ვინ არის ქონების შემფასებელი

დიანა ლობჟანიძე

საპრივატიზაციოდ გამოფენილი უმსხვილესი ობიექტების, თუ სხვათა ქონების მთლიანი ღირებულება, თუკი დღეს მხოლოდ ინტრიგის საგანია, 1 იანვრიდან, როცა ქონების გადასახადი შევა ძალაში, ჩვენივე ქონების ზუსტი ფასის დადგენა პრინციპული საკითხი გახდება. მთელ მსოფლიოში შემფასებლების პროფესიული ჩარევის გარეშე ეს საკითხი არ გვარდება. ცოტათი მაინც სერიოზული შეთანხმება თუ გარიგება, იქნება ეს საწარმოს, უძრავი ქონების, ავტომობილის, ინტელექტუალური საკუთრების ყიდვა-გაყიდვა და სხვა, მათ გარეშე არ ხდება. როგორც იტყვიან, ამ ქვეყანაზე ყველაფერს თავისი ფასი აქვს და საჭირო მომენტში იგი ვინმემ უნდა დაასახელოს.

უცხოეთში ბევრად ადრე, მაგრამ პოსტსაბჭოთა სივრცეში მეოცე საუკუნის 90-იანმა წლებმა შობა ისეთი “ეგზოტიკური” პროფესია, როგორიცაა შემფასებლის პროფესია. ჩვენ ამით ვერ დავიკვეხნით, არადა, ეს საქმე რუსეთში მზარდად და სწრაფად ვითარდება და საკმაოდ შემოსავლიანადაც ითვლება. დღესდღეობით რუსეთში დარეგისტრირებულია 8 ათასზე მეტი შემფასებელი კომპანია, რომელთა წლიური ბრუნვა მილიარდობით დოლარს აღემატება. მიუხედავად იმისა, რომ შემფასებლის პროფესია რუსეთში დასაბამს ჯერ კიდევ მეფის რუსეთიდან იღებს, მისი ასე ვთქვათ, აღორძინება და განვითარება მხოლოდ ერთ ათეულ წელს ითვლის.

საბჭოთა კავშირის პერიოდში ქონების შეფასება სახელმწიფო სტანდარტების მიხედვით ხდებოდა, რასაც სახელმწიფო კომიტეტი აკეთებდა. ქონება ამ ღირებულებით საწარმოს ბალანსში შედიოდა და იღებდა სახელს – საბალანსო ღირებულება. მაშინ, როცა საბჭოთა კავშირში არ იყო თავისუფალი საბაზრო მექანიზმი, არ არსებობდა ბირჟები და ფასები მოთხოვნა-მიწოდების მიხედვით არ ყალიბდებოდა, სხვანაირი სისტემა არც შეიძლებოდა ყოფილიყო. საქართველომ და ყველა პოსტსაბჭოურმა ქვეყანამ ასეთი მემკვიდრეობა მიიღო. ხშირად საბალანსო ღირებულება ორ უკიდურესობაში ვარდებოდა – ან ძალიან მაღალი იყო, რის გამოც ბევრ საწარმოს საკმაოდ სერიოზული ოდენობის ქონების გადასახადი დაუგროვდა, ხშირად კი, პირიქით, ძალიან დაბალ ფასად ფასდებოდა.

ამ პროფესიის ადამიანებზე მოთხოვნა რუსეთში “სახელმწიფო და მუნიციპალური ქონების პრივატიზების” კანონის შემუშავებისთანავე წარმოიშვა. ეს კანონი 1991 წლის ზაფხულში მიიღეს და მასშივე მოხდა იმ ძირითადი იდეების ფორმულირება, რომელიც დაკავშირებული იყო შემფასებლების პრივატიზაციის პროცესში მოზიდვასთან. კანონის თანახმად, ამა თუ იმ საწარმოს დენაციონალიზაცია მისი კაპიტალის აუცილებელ შეფასებას ითვალისწინებდა. საწყისი გასაყიდი ფასის, ან საწესდებო კაპიტალის განსაზღვრა უნდა მომხდარიყო საწარმოს მოსალოდნელი მომგებიანობის საფუძველზე, ამის გაკეთება კი, მხოლოდ პროფესიონალებს შეეძლოთ. მართალია, კანონში შემდეგ ისეთი ცვლილებები შეიტანეს, რომ შემფასებლები არავის გახსენებია და საბოლოო ჯამში, პრივატიზაცია იქაც ისე ჩატარდა, რომ პრივატიზებული ქონების ნამდვილი ღირებულება ვერავინ გაიგო.

როგორც ნებისმიერი ბაზარი, შემფასებლების ბაზარიც თავიდან სტიქიურად ვითარდებოდა. ბუნებრივია, არ არსებობდა კანონმდებლობა და ნორმატიული აქტები, რომელიც შემფასებლების საქმიანობას დაარეგულირებდა. შემფასებელთა ფირმები რეგისტრირდებოდნენ, როგორც კონსალტინგური, ასე რომ, სახელმწიფოსთან პრობლემები არ ექმნებოდათ. ამ პერიოდს შეიძლება თვითშემოქმედების პერიოდი ეწოდოს, ეს იმ ადამიანების თვითნებური აქტიურობა იყო, რომლებთაც რაღაც განათლება მაინც გააჩნდათ ამ მიმართულებით. ამ დროს დაიწყეს მსოფლიო ბანკის ეკონომიკური განვითარების ინსტიტუტს სერტიფიკატის ცნობა. ეს სტრუქტურები იქმნებოდა, როგორც აბსოლუტურად დამოუკიდებელი და თვითრეგულირებადი, თუმცა, შესაფასებელიც ბევრი არაფერი იყო, მაგრამ იმდენად, რამდენადაც კვალიფიციური ადამიანები ძალიან ცოტანი იყვნენ (თითქმის 2001 წლამდე) ეს საქმე მომგებიანად მიიჩნეოდა. ამით აიხსნება ის, რომ ამ პერიოდში და მერეც, ათასობით ადამიანმა გამოიცვალა პროფესია და ამ საქმით დაკავდა. დღეს სიტუაცია ბევრად შეიცვალა.

საქართველოში კი შემფასებელთა აუცილებლობა არც პრივატიზებისას და არც მას შემდგომ უგრძვნია ვინმეს. პრივატიზება საბალანსო ღირებულების მიხედვით ხდებოდა, რეალური ღირებულების გადახდა არავის აწყობდა. როგორც ცნობილია, დიდი ობიექტების პრივატიზაცია ძმაკაცობითა და ჩაწყობით მოხდა. ახლა კი, როცა რეალურ პრივატიზაციაზე გვაქვს პრეტენზია, შემფასებლების ინსტიტუტი აუცილებლად უნდა შემოვიდეს და მათ უნდა შეაფასონ რა ღირს ესა თუ ის ობიექტი რეალურად და არა ჯართად.

რუსეთში შემფასებელთა საქმიანობის შესახებ კანონის შემუშავების აუცილებლობა დღის წესრიგში მალევე დადგა. საოცარია, მაგრამ შემუშავდა ორი, ერთმანეთისგან რადიკალურად განსხვავებული კანონპროექტი, რომელთაგანაც პირველი ითვალისწინებდა ამ ბაზრის ტოტალურ რეგულირებას და შემფასებლის სამინისტროს შექმნასაც კი, ხოლო მეორე კი, სახელმწიფო რეგულირებაზე, ფაქტიურად, ხელის აღებას.

საბოლოო ჯამში, შეირჩა შუალედური ვარიანტი და კანონი 1998 წელს იქნა მიღებული, რომელმაც განსაზღვრა შემფასებელთა საქმიანობა რუსეთის პირობებში, ეს პირობები შემფასებლური საქმიანობის სტანდარტების შემოღებას გულისხმობდა. პირველ რიგში, შემფასებელთათვის მომზადებას სპეციალური საგანმანათლებლო პროგრამით, განისაზღვრა მარეგულირებელი ორგანო, ეს გახლდათ ქონების სამინისტრო, ამჟამად ფედერალური ქონების მართვის ფედერალური სააგენტო. მასვე დაევალა შემფასებელი საქმიანობის ლიცენზირება. თუმცა, პრაქტიკაში ყოველივე ეს ბევრად გვიან, სამი წლის შემდეგ განხორციელდა.

შემფასებლის სამუშაოს ანაზღაურება არა შეკვეთის ღირებულების პროცენტებითხდება, არამედ, ფიქსირებული თანხით, რადგან შეკვეთის ღირებულების გაზრდით, ან თუნდაც შემცირებით შემფასებლის დაინტერესება აბსოლუტურად გამორიცხული იყოს.

შემფასებელთა წრეებში დღეს ყველაზე აქტიურად განსახილველი თემა სახელმწიფო ლიცენზირების საკითხია. ამ წლის 1 ოქტომბრისთვის ლიცენზირების საკითხი უნდა გადაწყვეტილიყო, მაგრამ შემფასებლები მოსალოდნელი “უკანონობით” თვითონ შეშინდნენ და ლიცენზირების გაუქმების თარიღი ერთი წლით გადასწიეს. ლიცენზირებიდან თვითრეგულირებაზე გადასვლისთვის არასაკმარისმა მოსამზადებელმა პერიოდმა, შესაძლოა, სამართლებრივი კოლიზიები გამოიწვიოს და შემფასებლებს ხელოვნური სირთულეები გაუჩნდეთ. ასე რომ, თავისუფლების ფობიამ სენსაცია შვა და შემფასებლები გააერთიანა, მათ შექმნეს “რფ-ის გაერთიანებული შემფასებლების გაერთიანება”. შემფასებელთა ბაზრის მოწყობა, ჯერჯერობით, ბუნდოვანია, თუმცა უდავოა, რომ მათზე ზედამხედველობის ფუნქციას რომელიმე სახელმწიფო ორგანო მაინც შეითავსებს.

საქართველოში ამ პროფესიის ადამიანებს არ იცნობენ, თუმცა ისევე, როგორც რუსეთში, ჩვენთანაც კანონის არარსებობის გამო, ეს ბიზნესი, ასე ვთქვათ, “არალეგალურად” იწყება. დღეს, როცა რეალურ საბაზრო მექანიზმებზე გადავდივართ, გამოჩნდნენ ადამიანები, რომლებიც შეაწუხა საკუთარი, სხვისი, გასაყიდი თუ შესასყიდი ქონების ნამდვილი ღირებულების ცოდნის სურვილმა და რასაკვირველია, შემფასებელიც მოიძებნა. გია დევდარიანი მიიჩნევს, რომ საქართველოში საკმაოდ მაღალი დონის ექსპერტები არიან, ამ მხრივ მუშაობა დაიწყო და მხოლოდ საკანონმდებლო ბაზა აკლიათ.

გია დევდარიანი (შემფასებელი ფირმა “ნეკი”): – საერთოდ, ქონების შეფასება, იქნება ეს ადამიანს პირადი ქონება: ბინა, კერძო ბიზნესი თუ ა.შ. არ იყო დამყარებული რეალურ საბაზრო ფასზე, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ეს იყიდებოდა, ვთქვათ, კერძო მესაკუთრის მიერ. თუმცა ასეთ შემთხვევებშიც, იმდენად, რამდენადაც ღია საჯარო ბაზარი არ არსებობს, მიუხედავად იმისა, რომ კერძო ქონებაა და კერძო მესაკუთრის მიერ იყიდება, ფასის დადგენა აბსოლუტურად შემთხვევიდან შემთხვევამდე ხდებოდა. ახლა შემოდის ქონების გადასახადისა და ქონების დაზღვევის ცნება, რამაც შემფასებლის ბაზრის ჩამოყალიბებას სტიმული უნდა მისცეს.

სახელმწიფომ ბოლო პრივატიზაციის ეტაპი დაიწყო და ბუნებრივად გაჩნდა კითხვა, რამდენად რეალურ ფასში იყიდება ყველაფერი. თუ არარეალურ ფასში, გამოვა, რომ ისევ გვექნება არაეფექტური მენეჯმენტი და ჩვენ ვერ მივიღებთ წარმოების ზრდას. მეორე მხრივ, საწარმოების უმრავლესობა ჯართად გადაიქცა, ერთი შეხედვით, ესა თუ ის საწარმო შეიძლება გიგანტური იყოს, მაგრამ რეალური ღირებულება – ძალიან დაბალი. შემფასებლის ინსტიტუტი ამ თვალსაზრისითაც აუცილებელი ხდება.

როდესაც საუბარია ქონების შეფასებაზე, გონებაში ყველას აუდიტი ამოუტივტივდება, რა განსხვავებაა აუდიტორსა და შემფასებელს შორის, რას აკეთებს შემფასებელი, რასაც ვერ აკეთებს აუდიტორი?
საბჭოთა კავშირის დაშლის შემდეგ შემოვიდა აუდიტის ცნება და იგი აფასებდა ქონებას. აუდიტის აფასებით საწესდებო კაპიტალში შედიოდა ქონება, გამოდიოდა აქციები და ა.შ. ბუნებრივია, აუდიტი საწარმოებისა და ფირმების მთლიანად აქტივებს აფასებს, ეს არის ბუღალტრული შეფასება, აუდიტი ასწორებს ბუღალტრულ, ბიუჯეტთან ანგარიშსწორებას, სწავლობს ფინანსურ ანგარიშგებას, დივიდენდის რეალობას, მენეჯმენტის მიერ

გაწეული მუშაობის სისწორეს, ასევე ქონების აღრიცხვას, მაგრამ აუდიტი უშუალოდ ქონების შემფასებლები ვერ არის. ქონების შემფასებელი, ეს არის ცალკე არსებული, განყენებული პროფესია, რომელსაც ძალიან სპეციფიკური მიდგომა და ცოდნა სჭირდება და ამდენად, საქართველოში ამის მოთხოვნა ჩნდება. როცა საუბარი იწყება იმაზე, რომ კერძო ქონებამ გადასახადი უნდა გადაიხადოს, ამას აუცილებლად მივყავართ იქითკენ, რომ ლიცენზირებულმა შემფასებელმა უნდა მოახდონოს ქონების შეფასება. რასაკვირველია, ლიცენზირება თუ ისე წავა, როგორც ადრე იყო და მერიის სტრუქტურებთან არსებული, რაღაც დახელოვნებული შპს-ები, ფაქტიურად, მიწის რეგისტრაციის და კადასტრის ხელმძღვანელობასთან გარიგებული ადამიანები გააკეთებენ ამას, რომლებიც ვითომ რაღაც კერძო ფირმები იყვნენ და კერძო შეკვეთას ასრულებდნენ, არანაირი შედეგი არ მოჰყვება. ეს უნდა იყოს აბსოლუტურად თავისუფალი ბაზარი, ყველა პროფესიონალისთვის ხელმისაწვდომი, რომელიც სურვილს გამოთქვამს და პასუხს აგებს მის შეფასებაზე. სანოტარო ბიუროებში ქონების ყიდვა-გაყიდვაზე გადასახადია დაკისრებული – ქონების 2%, ნონსენსია, მაგრამ, ფაქტიურად, ნოტარიუსი აფასებს, თუ რა ღირს ესა თუ ის ბინა.

გარდა ამისა, შემოვიდა ზონების ცნება: ვაკე ცალკე ზონაა, საბურთალო ცალკე და ა.შ. ყველა ამ ზონაში უძრავი ქონება მკვეთრად განსხვავებული ფასი ღირს, მაგრამ არ ვითვალისწინებთ, რომ შეიძლება “კარგ ზონაში”, ვაკეში სახლი თავისი ღირებულებით, სიმტკიცით, აშენების ხარისხით და სხვა ბევრი მომენტის გათვალისწინებით, რეალობასთან ახლოს საერთოდ არ იყოს და გაცილებით იაფი ღირდეს, გარდა მიწის ღირებულებისა, ვიდრე ვარკეთილში.

დავიწყეთ რეფორმა, ვაუქმებთ ტექბიუროებს, ვაყალიბებთ ახალ სამსახურს, ვიწყებთ მიწის მართვის სამსახურის ამუშავებას, ვიწყებთ რეესტრის ამუშავებას, სადაც უფრო რეალურად ფიქსირდება ქონება და სახლი მიწიანად იყიდება, ამიტომ საჭიროა შეფასებამ ერთიანად განიხილოს იგი.

ვთქვათ, ადამიანს სურს ვაკეში მიწა იყიდოს, სადაც სახლის აშენებას აპირებს, გასათვალისწინებელია ბევრი გარემოება: შეძლებს თუ არა ეს ადამიანი კანონიერად, ქრთამის გარეშე ნებართვის აღებას, რომ მრავალსართულიანი კორპუსის მშენებლობაში დახარჯული თანხები უკან ამოიღოს და სახლის აგებაში არავინ შეედავოს, თუ ასე არ მოხდება, იმ მიწის ფასი კაპიკია. როცა სახლი ფასდება, ყურადღება ექცევა ყველაფერს, როგორია კომუნიკაციების, ტრანსპორტის მდგომარეობა, გრუნტი როგორია, მშენებლობის შემდგომი პერსპექტივა, განაშენიანება, მერე იწყება შენობის შეფასება, როგორი აშენებულია, როგორი არმირებულია, რამდენ ბალიან მიწისძვრას უძლებს, რამდენად მყარია ბოძები, რამდენი წლის სახლია და ა.შ.

როცა ადამიანი ქონებას აფასებს, ჯერ ფიზიკურად ახდენს მის შეფასებას, შემდეგ სიტუაციურ გარემოს აფასებს: როგორია პერსპექტივა და, რასაკვირველია, უნდა შეაფასოს არსებული დავალიანების მიხედვით, ანუ ქონებას რა ვალდებულება მოჰყვება, იყიდება პირდაპირ თუ დებიტორულ-კრედიტორული დავალიანება მოჰყვება, გადაკეთების შესაძლებლობა არის, თუ რამე ვალდებულება აქვს და არ გადაკეთდება. ყველა ამ ნიუანსზე პასუხი უნდა იქნეს გაცემული. იგივე, როცა ჩვენ საპრივატიზაციო ობიექტების სიას ვიღებთ და ინტერნეტში ვკიდებთ, არაფერს ნიშნავს, ამის მიღმა ქონების შეფასების დეტალური ანალიზი უნდა იყოს.

ქონების გადასახადი 1 იანვრიდან შემოვა. მოქალაქეს მერე მართლა დააინტერესებს რეალურად რა ღირს მისი ბინა, ის რომ, ვთქვათ, ვაკის ზონაში ცხოვრობს, არაფერს ნიშნავს. შეიძლება I ზონაა, მაგრამ სახლი არაფრად ვარგოდეს, ამიტომ, ქონება თუ შემფასებელმა არ შეაფასა, მოსახლეობის საშინელ დისკრედიტაციას მივიღებთ. ყველაფერს რომ თავი დავანებოთ, ეს ხელს შეუწყობს ღია ბაზრის ჩამოყალიბებას, გაჩნდება რეალური ბირჟა, რომელიც თვისობრივად განსხვავებული იქნება, ვიდრე მშრალ ხიდთან არსებული ე.წ. ბირჟა.

მაკლერები დღეს აბსოლუტურად შავ შემოსავალს და გაუმართლებელ პროცენტს იღებენ, რაც ქონების გამყიდველის პირდაპირი ძარცვაა, მხოლოდ იმის გამო, რომ ინფორმაციული ვაკუუმია. ამის მიღმა კიდევ ბევრი პრობლემა დგას, რომელიც, ჯერჯერობით მოუგვარებელია, რასაც შემფასებლების ბაზარი დაარეგულირებდა.

ვთქვათ, ბანკში გვინდა ბინის დაგირავება. იმის გამო, რომ ბანკის რისკია, ბანკის შემფასებელი, რომელიც დაინტერესებული მხარეა, დაბალ ფასად აფასებს ქონებას. ვთქვათ, ბინა, რომელიც ღირს 300 ათასი, აფასებს 90 ათასად. ფაქტიურად, მსესხებელი იჩაგრება. წესით, შეფასება აბსოლუტურად ნეიტრალურმა მხარემ უნდა გააკეთოს.

როგორ უნდა გადაწყდეს შემფასებლების საქმიანობის რეგულირება? რუსეთში დღეს ეს საკითხი აქტიურად განიხილება.
ამ სფეროს რეგულირება შეუძლებელია, ის თვითრეგულირებადი და აბსოლუტურად თავისუფალი უნდა იყოს. როცა ადამიანი განაცხადს გააკეთებს, რომ მას სურვილი აქვს დაკავდეს ამ საქმიანობით და გარკვეულ კრიტერიუმებს დააკმაყოფილებს, ხელი არაფერმა არ უნდა შეუშალოს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ჩვენ ისევ კორუფციის წყაროს მივიღებთ. ეს ადამიანები შექმნიან ქონების გასაყიდ ლეგალურ ბირჟას. თუმცა, საქართველოში არსებობს ფასიანი ქაღალდების ბირჟა და ოპონენტები მეტყვიან, მოდით, გამოუშვათ აქციები და გავყიდოთ ქონებაო, მაგრამ კონტრარგუმენტი მარტივია, აქციების კოტირება რომ მოხდეს და საწარმო ფაიზინგლისტში რომ შევიტანოთ, ფეხზე მყარად უნდა იდგეს, მისი აღრიცხვა საერთაშორისო სტანდარტების დონეზე უნდა იყოს, ასევე მაღალ დონეზე გაკეთებული აუდიტით. როცა აქციას ვყიდულობთ, კონკრეტულად უნდა ვიცოდეთ, რას ვყიდულობთ. სანამ ჩვენ აუქციონების წესით არ მოვახდენთ პრივატიზაციას, სანამ ამ საწარმოებს პატრონი არ გამოუჩნდება, მათი კოტირება ბაზარზე “დიდი სისულელე” და სპეკულაციის საგანი იქნება.

ამდენად, თუ გვინდა, რომ პრივატიზაციის პროცესი რეალურად განხორციელდეს, უნდა განვითარდეს შემფასებლის ინსტიტუტი და ამას, პირველ რიგში, პროვოცირება სახელმწიფომ უნდა გაუკეთოს, ნორმატიული კანონი იმიტომ სჭირდება, რომ ის დოკუმენტი, რომელსაც შემფასებელი წარმოადგენს, ძალა ჰქონდეს და ლეგიტიმური იყოს.

Leave a Reply

Your email address will not be published.