შავი აჩრდილი მშენებლობაში

ემზარ ჯგერენაია

მსოფლიოში სამშენებლო ბუმის შედეგად სამშენებლო (ბიზნესი) ბაზარი გადახურდა. XXI საუკუნე მთელს მსოფლიოში მშენებლობის არნახული ტემპებით დაიწყო ევროპაში, აშშ-ში, აზიაში და, რა თქმა უნდა, განვითარებად ქვეყნებში. რეკორდულად იზრდებოდა ერთი კვადრატული მეტრი საცხოვრებლი თუ კომერციული ფართის ფასი.

რეკორდს ფასმა ჰონკონგშიი მიაღწია. აქ პენტ-ჰაუზში კვადრატული მეტრის ფასი 300 000 დოლარამდე ავიდა. ამის გამო სავსებით ბუნებრივია სამშენებლო მასალებზე ფასის არნახული მატება, განსაკუთრებით ცემენტსა და არმატურაზე. სამშენებლო მასალებზე ფასი წლიურად საშუალოდ 12-25%-ით იზრდებოდა, ხოლო ბინებისა და ოფისების ფასი რამდენჯერმე გაიზარდა. საქართველოში ეს ბუმი 2004 წელს დაიწყო, როცა თბილისის ცენტრალურ უბნებში ბინების ფასმა კვადრატულ მეტრზე 550 დოლარიდან 3500 დოლარამდე მოიმატა, კომერციული ფართებისა კი – 25000 დოლარამდე, მაგალითად როგორც ეს პიქსელ 34-ში ჭავჭავაძის გამზირზე. ამის მიზეზი ხელოვნურად გაზრდილი ბაზარი იყო, რამაც საბოლოო ჯამში იპოთეკური და საერთაშორისო საფინასო კრიზისი განაპირობა. თუმცა ეს მსჯელობის სხვა თემაა. აქ მთავარი სხვა რამაა, კერძოდ, ის, რომ 2008 წელს, როგორც მოსალოდნელი იყო, ჩინეთის გარდა ყველა განვითარებად ქვეყანაში ბაზარი გაიყინა და შემოდგომაზე უკუსვლა დაიწყო.
საქართველოში ბაზარი სექტემბერ-ოქტომბერში გაიყინა. გაჩერდა ყველა დეველოპერის გაყიდვები. ნოემბრის დასაწყისში ფასების კლებამ 15-20% შეადგინა. მიუხედავად დეველოპერების მკვახე განცხადებებისა, რომ ისინი არმატურაზე ფასების კატასტროფულად ვარდნის მიუხედავდ ფასებს არ დააკლებდნენ, 2009 წელს მათ საკმაოდ სერიოზულად მოუწევთ ბინებზე ფასების დაწევა. ამ პროცესში ყველაზე მთავარი
არგადახდების და დავალიანებების კრიზისია, რაც შეექმნა ერთი მხრივ, სამშენებლო მასალების მიმწოდებლებს, მეორე მხრივ, მშენებლებს, მესამე მხრივ დეველოპერებს და მეოთხე მხრივ შემკვეთებს, მოსახლეობას. ყოველ მათგანს კი ბანკის ვალი აქვს. ხოლო ბანკების უმრავლესობა, სამწუხაროდ, თვითონ სერიოზული პრობლემბით არიან დახუნძლულნი დავალიანების კრიზისი სერიოზულია და მას ამ სფეროში კრიზისი აუცილებლად მოყვება. აქ საუბარი არ არის მხოლოდ რამდენიმე მილიონ დოლარზე.
ციფრების ენით რომ ვილაპარაკოთ, საოცრად შთამბეჭდავი სურათი იქმნება. #1 სქემის მიხედვით, 2004-2008 წლებში იპოთეკური კრედიტების გაცემის დინამიკა ჩანს, კერძოდ, ის რამდენჯერმე გაიზარდა და მიაღწია: ფიზიკური პირებისათვის 200 მილიონი დოლარიდან – 2.8 მილიარდს, ხოლო იურიდიული პირებისათვის (ანუ სამშენებლო ფირმებისათვის) 100 მილიონი დოლარიდან – 800 მილიონს, ამას ემატება ლარებში გაცემული კრედიტები ერთ მილიარდამდე, ანუ სულ დაახლოებით 4.5 მილიარდი დოლარი, როცა მოსახლეობის ჯამური შემოსავალი ეროვნული ბანკის მონაცემებით 2.8 მილიარდს.
შეადგენს, ანუ ცხადია, რომ მოსახლეობის შემოსავალი ვერ უზრუნველყოფს სესხების მომსახურების რეალურ დონეს. და მეორე, ბევრ ბანკს თვითონ აქვს ინსაიდერული წესით იპოთეკური კრედიტები აღებული და ცათამბჯენებს თუ კომერციულ ფართებს აშენებენ. მაგალითად, სახალხო ბანკი თბილისში დელისის მეტროსთან უზარმაზარ კომერციულ ცენტრს აგებს. უმწვავესად დგება ლიკვიდური სახსრებისა და ფინანსების პრობლემა, მოსახლეობაც სესხის მომსახურების პრობლემის წინაშე აღმოჩნდება.
2007 წელს მშენებლობის საერთო მოცულობა ყველა სახის მშენებლობის დონეზე 5 მილიარდ ლარს აღწევდა და ნავარაუდევია მისი მოცულობის შემცირება 2009 წელს 1.5 1-8 მილიარდამდე. ესეც მოდის ცნობილი სასტუმროების, ოპიკის და დონორთა დახმარების დაფინანსებით მშენებარე ობიექტების და რამდენიმე კომერციული ცენტრის ხარჯზე, რომლებსაც ობიექტების მშენებლობის დასასრულებლად დაფინანსება დასავლეთიდან შემოუვათ.
ამასთან აღსანიშნავია, რომ მთელი ამ მოცულობიდან მხოლოდ 5% მოდიოდა მოსაპირკეთებელ სამუშაოებზე (2007-2008 I-II კვარტ.), მაგრამ ის 25%-ით მეტი იყო წინა წელთან შედარებით (2006), ეს ცალსახად მიგვითითებს იმაზე, რომ ძირითადად კარკასები შენდებოდა, რომელთა დამთავრებასაც სერიოზული ინვესტიციები სჭირდება და აქედან გამომდინარე, დაუმთავრებელი მშენებლობების წილი საგრძნობლად და მყისეულად გაიზრდება. ასევე გაიზრდება მოსაპირკეთებელი სამუშაოების წილი მშენებლობის დარჩენილ მოცულობაში და ეს განხორციელდება ძირითადად ხარისხიანი ევროპული მასალებით და აქსესუარებით, რადგან პირველ რიგში შემცირდება სწორედ იაფიანი და უხარისხო თურქულ-რუსული მასალებით მშენებლობის წარმოება და ასეთი ობიექტების რეალიზაცია. საქართველოს მოსახლეობა რაოდენობით 4 მილიონის ფარგლებშია, აქედან 650 000 ადამიანი სახელმწიფო სამსხურში და კერძო ბიზნესში კონტრაქტით არის დასაქმებული. ოფიციალური სტატისტიკური მონაცემებით, ე.წ. თვითდასაქმებული მილიონი ადამიანიდან მხოლოდ 10% აქვს მშენებლობაში მონაწილეობის საშუალება. კონტრაქტით დასაქმებულთა 10%-ს არ აქვს ამის საშუალება, რადგან მათი ხელფასი არ იძლევა არც დანაზოგის და არც კრედიტის მიღების საშუალებას. ოპტიმისტური სცენარით, ამ ბაზარში მონაწილე სულ 650 000 ადამიანია. ეს ბაზა შეიძლება პირობითად 4 სექტორად დაიყოს:
1. წლიურად 6 000 ლარის შემოსავლის მქონე – 40 %;
2. წლიურად 12 000 ლარამდე შემოსავლის მქონე – 30%;
3. წლიურად 40 000 ლარამდე ანუ დეკლარაციის არშემვსებნი – 18%;
4. წლიურად 40 000 ლარზე ზევით დეკლარანტები – 12%.
აქედან რეალურად იპოთეკური სესხით ძირითადად სარგებლობდნენ მე-2 და მე-3 ჯგუფის ადამიანები, რადგან პირველი ჯგუფი საერთოდ ვერ იღებდა ასეთ კრედიტს და შესაბამისად, მშენებლობში არ ერთვებოდა, ხოლო მე-4 ჯგუფს უმრავლეს შემთხვევაში ამ საქმისათვის საბანკო სექტორი არ სჭირდებოდა. ამასთან მესამე ჯგუფს თვითონაც ჰქონდა დანაზოგი და შემოსავალი საბინაო პირობების გაუმჯობესების საშუალებას აძლევდა.
სამშენებლო ბაზრის დაახლოებით 60% საბინაო მშენებლობას ეკავა, ღირებულების მიხედვით 40% კომერციული ფართების მშენებლობაზე მოდის. 60%-დან (ამ კონტიგენტიდან) 20% (ჯგუფი 1) საბინაო პირობებს დანაზოგით იუმჯობესებდა, თანაც საშუალოზე დაბალი ღირებულების სექტორში, 30% (ჯგუფი 2) პირველ სახლს იშენებდა და 50% (ჯგუფი 3) მშენებლობას ბიზნესის სახით იყენებდა.
ეს ბოლო კატეგორია მოაკლდა სამშენებლო ბაზარს, რითაც გაჩერდა ფართების გაძვირების პროცესი, უფრო მეტიც, სამშენებლო ფართებზე ფასები იკლებს საშუალოდ 15 %-ით და სერიოზული კლების მოლოდინშია. ამიტომ მშენებლობის ბიზნესს არ მოაქვს მოგება და ის არ არის მესამე კატეგორიისათვის საინტერსო.
ის წინა ჯგუფი (ჯგუფი 2, 30%-იანი) სიძნელეებს განიცდის, მათ კრედიტი ჰქონდათ აღებული და საკმაოდ სერიოზულ პროექტში იყვნენ, რომელსაც დანაზოგით ვერ დაფარავენ. რჩება მესამე კატეგორია, რომელიც თავის დანაზოგით იშენებს საშუალოზე დაბალი სიძვირის – 800-1200 დოლარის ღირებულების სახლს. სწორედ ეს იქნება მაღალხარისხიან კომერციულ ფართებთან ერთად სამშენებლო ბაზრის ხერხემალი, რომლის მოცულობა ევროპული დახმარებიანად 2009 წელს ჯამში იქნება მილიარდ ნახევრის ფარგლებში, ხოლო ფართებზე ფასები 2008 წლის IV კვარტალში დაეცემა 20%-ით, 2009 წლის I-II კვარტალში – 25%-ით.
მომავალ წელს ბინათმშენებლობაში და ახალი საოფისე ფართეთბის ექსპლოატაციაში შეყვანაში წლიური ვარდნა იქნება 50%, სამაგიეროდ გაძვირდება ადრე აშენებული კომფორტული ბინებისა და რემონტის ფასი. ასევე სერიოზულად გაძვირდება სარემონტო მასალები, რადგან ძველი ბინების რემონტი გარანტირებული და ეფექტური გახდება. მოსალოდნელ დონორთა დახმარებების დიდი ნაწილი რემონტზე და ფეშენებელურ სასტუმროებზე თუ ბიზნეს-ცენტრებზე დაიხარჯება.
ძირითადად საქართველოში მშენებლობის ბაზრის პოლარიზაცია მოხდება – ერთი მხრივ საშუალოზე დაბალი, ჩვეულებრივი საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა ღირებულებით 1200 დოლარის ფარგლებში და ძვირადღირებული ფეშენებელური სახლების მშენებლობა ღირებულებით – 3000 დოლარზე ზევით. რამდენიმე წელიწადი აღარ იარსებებს შუა რგოლი და ამიტომაც მაღალხარისხიან ევროპულ სამშენებლო და მოსაპირკეთებელ მასალასა და დიზაინზე სერიოზული მოთხოვნა იქნება.