და ინტერიერის გამოფენა
18 მაისს გამოფენების ცენტრ “ექსპო ჯორჯიას” ტერიტორიაზე მშენებლობისა და ინტერიერის მე-16 საერთაშორისო გამოფენა – Caucasus Build 2011 – გაიხსნა. 100 საგამოფენო სტენდზე წარმოდგენილი იყო 140-მდე კომპანია 9 ქვეყნიდან: საქართველო, აზერბაიჯანი, პოლონეთი, გერმანია, თურქეთი, იტალია, ირანი, სომხეთი და უკრაინა. მონაწილეებმა მომხმარებელს სხვადასხვა სახის მომსახურება და პროდუქცია შესთავაზეს, მათ შორის: ლაქ-საღებავები, აბაზანები, აუზები, სანტექნიკა, გათბობისა და კონდიცირების სისტემები, განათება და ელექტრო აღჭურვილობა, კარ-ფანჯრები და ჟალუზები, მოსაპირკეთებელი მასალები, სამშენებლო ტექნიკა და სხვა.
სამშენებლო მასალებზე მოთხოვნის ზრდის ტენდენციას უსვამს ხაზს სამშენებელო კომპანია “მიქსორის” ფინანსური მენეჯერი ნიკოლოზ მერებაშვილი: “ჩვენ ვაწარმოებთ ქვიშა-ღორღს და სამშენებლო ბეტონს. ასევე ვეწევით სამშენებლო საქმიანობას. ჩვენი აშენებულია, მაგალითად, “ბარამბო”, გვაქვს ასევე აშენებული სხვადასხვა ობიექტები. მათ შორის, საცხოვრებელი ფართებიც. 3 წელია რაც ბაზარზე ვართ. ჩვენი მთავარი მიმართულება ბეტონის წარმოება-რეალიზაციაა და თუ გავითვალისწინებთ იმას, რომ ბეტონის წარმოება და გაყიდვები ბოლო პერიოდში იზრდება, შეიძლება ითქვას, რომ სამშენებლო ბაზარზე აქტივობა გაზრდილია”.
კომპანია “ჯი არ სი” მომხმარებელს სთავაზობს მეტალოკრამიტს, პროფილერებულ თუნუქს, პანელებს, ევროშიფერებს, თბო და ხმის საიზოლაციო მასალებს და ასე შემდეგ. “ჩემი აზრით, ქართული ბაზარი გარკვეულ ჩარჩოებშია მოქცეული, ანუ წლიური გაყიდვები თითქმის არ იცვლება. თუ არ ჩავთვლით 2008-2009 წლებს, როდესაც გაყიდვების რადიკალური კლება იყო. დანარჩენი წლების განმავლობაში ტენდენცია დაახლოებით 10-15%-იან ზრდას გვიჩვენებს. ჩვენ გვაქვს იმედი, რომ 2011 წელის უკეთესი იქნება წინა წლებთან შედარებით. ველით გაყიდვების მაჩვენებლის ზრდას. ვიწყებთ მეტალოკრამიტისა და სახლის სახურავების ადგილობრივ დონეზე წარმოებას. როგორც საცხოვრებელი სახლებისთვის, ასევე საწარმოო ფართებისთვის, ასევე, ფასადებისთვის. პროდუქციას ადგილობრივ დონეზე ვაწარმოებთ თანამედროვე ხარისხითა და თანამედროვე ტექნოლოგიების გამოყენებით. ასვე, ვგეგმავთ ექსპორტზე გასვლას. უკვე ვთანამშრომლობთ სომხურ და აზერბაიჯანულ კომპანიებთან” – განაცხადა ჩვენთან საუბრისას “ჯი არ სის” მენეჯერმა, ლაშა ლაბაძემ.
გამოფენაზე წარმოდგენილი იყო “თბილისის დიპლომატიური სოფელი” – 45 ოჯახზე გათვლილი საცხოვრებელი კომპლექსი. “საცხოვრებელი კომპლექსი უზრუნველყოფილია სპორტული მოედნებით, ჩოგბურთის კორტებით, საცურაო აუზით და საბავშვო გასართობი მოედნებით. ფასი ერთ კვადრატულ მეტრზე 1150-1250 დოლარია. ამ თანხაში შედის ეზო და ავტოსადგომები. ჩვენი მომხმარებლები ძირითადად არიან დიპლომატები და სხვადასხვა სფეროს წარმატებული ადამიანები, ანუ შეძლებული ფენა. რაც შეეხება მოთხოვნას, ბოლო პერიოდში ფართებზე მოთხოვნა იზრდება. ამიტომ ჩვენ ვგეგმავთ ახალი მშენებლობის დაწყებას არსებული დიპლომატიური სოფლის გვერდით” – განაცხადა “თბილისის დიპლომატიური სოფლის” მარკეტინგის მენეჯერმა, ლაშა ბერაიამ.
საბაჟო პროცედურების გამარტივების შედეგების შესახებ საუბრობს კომპანია “გეო ნოვაცია ჰოლდინგის” წარმომადგენელი, მაია წერედიანი: “2 წელია რაც ქართულ ბაზარზე ვართ და ამიერკავკასიაში გვაქვს ექსკლუზივი. საქართველოში ჩვენი შემოსვლის დროს პროდუქციაზე გაცილებით მაღალი ფასი იყო, მაგრამ შემდეგ ნელ-ნელა მოხდა ფასის შემცირება. ჩვენ შემთხვევაში, ამის ძირითადი მიზეზი ის არის, რომ ჩვენს პროდუქციაზე მოთხოვნა იზრდება და დიდი რეალიზაცია ფასების შემცირების საშუალებას იძლევა. ძალიან დიდი შეღავათი მოგვცა საბაჟო პროცედურების გამარტივებამაც. ადრე საქონლის განბაჟებას დიდი პროცედურები სჭირდებოდა, რაც შეკვეთილი საქონლის ჩამოსვლას ძალიან აჭიანურებდა და დიდი პრობლემები გვექმნებოდა. თუ კლიენტს, მაგალითად, 2 კვირაში სჭირდებოდა გარკვეული საქონელი, იყო შემთხვევები, როცა 2 თვე გვიწევდა ლოდინი. ეს კი, კლიენტებს გვაკარგვინებდა. დღეს ეს პროცესები გამარტივებულია და ასე აღარ ხდება. ახლა პროდუქციის მიღების პროცესში წყვეტა აღარ გვაქვს. რაც შეეხება ზოგადად მოთხოვნას, ის დაახლოებით 20%-ით არის გაზრდილი”. “გეო ნოვაცია ჰოლდინგი” მომხმარებელს ჰიდრო და თბოიზოლაციის მასალებს სთავაზობს.
გამოფენაზე ისეთი კომპანიებიც იყვნენ წარმოდგენილი, რომელიც ბაზარზე ადგილის დამკვიდრებას ახლა ცდილობენ. მაგალითად Mაპეი Gროუპ, რომელიც მომხმარებელს იატაკისა და ფასადების მოსაპირკეთებელ მასალებს სთავაზობს. როგორც კომპანიის წარმომადგენლებმა ჩვენთან საუბრისას განაცხადეს, კომპანია ქართულ ბაზარზე 2010 წელს შემოვიდა და ჯერ ახლა იწყებს ფეხის მოკიდებას. Mapei Group-ის ფილიალები მსოფლიოს 25 ქვეყანაში აქვს, სადაც ჯამში, 6 100 ადამიანია დასაქმებული. 2009 წელს მისი ბრუნვა 1.9 მილიარდი აშშ დოლარი იყო. მოსაპირკეთებელი მასალების ფართო სპექტრის გარდა, კომპანია მომხმარებელს სთავაზობს წყალგაუმტარ სისტემებს, თერმულ და აკუსტიკურ საიზოლაციო მასალებს, სხვადასხვა სახის სპეციალურ კირდუღაბებს, მინარევს ბეტონისთვის, გამომშრალ კირდუღაბს ძველი შენობების რესტავრაციისთვის და სხვა.Mapei უკრაინული კომპანიაა და ის 2006 წელს დაარსდა. ფლობს 56 ლაბორატორიას.
Mapei-სთან ერთად, გამოფენაზე წარმოდგენილი იყო სხვა უცხოური კომპანიებიც. მათ შორის ისეთებიც, რომლებიც ქართულ ბაზარზე უკვე წლებია წარმოდგენილნი არიან. მაგალითად, სამშენე-ბლო მასალების ლიდერი მწარმოებელი მსოფლიოში ჭშაინტ Gობაინ, რომელიც მომხმარებელს მრავალფეროვან მოსაპირკეთებელ მასალებს სთავაზობს. Abloy, რომელიც წარმოადგენს ელექტრომექანიკური საკეტების, ბოქლომების და სახელურების მწარმოებელ ფინურ კომპანიას. ასევე დანიური კომპანია “Danfoss”-ი, რომელიც მომხმარებელს სთავაზობს ენერგოდამზოგავ პროდუქციას.
კომპანია “ალფილი”, რომელსაც საქართველოში შემოაქვს თურქული წარმოების სამშენებლო მასალები, დაწყებული საყალიბე მასალებიდან, დამთავრებული მოსაპირკეთებელი მასალებით, ჩვენს ბაზარზე 2-3 წელია რაც არსებობს. “ჩვენ იმპორტს ვახორციელებთ ტრაპზონში მდებარე ქარხნიდან. პროდუქცია ჩამოგვაქვს არა მარტო საქართველოში, არამედ სომხეთსა და აზერბაიჯანშიც. ფასებს რაც შეეხება, ის ყველანაირ სეგმენტზეა გათვლილი: დაბალფასიანი, საშუალოფასიანი და მაღალი ხარისხის, შესაბამისად, მაღალფასიანი პროდუქცია. რაც შეეხება პროდუქციაზე მოთხოვნას, 2 წლის წინ, როცა ბაზარზე შედარებით ახალი შემოსულები ვიყავით, ჩვენს პროდუქციაზე მაღალი მოთხოვნა შენიშნებოდა, მაგრამ შემდეგ ნელ-ნელა შეცირდა. ამის მთავარი მიზეზი, ჩვენს სეგმენტში გაზრდილი კონკურენციაა, ბაზარზე უკვე ძალიან ბევრი კომპანიაა წარმოდგენილი. არიან როგორც ადგილობრივი, ასევე საერთაშორისო კომპანიები. თუ პარალელს გავავლებთ სომხურ და აზერბაიჯანულ ბაზრებთან, აღსანიშნავია, რომ იქ საქართველოსთან შედარებით ნაკლები კონკურენციაა, აქ უფრო მეტი კომპანიაა წარმოდგენილი სამშენებლო მასალების სექტორში. ამიტომაც ჩვენი გაყიდვები სომხეთსა და აზერბაიჯანში უფრო სწრაფი ტემპებით იზრდება, ვიდრე საქართველოში” – განაცხადა “ალფილის” გაყიდვების მენეჯერმა ილგარ ტანგირვერდიევმა.
ბაზარზე არსებულ მძაფრ კონკურენციას უსვამს ხაზს კომპანია “ტრანზიტ-მ”-ის დირექტორი რესან ბეჟანიძე: “ქართულ ბაზარზე ჩვენი კომპანია 7 წელია რაც არსებობს, მაგრამ ესეც კი მცირე პერიოდია სხვა კომპანიებთან შედარებით, რომლებიც ბაზარზე 15-20 წელია რაც მუშაობენ და სტაბილური მომხმარებელი ჰყავთ. ჩვენ შემოგვაქვს სამშენებლო, ძირითადად, მოსაპირკეთებელი მასალები თურქეთიდან. კონკურენცია დღეს ამ სეგმენტში ძალიან მაღალია. გარდა ამისა, საქართველოში მომხმარებლის დიდი ნაწილი ჯერ ისევ დაბალ მსყიდველობითუნარიანი და, შესაბამისად, დაბალხარისხიან მასალებს ანიჭებს უპირატესობას. ასეთ შემთხვევაში, მათთვის კონკურენციის გაწევა ჩვენი პროდუქტით ცოტა რთულია”.
ასეთია ის შეფასებები, რომელიც სამშენებლო მასალების მწარმოებელ და რეალიზატორ კომპანიებს აქვთ. აღსანიშნავია, რომ ერთ გარემოებას ყველა მათგანი უსვამს ხაზს – კონკურენცია სამშენებლო მასალების ბაზარზე ძალიან მძაფრია. ბაზარზე შემოდიან ახალი კომპანიებიც, მათ შორის, უცხოურიც. რაც იმას ნიშნავს, რომ სამშენებლო მასალებზე მოთხოვნა არსებობს. ამიტომაც მოსალოდნელია, რომ უახლოესი თვეების განმავლობაში, სამშენებლო აქტივობები ქვეყანაში კიდევ უფრო გაიზრდება. ამიტომაც გასაკვირი არ არის, რომ უძრავი ქონების სააგენტოების წარმომადგენლები, 2011 წლის მეორე ნახევარში ბაზრის გამოცოცხლებას და ფასის ზრდის ტენდენციებს პროგნოზირებენ.