განკითხვის ჟამი ბინათმშენებლობაში

მაკა ღანიაშვილი

მსოფლიოს ფინანსურმა კრიზისმა განსაკუთრებით დიდი ზიანი სამშენებლო სფეროს მიაყენა. ამჟამად მთელი მსოფლიოს მასშტაბით სახეზეა გაიაფებული უძრავი ქონება, გაჩერებული მშენებლობები, გაკოტრებული კომპანიები და ათასობით უმუშევრად დარჩენილი ადამიანი. თუმცა, მიუნხენის საგამოფენო კომპლექს Neue Messe-ში 12-17 იანვარს ჩატარებული არქიტექტურის, სამშენებლო მასალებისა და სისტემების დარგში მსოფლიოში ერთ-ერთ უდიდეს და უმნიშვნელოვანეს გამოფენაზე საგამოფენო დარბაზების, წარმოდგენილი ექსპონატებისა და დამთვალიერებელთა რიცხვის შემხედვარე ვერ იტყოდით, რომ მსოფლიოში უმძიმესი ეკონომიკური კრიზისი მძვინვარებს.

სამშენებლო ბიზნესის მიმართ მსოფლიოში ინტერესი კვლავ უდიდესია. ამას ისიც ადასტურებს, რომ BAU-2009-ს 211 000 დამთვალიერებელი ეწვია, რითაც გამოფენის 40-წლიან ისტორიაში, დამთვალიერებელთა და მონაწილე კომპანიათა რაოდენობამ რეკორდულს მიაღწია. 180 000 კვ. მეტრზე განლაგებულ გამოფენაზე 40 ქვეყნის 2043 კომპანიამ წარმოადგინა ექსპონატები. მიუხედავად ამ უზარმაზარი ფართობისა, ყველა საექსპოზიციო ადგილი წინასწარ, დიდი ხნით ადრე იყო დაკავებული. ევროპელ მწარმოებელთა გარდა, საკუთარი სტენდები ჰქონდათ ამერიკელ, ჩინელ და იაპონელ მწარმოებლებსაც. ეს იმას ნიშნავს, რომ სამშენებლო სფერო და ბაზრის ამ სეგმენტის მონაწილენი ცდილობენ ფეხზე წამოდგნენ და გლობალურ კრიზისსა და მის შედეგებს როგორმე თავი დააღწიონ.
სამშენებლო სფეროს მთელი მსოფლიოს მასშტაბით უდიდესი პრობლემები აქვს და ეს უცხო აღარავისთვისაა. გასაკვირი არც ის გახლავთ, რომ დღეს მთავრობებისთვის ერთ-ერთი პრიორიტეტი სწორედ ამ სფეროს ხელშეწყობაა. ამას მოწმობს გერმანიის ტრანსპორტის მინისტრის, ვოლფგანგ ტეფენზეს განცხადებაც, რომელიც გამოფენის გახსნისას გააკეთა: “იმის გამო, რომ სამშენებლო ინდუსტრიის განვითარებას შეუძლია მსოფლიო ეკონომიკური კრიზისის დაძლევაში დიდი როლი შეასრულოს, გერმანიის მთავრობა აქტიურად დაუჭერს მხარს სამშენებლო ბიზნესს გერმანიის მთავრობის ახალი ეკონომიკური პაკეტის ფარგლებში”. გამოფენის ერთ-ერთმა ორგანიზატორმა, დიტერ შეფერმა კი აღნიშნა: “BAU-2009 აჩვენებს, რომ ეკონომიკური კრიზისის გამო სამშენებლო ინდუსტრია ოპტიმიზმის ნაკლებობას არ განიცდის”.
მაგრამ ოპტიმიზმი ერთია, რეალობა კი – მეორე. დიდ ბრიტანეთში უკვე აღარავის სჯერა, რომ მთავრობა შეძლებს დაპირების შესრულებას და 2016 წლისთვის 2 მილიონი ახალი სახლის აშენებას. 1980 წლის შემდეგ დიდ ბრიტანეში ახალი მშენებლობების რაოდენობა ყველაზე დაბალია. 2008 წლის ბოლო სამ თვეში საცხოვრებელი სახლების მშენებლობა 27%-ით შემცირდა 2008 წლის მესამე კვარტალთან შედარებით და 58%-ით – ერთი წლის წინანდელ მაჩვენებელთან შედარებით. 19%-ით შემცირდა დასრულებულ მშენებლობათა რაოდენობა, კომერციულ ფართებზე მოთხოვნამ კი 40%-ით იკლო. გარდა ამისა, ბრიტანეთის საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის ფედერაციაში აცხადებენ, რომ სამშენებლო სფეროში დასაქმებული 300000 ადამიანიდან 100000 უმუშევარი დარჩა. ამას ისიც ემატება, რომ, ბრიტანელ ექსპერტთა ვარაუდით, 2009 წელს ინვესტიციათა მოცულობა შემცირდება 25%-ით, რაც 1990 წლის შემდეგ ყველაზე უარესი მაჩვენებელია. ამ ფონზე სრულიად ლოგიკურად გვეჩვენება ბრიტანული გამოცემა FT-ის მიმოხილვა, სადაც აღნიშნულია, რომ გლობალური კრიზისის პირობებში დეველოპერებს უჭირთ სახსრების მოზიდვა და, შესაბამისად, ახალი მშენებლობების წამოწყება; ამის გათვალისწინებით კი მთავრობა დანაპირების (2 მლნ სახლი 2016 წლისთვის) მხოლოდ 2/3-ის შესრულებას თუ შეძლებს.
სამშენებლო ინდუსტრიისთვის არც ის ანალიზია დამამშვიდებელი, რომელსაც მსოფლიოს სხვადასხვა ავტორიტეტული გამოცემა აქვეყნებს. რამდენ ხანს გრძელდება უძრავ ქონებაზე ფასების ვარდნა ისეთი ეკონომიკური რეცესიების დროს, როგორიც ახლაა მსოფლიოში? საშუალოდ, საბანკო კრიზით გამოწვეული ეკონომიკური რეცესია დაახლოებით 2 წელიწადს გრძელდება, საფონდო ბირჟებისთვის ეს პერიოდი 3-4 წელია, თუმცა ამ ანალიზის ავტორებს ყველაზე ცუდი პროგნოზი სამშენებლო სფეროს ინვესტორებისთვის აქვთ – უძრავ ქონებაზე ფასების ვარდნა გლობალური რეცესიის დროს დაახლოებით 6 წელს გრძელდება.
რა ხდება საქართველოს სამშენებლო სფეროში? რა კეთდება მისი, როგორც ეკონომიკური კრიზისის დაძლევის ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი სეგმენტის, გადასარჩენად და მოსაძლიერებლად ჩვენს ქვეყანაში? ქართველი დეველოპერები მართლაც რომ დიდ ფინანსურ კრიზისს განიცდიან და მათს 80-90%-ს გაკოტრების საფრთხე ემუქრება. სამშენებლო ფირმებს დავალიანებები აქვთ სხვადასხვა კომპანიებსა თუ ბიზნეს-ორგანიზაციებთან, იქნებიან ესენი ბეტონის ქარხნები, სამშენებლო მასალათა მწარმოებელი ფირმები, ბანკები თუ სხვა.
საქართველოს ბაზარზე 2008 წლის გაზაფხულამდე ფასები უძრავ ქონებაზე დინამიკურად იზრდებოდა. ომამდე საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი საკმაოდ პერსპექტიულად ითვლებოდა, მაგრამ ჯერ ომმა, შემდეგ კი გლობალურმა ფინანსურმა კრიზისმა, ისევე როგორც ბიზნესის ყველა სხვა სახეობაზე, ამ სფეროზეც იქონია უარყოფითი გავლენა. აგვისტოს მოვლენებმა უძრავი ქონების ბაზრის განვითარება შეაჩერა, რასაც საბანკო სისტემაში იპოთეკური კრედიტების გაცემის შეჩერებაც მოჰყვა. მართალია ამ ეტაპზე იპოთეკური სესხები განაახლეს “თიბისი ბანკმა”, “ბაზისბანკმა”, “ბანკი რესპუბლიკამ”, “საქართველოს ბანკმა”, “კორ სტანდარტ ბანკმა” და სხვა ბანკებმა, თუმცა ეს მოხდა ბანკების მიერ საპროცენტო განაკვეთების გაზრდისა და სამომხმარებლო პირობების შეზღუდვის პარალელურად, რაც მომხმარებლისთვის არცთუ დიდი შეღავათია.
2009 წლიდან ექსპერტები ბინებზე ფასების კლებას მოელიან. ზოგადად, უნდა ითქვას, რომ სამშენებლო კომპანიებისთვის 2009 წელი საკმაოდ მძიმე იქნება. ერთადერთი, ვინც შექმნილ მდგომარეობაში შეიძლება უკეთესად იგრძნოს თავი, ეს მომხმარებელია, რადგან, მიუხედავად ყველაფრისა, მისი არჩევანის შესაძლებლობები გაიზარდა. დედაქალაქში მიწის ნაკვეთები უკვე 30-40%-ით გაიაფდა. მიუხედავად ფასების მნიშვნელოვანი ვარდნისა, მიწის გაყიდვების მოცულობა შემცირდა, რადგან მოთხოვნამ კატასტროფულად იკლო. მიწის შეძენა და ახალი მშენებლობის დაწყება ამ ეტაპზე თითქმის არც ერთი ქართული სამშენებლო კომპანიის ინტერესში აღარ შედის. ამ ეტაპისთვის თბილისსა და მის შემოგარენში 1 კვ/მ მიწის ფასი 15-50 აშშ დოლარის ფარგლებშია. დიღომსა და დიდ დიღომში მიწა 50 აშშ დოლარად და უფრო იაფადაც იყიდება. გარკვეული ნაკვეთები 15-20 დოლარადაც ფასდება მაშინ, როცა სულ ცოტა ხნის წინათ, ამ მიდამოებში მიწის ფასი 100 აშშ დოლარს აჭარბებდა.

ასეთ მძიმე პირობებში ქართულ სამშენებლო კომპანიებს უჭირთ ორიენტირება, თუ რა მიმართულებით წარმართონ მუშაობა. თუ მათი ერთი ნაწილი მშენებარე ბინების გაიაფებას ემხრობა, მეორე კი კატეგორიულად ეწინააღმდეგება. აქვე აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონება და სამშენებლო მასალები მთელ მსოფლიოში იაფდება, რაც ქართველი მშენებლებისთვის დამატებითი სტიმული და, ამასთანავე, უძრავი ქონების გაიაფების მიზეზი უნდა იყოს. როგორ ებრძვიან ქართული სამშენებლო კომპანიები ფინანსური კრიზისით გამოწვეულ სირთულეებს? როგორია დეველოპერთა სტრატეგია და რაზე აკეთებენ აქცენტს? ამ კითხვებზე პასუხის მისაღებად ჩვენ რამდენიმე მსხვილ სამშენებლო კომპანიას დავუკავშირდით.
კომპანია “არსის” საზოგადოებასთან ურთიერთობის მენეჯერი თინათინ რატიანი: “ფინანსური კრიზისის გათვალისწინებით ჩვენმა კომპანიამ რამდენიმე მიმართულებით გაააქტიურა მუშაობა, რაც კომპანიისთვის ძალიან მნიშვნელოვანია. პირველი არის ინვესტორების ძიება. მიუხედავად ინვესტორთა რიცხვის შემცირებისა, დღეს მნიშვნელოვანია მათი ძიება; საუბარია არა მხოლოდ მსხვილ ინვესტორზე, არამედ საშუალო და წვრილ ინვესტორებზეც. მათთვის რეალურად გვაქვს ძალზე საინტერესო წინადადებები, რაც უკვე იწვევს ინტერესს და შედეგებსაც ახალი ინვესტიციების კუთხით; 2009 წელს ახალი პროექტების დაწყებას არ ვფიქრობდით, თუმცა ჩვენი მოლაპარაკება ერთ-ერთ ინვესტორთან წარმატებით დასრულდა და ვაკეში ახალი პროექტის მშენებლობას მარტიდან დავიწყებთ. მნიშვნელოვანი მიმართულებაა ასევე პროდუქტების განვითარების ფორსირება, რაც გულისხმობს ბაზრის აქტიურ მონიტორინგს და მომხმარებელთა მოთხოვნების შესწავლას. ამით მზად ვართ ჩვენი საბაზრო შეთავაზების მუდმივი სრულყოფა მოვახდინოთ. ძალიან მნიშვნელოვანია მშენებლობების შეუფერხებლად გაგრძელებაც. ყველა სხვა ტიპის ხარჯის ეკონომიის გზით მაქსიმალური ძალისხმევა ხმარდება მშენებლობებს, დღეს კომპანიისთვის ყველაზე კარგი რეკლამა მშენებლობების შეუფერხებლად გაგრძელებაა. ეს მიმართულება ძალიან მნიშვნელოვანია, როგორც არსებული, ისე პოტენციური მომხმარებლებისთვის. ამ მიმართულებით ჩვენ აქტიურად ვმუშაობთ, რათა ყველა ჩვენი ვალდებულება შევასრულოთ.
– გეგმავთ თუ არა ბინების გაიაფებას? ან სხვა სიახლეს თუ სთავაზობთ მომხმარებელს?
– ზოგადად, უძრავი ქონების ბაზარზე ფასს განსაზღვრავს მშენებლობის თვითღირებულება და გაყიდვების ტემპი. რა თქმა უნდა, აგვისტოს შემდეგ უძრავი ქონების გაყიდვების მაჩვენებელი შემცირდა, თუმცა ზრდის ტენდენცია დეკემბრის თვიდან კვლავ გამოიკვეთა. შესაბამისად, თუ გაყიდვების ტემპი ასეთ დონეზე შეჩერდა და მშენებლობის ღირებულებაც დღევანდელ ნიშნულზე შენარჩუნდა, ფასების დაწევა, სავარაუდოდ, არ არის მოსალოდნელი. დღეს საზოგადოებაში არსებობს სერიოზული მოლოდინი იმისა, რომ უძრავ ქონებაზე ფასები დაიწევს, რის გამოც ბევრი ბინის შეძენისგან თავს იკავებს. “არსმა” მომხმარებელს ფასების დაწევის დაზღვევის სქემა შესთავაზა. ეს იმას ნიშნავს, რომ თუ უძრავ ქონებაზე ფასები დაიწევს, ფასდაკლება გავრცელდება უკვე გაყიდულ ბინაზეც და მომხმარებელს დაუბრუნდება ფასთა შორის სხვაობა. ვცდილობთ მომხმარებლის მოთხოვნები მაქსიმალურად გავითვალისწინოთ; ამისთვის კომპანიაში შემოვიტანეთ ბევრი ახალი პირობა, მათ შორის შიდა, გრძელვადიანი, 15-წლამდე განვადებები.
– საშუალოდ, რა ღირს კვადრატული მეტრი თქვენი კომპანიის მიერ აშენებულ ფართებში?
– ფასები განსხვავებულია როგორც უბნებისა და პროექტების მიხედვით, ისე მშენებლობის კონდიციის მიხედვით. აშენებულ ობიექტებში კვადრატული მეტრის ფასი, საშუალოდ, 950 აშშ დოლარია (იგულისხმება სრული კარკასი, რემონტამდე მიყვანილი კონდიცია), ხოლო მშენებარე პროექტებში მინიმალური ფასი 750 აშშ დოლარია”.
ჩვენ სხვა დეველოპერების გეგმებითაც დავინტერესდით. კომპანია “აქსისის” პროდუქტის განვითარების მენეჯერი რევაზ ნიჟარაძე: “არსებული მდგომარეობის გამო, კომპანიამ შეიმუშავა ანტიკრიზისული გეგმა, რაც, თავის მხრივ, შეიცავს მოკლევადიან სტრატეგიებს და მიმართულებებს. “არსმა” არსებული რესურსების ოპტიმიზაცია მოახდინა. რაც შეეხება მშენებლობას, კომპანია აგრძელებს ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას. აღსანიშნავია ის ფაქტიც, რომ რამდენიმე წელია კომპანია “აქსისი” მომხმარებელს სთავაზობს შიდა, გრძელვადიან (10 წელი) განვადებას ბანკისგან დამოუკიდებლად. ეს ფაქტორი უზრუნველყოფს მრავალი თვის განმავლობაში გარანტირებული თანხების შემოდინებას.
რაც შეეხება ბინების გაიაფებას – რამდენიმე წელიწადია საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი განუხრელად ვითარდება. შესაბამისად, ხდებოდა უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა, მაგრამ ამის პარალელურად იმატებდა უძრავი ქონების თვითღირებულებაც. დღესდღეობით ხარისხიანი მშენებლობის ღირებულებასა და უძრავი ქონების რეალიზაციის ფასს შორის საკმაოდ მცირე სხვაობაა; გასათვალისწინებელია ის ფაქტიც, რომ 2008 წელს უძრავი ქონების სარეალიზაციო ფასების ზრდა უმნიშვნელო იყო. უძრავი ქონების ფასს მრავალი ფაქტორი განაპირობებს, თუმცა მინიმალური ფასი ბინებზე კომპანია “აქსისში” დაახლოებით 700 აშშ დოლარს შეადგენს. ჩვენ ვინარჩუნებთ 9 თვის წინანდელ ფასს და კომპანიაში ფასების დაწევას გამოვრიცხავთ. მომხმარებელს კი ვთავაზობთ სხვა სიახლეებს, მაგალითად, განვადების მოქნილ სისტემას, ასევე ბაზარზე გამოგვაქვს დასრულებული უძრავი ქონება და ვგეგმავთ სამომავლოდ ისეთი კომპლექსების აშენებას, რომელთაც გასაყიდად მხოლოდ დასრულების შემდგომ გავიტანთ”…
შიდა დაბალპროცენტიან (3-10 წლამდე) განვადებას სთავაზობს მომხმარებელს კიდევ ერთი სამშენებლო კომპანია “სასკო”, რომლის წარმომადგენელმაც ჩვენთან საუბრისას აღნიშნა, რომ კომპანიისთვის ამ ეტაპზე პრიორიტეტულია ახალი ტექნოლოგიების დანერგვა, მშენებლობის თვითღირებულების შემცირება, დაბალსართულიანი (5-6 სართული) სახლების აშენება და მყიდველებისთვის დამთავრებული ფართების შეთავაზება. რაც შეეხება ფასებს, რადგანაც “სასკო” ბინებს ქალაქის გარეუბნებში აშენებს, კომპანიის წარმომადგენლები თვლიან, რომ კვადრატული მეტრის ღირებულება სრულიად ხელმისაწვდომია და სხვა კომპანიების ფასებთან შედარებით ბევრად ნაკლებია. ფასები საცხოვრებელ ფართებზე 500-დან 800 აშშ დოლარამდე მერყეობს.
კომენტარისთვის კიდევ რამდენიმე მსხვილ კომპანიას დავუკავშირდით, მათ შორის “ცენტრ პოინტსა და “კალასს”, მაგრამ პასუხის გაცემა არ ისურვეს.
თუმცა, ერთი რამ ნათელია – სამშენებლო სფეროს საქართველოში (და არა მარტო აქ) სერიოზული პრობლემები აქვს, რომელთა ერთ-ერთი მთავარი მიზეზიც ბანკების მიერ იპოთეკური სესხების სრული შეჩერება, ან გაცემის პირობების გამკაცრებაა. ამჟამად კომპანიები ელოდებიან იპოთეკური სესხების სრულად აღდგენას, რადგან, მენეჯერთა განცხადებით, რაც არ უნდა დაბალი იყოს ბინების ფასი, მოსახლეობის დიდ ნაწილს მაინც არ შეუძლია ერთიანად დაფაროს იგი. თუმცა, სანამ ბანკები იპოთეკურ კრედიტებს სრულად აღადგენენ, სხვადასხვა ბანკსა და დეველოპერულ კომპანიებს შორის თანამშრომლობისა და ერთობლივი პროექტების განხორციელების შემთხვევები უკვე არის.
მაგალითად მოვიყვანთ კომპანია “აქსისისა” და “ვითიბი ბანკის” ერთობლივ პროექტს, რომლის მიხედვითაც შესაძლებელია კომერციული და საოფისე ფართების შეძენა ქირის ფასად. დღეს ერთი კვ. მეტრი საოფისე ფართის ქირაობა დაახლოებით 25 დოლარად შეიძლება, “იმავე ფასად შესაძლებელია მომხმარებელმა ჩვენთან საოფისე ფართი კი არ იქირაოს, არამედ შეიძინოს” – აცხადებენ “აქსისში”. შესაბამისად, კომპანიის ყველა ის მომხმარებელი, რომელიც კომერციული ფართის შეძენით არის დაინტერესებული “ვითიბი ბანკისგან” სესხს დაბალი საპროცენტო განაკვეთით მიიღებს.

ბანკისა და სამშენებლო კომპანიების კიდევ ერთი და გაცილებით მასშტაბური პროექტი უკავშირდება “საქართველოს ბანკს”, რომელმაც მის კლიენტ სამშენებლო კომპანიებთან თანამშრომლობის ახალი პროექტი დაიწყო. ხსენებული პროექტი, რომლის საერთო მოცულობა 28 მილიონი აშშ დოლარია, გულისხმობს რამდენიმე სამშენებლო კომპანიის კონკრეტული პროექტებისთვის სესხის გამოყოფას და ამ პროექტებში გასაყიდი ბინებისთვის იპოთეკური სესხების გაცემას. იპოთეკური სესხის მისაღებად საჭირო პირობაა 30%-იანი თანამონაწილეობის არსებობა მსესხებლის მხრიდან; სესხის ვადა 10 წელია. ეს თანხა უცხოური კერძო ინვესტიციების კორპორაციის (OPIC) მიერ “საქართველოს ბანკისთვის” გამოყოფილი დაფინანსების ნაწილია, რაც იმას ნიშნავს, რომ აშშ-ს მთავრობისგან მიღებული დაფინანსება სამშენებლო სფეროს დაფინანსებასაც მოხმარდება. თანამშრომლობის პროექტი 15 სხვადასხვა სამშენებლო პროექტს მოიცავს. პირველ ეტაპზე თანამშრომლობის მემორანდუმი სამ კომპანიასთან – “იბერია უძრავი ქონებასთან”, “კალასთან” და “ბაგები სითი ჯგუფთან” გაფორმდა. ამ სამი კომპანიის პროექტების და იპოთეკური სესხების დაკრედიტებაზე ჯამში 12 მილიონი აშშ დოლარი იქნება გამოყოფილი. “საქართველოს ბანკი” ამ ეტაპზე მხოლოდ სამ დეველოპერთან თანამშრომლობს. თუმცა ბანკი კიდევ ცხრა პროექტს განიხილავს, რომელთა შესახებაც მოლაპარაკება ჯერ არ დასრულებულა. რაც შეეხება უკვე გაფორმებულ მემორანდუმებს, “საქართველოს ბანკში” ფიქრობენ, რომ ეს პროექტები საკმაოდ მოგებიანია. თანამშრომლობის პროექტებზე მუშაობა, ბანკსა და მის კლიენტ სამშენებლო კომპანიებს შორის, რამდენიმე თვის წინათ დაიწყო. წარმოდგენილი 15 პროექტიდან 9 დამტკიცდა. 28 მილიონიან პაკეტში შედის როგორც პირდაპირი სესხები სამშენებლო კომპანიებისთვის, ისე იპოთეკური სესხი.
ალბათ რთული სათქმელია, საკმარისი იქნება თუ არა ასეთი პატარა პროექტები სამშენებლო სფეროს ფეხზე დასაყენებლად, ერთი კი ფაქტია, რომ უკვე შეიძლება თამამად ვისაუბროთ მოჯადოებული წრის არსებობაზე – გლობალური ფინანსური კრიზისის ექომ საქართველოსაც უწია და მთავარი დარტყმა საბანკო სფეროს მიაყენა: ბანკები სესხებს, მათ შორის იპოთეკურსაც, ან არ გასცემენ, ან ძალიან მკაცრ პირობებს აყენებენ. ამის გამო უძრავი ქონების რეალიზაცია საქართველოში მკვეთრად შემცირდა, რადგან მოსახლეობის დიდი ნაწილი ბინის შეძენისას თანხის ერთდროულ და სრულ დაფარვას ვერ ახერხებს; მოთხოვნის შემცირება სპობს ახალი მშენებლობების წამოწყების აუცილებლობას, გაჩერებული მშენებლობები კი თავისთავად გულისხმობს ათასობით უმუშევრად დარჩენილ ადამიანს, რომ აღარაფერი ვთქვათ დეველოპერულ კომპანიებში არსებულ ფინანსურ სირთულეებზე.