თბილისში ბევრი მშენებლობა დაუმთავრებელი დარჩება
მაკა ღანიაშვილი
“დღეისათვის უძრავი ქონების ბაზარი გაცილებით უსაფრთხო და პერსპექტიულია აღმოსავლეთში, აზიის რეგიონის ქვეყნებში” – ასეთია უძრავი ქონების კვლევითი საერთაშორისო ორგანიზაციების “Pricewaterhouse Cooper” და “Urban Land Institute”-ს მიერ ჩატარებული კვლევის შედეგები. აშშ-ში დაწყებულმა იპოთეკური ბაზრის კრიზისმა და ფინანსურმა პრობლემებმა, რომელიც ევროპის ქვეყნებსაც დომინოს ეფექტივით მოედო, შეანელა იპოთეკური ბაზრის განვითარების ტენდენციები დასავლეთში. რა თქმა უნდა, ამას მოყვა განვითარებულ ქვეყნებში უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის შემცირებაც, რის გამოც ინვესტორები უკვე აზიის ბაზრით დაინტერესდნენ.
ბოლო ერთი წლის განმავლობაში მსოფლიოში უძრავ ქონებაზე ფასი საშუალოდ 9.8%-ით გაიზარდა, ამ მაჩვენებლიდან ევროპაზე 3.4% მოდის, აშშ-ში უძრავ ქონებაზე ფასების ნულოვანი ზრდა დაფიქსირდა 2008 წლის სექტემბრამდე, სექტემბრიდან კი ამ მაჩვენებელმა ისევ ზევით დაიწყო “ცოცვა”, ხოლო სინგაპურსა და ჰონგკონგში ფასები უძრავ ქონებაზე თითქმის სამჯერ გაიზარდა.
ექსპერტებმა ანალიზის საფუძველზე შეადგინეს ცენტრალური, სამხრეთ და სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზრის პირველი ათეული იმის მიხედვით, თუ რომელი ქვეყნებია ინვესტორებისათვის ყველაზე სასურველი. ანალიზის დროს შემდეგი კრიტერიუმები გამოიყენეს:
1. რამდენად შეიძლება იყიდო ამა თუ იმ ქვეყანაში ერთი კვადრატული მეტრი ბინის ფართი ყველაზე ფეშენებელურ უბანში? ეს მაჩვენებელი ყველაზე დაბალი პაკისტანშია, სადაც კვადრატული მეტრი 770 აშშ დოლარი ღირს, ჩემპიონები კი იაპონია და ჰონკონგი არიან (მათი უძრავი ქონების ბაზარს უფრო დაწვრილებით ქვემოთ განვიხილავთ);
2. შემდეგი კრიტერიუმი ბოლო 5 წლის განმავლობაში ამა თუ იმ ქვეყანაში ფასების ზრდის დინამიკაა. ამ შემთხვევაში ლიდერები ყაზახეთი და ყირგიზეთი აღმოჩნდნენ, ფასების ზრდა კი ყველაზე ნაკლებ შესამჩნევი იაპონიასა და ინდონეზიაშია (ამ უკანასკნელში მხოლოდ 6%);
3. უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის დროს, რა თქმა უნდა, დიდი მნიშვნელობა აქვს მოსახლეობის მსყიდველობითუნარიანობას. ეს მაჩვენებელი დგინდება ქვეყანაში სიღარიბისა და განათლების დონისა და სიცოცხლის საშუალო ხანგრძლივობის მონაცემების შეჯერების შედეგად. ამ კრიტერიუმით პირველ სამეულში შედის იაპონია, ჰონგკონგი და სინგაპური. ეს არცაა გასაკვირი, რადგან სწორედ ეს სახელმწიფოები არიან აზიის რეგიონის ლიდერები ეკონომიკური თავისუფლების ინდექსისა და ცხოვრების დონის მიხედვით;
4. ბოლო კრიტერიუმი კი ისაა, თუ რამდენად ხელმისაწვდომია ამა თუ იმ ქვეყანაში უძრავი ქონება სხვა ქვეყნის მოქალაქეებსათვის? აზიის სხვადასხვა ქვეყანაში კანონმდებლობა ამ სფეროს სხვადასხვაგვარად არეგულირებს. მაგალითად, იაპონიაში უცხო ქვეყნის მოქალაქეს შეუძლია იყიდოს უძრავი ქონება ყოველგვარი შეზღუდვების გარეშე, ჩინეთში ამისათვის აუცილებელია, რომ უძრავი ქონების შეძენის მსურველი უცხო ქვეყნის მოქალაქე ბოლო 1 წლის განმავლობაში ცხოვრობდეს ჩინეთში, ყირგიზეთში კი საერთოდ აკრძალულია უცხოელებისათვის უძრავი ქონების შეძენა.
ზემოთ დასახელებული კრიტერიუმების მიხედვით, ინვესტორებისათვის ყველაზე მიმზიდველი ქვეყნების ათეულში შედის: იაპონია, სინგაპური, კორეის რესპუბლიკა, მალაიზია, ჰონგკონგი, ინდონეზია, ტაილანდი, ფილიპინები და ჩინეთი. რატომ არიან ეს ქვეყნები მიმზიდველი ინვესტორებისათვის?
იაპონია (ყველაზე პოპულარული რეგიონია ტოკიო, სადაც აპარტამენტების ფასი 1-5 მილიონი აშშ დოლარის ფარგლებში მერყეობს). 1990-2005 წლებში იაპონიაში უძრავი ქონება 70%-ით გაიაფდა, 2006 წლიდან კი დაიწყო ფასების მატება, ეს ტენდენცია 2007 წელსაც გაგრძელდა, 2008 წელს ფასები კვლავ დაეცა, მაგრამ მხოლოდ 0.7%-ით. ფასების დაცემის მიზეზი იყო მსოფლიოს ფინანსური კატაკლიზმები, რომელიც აზიის ქვეყნებიდან ყველაზე მეტად მსოფლიო ეკონომიკასთან მისი ინტეგრირების მაღალი დონის გამო იაპონიაზე აისახა. მიუხედავად ამისა, ერთ სულ მოსახლეზე უძრავ ქონებაზე საშუალო ფასით იაპონია რეგიონში მეორე ადგილზეა სინგაპურის შემდეგ – 15800 აშშ დოლარი კვმ-ზე. ტოკიოს ცენტრში კვადრატული მეტრი 25000 აშშ დოლარი ღირს. ბინის დაქირავება კი თვეში 7000 დოლარად შეიძლება. მიუხედავად მაღალი ფასებისა, იაპონია უცხოელებისათვის ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველი ქვეყანაა. ბოლო მონაცემებით, აქ მხოლოდ ლეგალურად 2 მილიონი უცხო ქვეყნის მოქალაქე ცხოვრობს, არალეგალურად კი მათი რიცხვი გაცილებით მეტია. ამის გამო იაპონური ბანკები სესხებს უკვე უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზეც გასცემენ. საპროცენტო განაკვეთი იპოთეკურ სესხზე აქ 1-3%-ია, სესხის ვადა კი 100 წელიცაა. ასე, რომ იაპონიაში უცხოელებს საშუალება აქვთ ყოველგვარი შეზღუდვების გარეშე შეიძინონ უძრავი ქონება.
ჩინეთი (პოპულარული რეგიონებია პეკინი, შანხაი, სადაც აპარტამენტების ფასი 600000 – 1,8 მილიონი აშშ დოლარია). 2008 წელს ჩინეთში ოლიმპიადის გამო მოთხოვნა არა გასაყიდ, არამედ საქირაო ფართზე უფრო დიდი იყო, რის გამოც უძრავი ქონების გაყიდვებმა იკლო. ჩინეთის ბაზრის კიდევ ერთი მინუსი ისაა, რომ უცხოელებისთვის რთულია ბინის შეძენა. გარდა იმისა, რომ ამ ქვეყანაში 1 წლის განმავლობაში უნდა წინააღმდეგ შემთხვევაში ბინის შეძენა მხოლოდ ჩინეთის მოქალაქესთან ერთად შეიძლება. ყოველივე ამის მიუხედავად, ფასები უძრავ ქონებაზე ჩინეთში მაინც მაღალია.
კორეა (ყველაზე პოპულარული რეგიონია სეული, სადაც ფასი სამ საძინებლიან აპარტამენტზე 2 მილიონი აშშ დოლარია). უკანასკნელი 5 წლის განმავლობაში ფასები სამხრეთ კორეაში უძრავ ქონებაზე 23%-ით გაიზარდა, ბოლო 1 წლის განმავლობაში კი – მხოლოდ 3%-ით. მიმდინარე წელს ფასების ზრდა მკვეთრად შეფერხდა და ამის მთავარი მიზეზი მთავრობის მიერ გატარებული რიგი ღონისძიებებია, რომლის მთავარი მიზანიც, ბინებზე ფასების კატასტროფული ზრდის მოთოკვა იყო. უძრავ ქონებაზე ფასების მატება შენელდა და შედეგად 2007 წლის ბოლოსათვის, წინა წელთან შედარებით, გაყიდვები სამჯერ გაიზარდა. სამხრეთ კორეის ბაზრის პლიუსია მათი კანონმდებლობაც, რომელიც უცხოელებს საშუალებას აძლევს ყოველგვარი დაბრკოლებების გარეშე იყიდონ უძრავი ქონება.
ფილიპინები (პოპულარული რეგიონია მანილა, სადაც სამსაძინებლიანი აპარტამენტების ფასი 300000-500000 აშშ დოლარია). მანილის ყველაზე პრესტიჟულ უბანში მხოლოდ გასულ წელს აპარტამენტებზე ფასი 15%-ით გაიზარდა. მიუხედავად იმისა, რომ ფილიპინებში ყველაზე პრესტიჟულ უბანში კვ.მ-ს ფასი მხოლოდ 3000 აშშ დოლარია, ექსპერტები თვლიან, რომ ეს ერთ-ერთი ყველაზე პერსპექტიული ბაზარია აზიაში, რადგან სულ უფრო მეტი ფილიპინელი გადის სამუშაოდ ახლო აღმოსავლეთსა თუ ჰონგკონგში, მათი მთავრი მიზანი კი ფილიპინებში ბინის ყიდვაა. სხვა ქვეყნის მოქალაქეებისათვის ფილიპინებში აკრძალულია მიწის ყიდვა, მაგრამ მათ შეუძლიათ იყიდონ ბინის ფართი, მიწა კი უცხო ქვეყნის მოქალაქეს შეუძლია მხოლოდ იქირაოს. ფილიპინები ინვესტორებისათვის მაინც მიმზიდველია, თუნდაც იმიტომ რომ ფილიპინები ინგლისურენოვანი მოსახლეობით დასახლებული ერთ-ერთი ყველაზე დიდი ქვეყანაა მსოფლიოში (33 მილიონი). გარდა ამისა, როგორც ექსპერტები თვლიან, ფილიპინებში უძრავი ქონების ფასი ჯერ კიდევ არ არის სათანადოდ შეფასებული მეზობელი ქვეყნებისაგან განსხვავებით და ის კიდევ უფრო გაიზრდება.
ჰონგკონგი (ყველაზე პოპულარული რეგიონი ჰონკონგია, სადაც აპარტამენტებზე ფასი 7-30 მილიონი აშშ დოლარია). ბოლო 1 წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ფასი სანაპირო ზოლზე 29%-ით გაძვირდა. ახალაშენებულ ბინებზე ფასი კვადრატულ მეტრზე 30000-50000 აშშ დოლარს შორის მერყეობს. ჰონგკონგში უცხოელებს (სამხრეთ კორეელების, ჩინელების, ავღანელებისა და ალბანელების გარდა) შეუძლიათ შეიძინონ ბინა, მაგრამ არ შეუძლიათ იყოდონ მიწა.
ინდონეზია (პოპულარული რეგიონია ჯაკარტა, სადაც აპარტამენტების ფასია 700000-1,5 მილიონი აშშ დოლარი, ვილებისა – 1-3,5 მილიონი). ბალიში, რომელიც ერთ-ერთი ყველაზე ელიტური რაიონია, ვილას 1.5 მილიონად იყიდით, დღე-ღამეში კი 500 დოლარად შეიძლება იქირაოთ. უცხოელებისთვის ინდონეზიაში აკრძალულია უძრავი ქონების ყიდვა, ნებადართულია 25-წლიანი არენდა. რაც შეეხება ფასების ზრდის დინამიკას, უკანასკნელი 2-3 წლის განმავლობაში კვადრატულ მეტრზე ფასი ყოველწლიურად 20-30%-ით იმატებს. ანალიტიკოსები მიიჩნევენ, რომ ზრდის ეს ტენდენცია კვლავ შენარჩუნდება, მით უმეტეს, რომ ინდონეზიის ხელისუფლებამ შეიძლება შეცვალოს კანონმდებლობა და უცხოელებს შეზღუდვები უძრავი ქონების ყიდვაში მოეხსნათ.
ტაილანდი – ყველაზე პრესტიჟული ადგილია კურორტი პატაიტი, რომელიც ბანკოკიდან 140 კილომეტრზე მდებარეობს. აქ აპარტამენტები 450000-600000 აშშ დოლარი ღირს, ვილა კი – 500000-1.8 მილიონი დოლარი. პოპულარულ რაიონებში ფასი უძრავ ქონებაზე ყოველწლიურად 10-20%-ით იზრდება. ტაილანდი სულ უფრო პოპულარული ხდება რუსი ტურისტებისათვის. მხოლოდ ერთი საცხოვრებელი კომპლექსის მეპატრონეები აღნიშნულ კურორტში ელიან, რომ 2009 წელს მილიონ რუს ტურისტს, მთლიანად პატაიტი კი 8 მილიონ ტურისტს მიიღებს. მთელი მიწა ტაილანდში ეკუთვნის მეფეს და უცხო ქვეყნის მოქალაქეს მისი მხოლოდ არენდით აღება შეუძლია. სხვა გზა უცხოელებისათვის უძრავი ქონების შესაძენად სააქციო საზოგადოების შექმნაა, რომლის 5% ტაილანდელ აქციონერს ეკუთვნის, დანარჩენი 95% კი – უცხოელ მყიდველს.
მალაიზია (პოპულარული რაიონებია კუალა-ლუმპური და პენანგი, სადაც აპარტამენტების ფასი კუალა-ლუმპურში – 700000-1.5 მილიონი დოლარი, ხოლო პენანგში 220000-350000 დოლარია). მალაიზია ერთ-ერთი ყველაზე სტუმართმოყვარე მხარეა რეგიონში. აქ უცხოელებს უძრავი ქონების შეძენის შეუზღუდავი უფლებაც აქვთ. მაგრამ ერთი არარეზიდენტი პირი არ შეიძლება ფლობდეს 2 უძრავ ქონებაზე მეტს ერთდროულად. ბოლო წლებში მალაიზიაში უძრავ ქონებაზე ფასი საშუალოდ ყოველწლიურად 6-7%-ით იზრდება.
სინგაპური (ქალაქ-სახელმწიფო, რომელიც სანაპირო ზოლზე 642 კმ-ზეა გადაჭიმული, ბრიტანეთის ყოფილი კოლონიაა). რამდენიმე ათეული წლის რეფორმების შედეგად ჭუჭყიანი პორტიდან ის მსოფლიოს ფინანსურ დედაქალაქად იქცა. სინგაპური შედის მსოფლიო ლიდერი ქვეყნების სიაში ერთ სულ მოსახლეზე შემოსავლების მიხედვით (დაახლოებით 33000 აშშ დოლარი წელიწადში). 2006 წლიდან ელიტარულ საცხოვრებლებზე ფასი 46.9%-ით გაიზარდა. თუმცა ეს ფასები სხვა მეგაპოლისებთან შედარებით მაინც დაბალია – ლონდონში საშუალოდ საცხოვრებელი ფართის კვადრატული მეტრი ღირს 74000 აშშ დოლარი, ნიუ-იორკში – 38000, ტოკიოში – 28000, ჰონკონგში – 26000, სინაპურში კი – 19000. სინგაპურში მშენებარე ბინებში ფართის ყიდვა არ არის სარისკო, რადგან მთავრობა მკაცრად არეგულირებს ბაზარს. მყიდველის მიერ გადახდილი თანხა ინახება სპეციალურ საბანკო ანგარიშზე და დეველოპერს მისი ანგარიშიდან მოხსნა მხოლოდ მშენებლობის დასრულების შემდეგ შეუძლია. უცხოელებს შეუძლიათ მიიღონ კრედიტი ბანკებიდან 30 წლის ვადით, 3%-იანი განაკვეთით. გარდა ამისა, პოლიტიკა და ეკონომიკა სტაბილურია – სინგაპურული დოლარი აშშ დოლარის მიმართ ერთი წლის განმავლობაში 10%-ით გამყარდა. ინვესტორები ხშირად ძალიან დიდი ფართის ყიდვასაც არ ერიდებიან, რადგან თვლიან, რომ ფასები აქ აუცილებლად გაიზრდება თუნდაც იმიტომ, რომ მიწის ფართი სინგაპურში დიდი არ არის და ის ზომით პატარა სახელმწიფოა. კერძო სახლები სანაპირო ხაზზე 15-20 მილიონი აშშ დოლარი ღირს. სინგაპურში უკვე ხორციელდება და უახლოეს მომავალშიც დაიწყება ბევრი პროექტის განხორციელება, რომელიც საცხოვრებელ ფართებზეა გათვლილი – ბიზნესისათვის სასურველი ქალაქი, უნდა გახდეს ცხოვრებისათვის მიმზიდველი ადგილიც – თვლიან ინვესტორები.
ამგვარად, აზიის უძრავი ქონების ბაზარი სულ უფრო მიმზიდველი ხდება ინვესტორებისათვის. რა ხდება ჩვენს მეზობელ აზერბაიჯანში და მისი და აზიის უძრავი ქონების ბაზრების შეფასების შემდეგ როგორი სურათია საქართველოში, რა შეიცვალა აგვისტოში განვითარებული მოვლენების შემდეგ და რას შეიძლება ველოდოთ?
აზერბაიჯანის დედაქალაქში – ბაქოში რამდენიმე წლის წინ დაწყებული სამშენებლო ბუმი კვლავ გრძელდება. ამჟამად იქ დაახლოებით 550 ობიექტის მშენებლობა მიმდინარეობს. ბაზარზე 207 სამშენებლო კომპანია მუშაობს. კვადრატული მეტრი ფართი ბაქოში საშუალოდ 1200 აშშ დოლარი ღირს. მართალია, ეს თანხა არაფერია აზიის ზემოთ დასახელებულ ქვეყნებთან შედარებით, მაგრამ აზერბაიჯანში ცხოვრების არცთუ მაღალი დონეა, ამიტომ როგორც აზერბაიჯანული პრესა წერს, ბინის ყიდვა ჩვეულებრივი მოქალაქეებითვის უკვე ოცნებადაა ქცეული. მხოლოდ მდიდრებსა და მაღალანაზღაურებად სამსახურებში დასაქმებულებს შეუძლიათ თავს ამის უფლება მისცენ. მართალია, არსებობს იპოთეკური კრედიტები, პირველადი შენატანი აქაც ძალიან ძვირი და საპროცენტო განაკვეთი კი მაღალია, თანაც, იპოთეკური კრედიტის გამოტანა ყველას არ შეუძლია. ამისათვის ისევ და ისევ მაღალ-ანაზღაურებადი სამსახურია საჭირო. რიგითი აზერბაიჯანელისათვის არათუ ყიდვა, ბინის ქირაობაც კი ხშირად პრობლემაა.
2008 წლის გაზაფხულამდე კალეიდოსკოპური სისწრაფით იზრდებოდა ფასები საქართველოს ბაზარზეც. როგორია საქართველოს საინვესტიციო გარემო? საქართველოს კანონი “უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ” უფლებას აძლევს უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს თავისუფლად განახორციელონ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული ოპერაციები. “უცხოელებს საქართველოში შეუძლიათ განახორციელონ საინვესტიციო და სამეწარმეო საქმიანობა საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად”(მუხლი 30); “საქართველოში უცხოელებს საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად შეუძლიათ საკუთრებაში ქონდეთ, მემკვიდრეობით მიიღონ ან ანდერძით დატოვონ ნებისმიერი ქონება” – ანუ ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი კომპონენტი, რომლის მიხედვითაც ინვესტორები ამა თუ იმ ქვეყნის უძრავი ქონების ბაზარს აფასებენ, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებთან დაკავშირებული კანონმდებლობა საკმაოდ ლიბერალურია და შეზღუდვები არ არსებობს. თუმცა ჩვენს ქვეყანაში არსებული საინვესტიციო გარემოს შესაფასებლად მხოლოდ ეს არ კმარა. მართალია, ომამდე საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი საკმაოდ პერსპექტიულად ითვლებოდა, 2003 წლიდან ფასები 4-ჯერ გაიზარდა და ექსპერტები როგორც უძრავი ქონების ფასის, ასევე მასზე მოთხოვნის ზრდას მომავალშიც ვარაუდობდნენ. ეს ეხებოდა როგორც საოფისე და საცხოვრებელ, ასევე სასტუმროებისა და საცალო ვაჭრობის ფართებს. მაგრამ ფასების ზრდის შეფერხება საქართველოში ჯერ კიდევ გაზაფხულზე დაიწყო. ამის პირველი მიზეზი საბრუნავი სახსრების სიმცირე და ამ სფეროში ინვესტიციების ზრდის ტემპის შენელება იყო. შეიძლება ითქვას, რომ გარკვეულწილად ბაზარიც გადახურდა. მეორე მიზეზი საბანკო სისტემაში მიმდინარე პროცესები და კრედიტების გაცემაზე შეფერხებებია. მესამე მიზეზი კი სამშენებლო მასალებზე ფასების ზრდაა. აგვისტოს მოვლენების შემდეგ ფასები გაშეშდნენ” და მომლოდინე სიტუაციაში არიან. ოქტომბერ-ნოემბრიდან კი მოსალოდნელია მათი რეალურად კლება და სპეკულაციური შემავსებლის მოცილება. გამსხვილდება სამშენებლო ბიზნესი და გადარჩება მხოლოდ ის, ვისი რისკ-მენეჯმენტიც იყო მაღალ დონეზე, ქონდა დივერსიფიცირებული საფინანსო პორტფელი და ვისი კაპიტალიზაციის დონეც აღმოჩნდება მეტად მაღალი. დეველოპერული კომპანიების პრობლემები უკვე სახეზეა – სამუშაო კონტიგენტის დიდი ნაწილი მათ უკვე გაუშვეს უვადო შვებულებაში. ამასთან, ის დეველოპერები, რომელთა საბრუნავ სახსრებში არ იყო რუსული კაპიტალის სიჭარბე და ზოგიერთი საბანკო კრედიტის კომპონენტი, კვლავ შეძლებენ ახალჩამოყალიბებულ ბაზარზე მუშაობის გაგრძელებას. თბილისში შექმნილი ახალი ბაზრის თავისებურება იქნება ის, რომ დაიყოფა: ევროპული დონის მაღალი კლასის და ხარისხის მშენებლობად – სრულ ფინალამდე შემდეგი მომსახურეობით და დაბალი კლასის (700-800 აშშ დოლარი კვ/მ-ზე) საცხოვრებელი სახლების მშენებლობად პატარა, ბანკზე ნაკლებად დამოკიდებული, დეველოპერების მიერ აშენებული კორპუსები და ცალკეული ამხანაგობები. ამ რეალობის მიხედვით 2009 წელს თბილისში ბევრი მშენებლობა დაუმთავრებელი დარჩება და დიამეტრალურად შეიცვლება წამყვანი დეველოპერების მოწინავე ათეულის შემადგენლობა, ისევე როგორც ფასები.
