ბინები ისევ გაძვირდება

მაკა ღანიაშვილი

თბილისის მერიის “ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტმა”, ექპსერტების განცხადებით, დასრულებულ სახლებზე დეფიციტი შექმნა. ქართველი მშენებლები სამშენებლო მასალების გაძვირების გამო ბინების 10-15%-იან გაძვირებას ელოდებიან. მსოფლიო სამშენებლო ინდუსტრიაში არათანაბარი, მაგრამ მაინც აღმავლობა შეინიშნება. როგრც ამბობენ, უძრავი ქონება კერძო ინვესტორებისათვის მაინც მიმზიდველ სეგმენტად რჩება.

19-22 მაისს თბილისში მე-15 საერთაშორისო სამშენებლო გამოფენის ჩატარება იგეგმება. საინტერესოა, რით ხვდება სამშენებლო ინდუსტრია საერთაშორისო გამოფენას.
შეიძლება ითქვას, რომ საქართველოს სამშენებლო სექტორში ერთგვარი კატალიზატორის როლი ითამაშა თბილისის მერიის “ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტმა”. როგორც მერიაში აცხადებენ, პროექტის მეორე ეტაპში მონაწილეობას 25 დეველოპერული კომპანია მიიღებს. ამასთანავე, თუკი პირველი ეტაპი მხოლოდ ისტორიული უბნების რეაბილიტაციას გულისხმობდა, მეორე ეტაპი ძველი თბილისის ყველა დასახლებას მოიცავს. ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტის” მეორე ეტაპის ფარგლებში, ტენდერი 20 მაისს ჩატარდება. შეგახსენებთ, რომ პროექტის პირველ ეტაპში 11 დეველოპერული კომპანია მონაწილეობდა. მათ ბანკებისგან მერიის გარანტიით 52 მილიონი ლარის სესხი მიიღეს. როგორც მერიაში აღნიშნავენ, რადგან პროექტის მეორე ეტაპში გაცილებით მეტი კომპანია მონაწილეობს პირველ ეტაპთან შედარებით, ეს იმას ნიშნავს, რომ პროექტმა გაამართლა. მაგრამ ყველაფერი არცთუ ისე იდეალურად არის, როგორც ერთი შეხედვით ჩანს.
რამდენიმე მსხვილი დეველოპერული კომპანიის წარმომადგენელი უკვე აცხადებს, რომ ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტმა” დასრულებული საცხოვრებელი ბინების დეფიციტი შექმნა. მათი თქმით, ბაზარზე მოთხოვნა უკვე დასრულებულ სახლებზე არსებობს, თუმცა, ასეთი პროდუქტის მიწოდება დაბალია. ამასთან, სამშენებლო კომპანიის წარმომადგენლები, მიმდინარე წელს ახლადაშენებული საცხოვრებელი ბინების 10-15%-ით გაძვირებასაც პროგნოზირებენ. რის ძირითად მიზეზადაც სამშენებლო მასალებზე ფასების მატებას ასახელებენ. დეველოპერული კომპანია ბერუკას” დამფუძნებელმა რადიო “კომერსანტის” ეთერში საუბრისას დაადასტურა, რომ ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტმა ახლადაშენებული ბინების დეფიციტი შექმნა. ავთანდილ გუგეშაშვილის განცხადებით, ახლადაშენებულ სახლებზე მოთხოვნა გაიზარდა, ამიტომ უკვე ამ ზაფხულიდან ფასების ზრდაა მოსალოდნელი. მისივე განმარტებით, მნიშვნელოვნად გაძვირდა სამშენებლო მასალებიც, რაც ბინებზე ფასს საშუალოდ 10-15%-ით გაზრდის. სამშენებლო მასალებზე ფასების ზრდის პერსპექტივა შარშან შემოდგომიდან დაიწყო. მაგალითად, თუ სექტემბერამდე, ერთი ტონა თუნუქი 600 აშშ დოლარი ღირდა, სექტემბრის ბოლოსათვის ის უკვე 900 დოლარს აღწევდა.
ფასების ზრდის წინაპირობა შეიძლება გახდეს გასული წლის მეორე ნახევრიდან უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობის ზრდა.
იპოთეკური სესხის ხელმისაწვდომობა, 2008 წელთან შედარებით, 2009 წელს თითქმის 9%-ით შემცირდა. გასულ წელს ასეთი სახის კრედიტი მხოლოდ 62 ათასმა მოქალაქემ მიიღო. უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობა გაცილებით დაბალია, ვიდრე 2007-2008 წლებში. თუმცა, უძრავი ქონების ბაზარზე 2009 წლის მესამე კვარტალში ზრდა დაფიქსირდა. “საქსტატის” მონაცემების მიხედვით, 2009 წლის მესამე კვარტალში ბრუნვის მოცულობა სამშენებლო სექტორში 353,2 მილიონ ლარს გაუტოლდა, რაც 89%-ით აღემატება 2009 წლის პირველი კვარტლის, ხოლო 21.1%-ით – მეორე კვარტლის მონაცემებს. 2009 წლის მესამე კვარტალში სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა რაოდენობამ 31 391 კაცს მიაღწია, რაც 38%-ით აღემატება 2009 წლის პირველი კვარტლის, ხოლო 16%-ით – მეორე კვარტლის მონაცემებს (იხ. ცხრილი #1, #2, #3).
უკვე სახეზეა ფასების ზრდა დასრულებულ ბინებზე, თუმცა, ამ შემთხვევაში, სიტუაცია უბნების მიხედვით განსხავებულია. თბილისის ცენტრში ბინებზე ფასი მკვეთრად გაიზარდა, გარეუბნებში კი დაეცა. ამის შესახებ ექსპერტთა ნაწილი საუბრობს. დღეისთვის ვაკეში დასრულებულ კორპუსში ერთი კვადრატული მეტრი საცხოვრებელი ფართი 1000-დან 1700 დოლარამდე მერყეობს, მაშინ, როცა კრიზისის პირობებში ამავე უბანში ფასი 800 დოლარს არ აჭარბებდა. დედაქალაქის გარეუბნებში, განსაკუთრებით კი, გლდანსა და დიდ დიღომში ერთ კვადრატულ მეტრ საცხოვრებელ ფართზე ფასი 360 დოლარამდეა შემცირებული. ამასთან, ექსპერტების განცხადებით, პირველ კვარტალში უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა 15-20%-ით გაიზარდა, თუმცა ეს პოზიტიური ცვლილება მხოლოდ დასრულებულ მშენებლობებს შეეხო.
სავაჭრო ფართების სიძვირეს უჩივის ქართველი მეწარმეების ნაწილი. მათი თქმით, სავაჭრო ფართების ქირაობა საშუალოდ 70-100 დოლარი ღირს. ეს ფასი კი ქართული ბაზრისთვის მიუღებელია, რადგან მეწარმე პოსტკრიზისულ პერიოდში ასეთი ფასის გადახდას ვერ შეძლებს. მეწარმეთა ნაწილი ამბობს, რომ კრიზისის პერიოდში ქირის ფასმა 10-15%-ით დაიწია, თუმცა, ამავდროულად პროდუქციის რეალიზაცია 35%-ით შემცირდა.
მსოფლიო ტენდენციები
განვითარებული ქვეყნების უძრავი ქონების ბაზრების გაჯანსაღება გვიანდება. აშშ-ის უძრავი ქონების ბაზარი სახელმწიფო პროგრამებზე სრულად აღმოჩნდა დამოკიდებული, ევროპაში კი საცხოვრებლის ფასებს ფსკერისთვის ჯერ კიდევ არ მიუღწევია. ყველაზე რთული ვითარება ესპანეთსა და ირლანდიაში შეიქმნა, ექსპერტები ასევე შეშფოთებულები არიან უნგრეთის, ჩეხეთისა და პოლონეთის უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობით.
ბებერი კონტინენტისაგან განსხვავებით, შედარებით უკეთესი მდგომარეობაა აშშ-ში. ამერიკაში, სახელმწიფო ფულის მძლავრი ნაკადების შედინების შედეგად საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი თანდათანობით სტაბილიზდება. Bloomberg-ის მონაცემებით, მარტში აშშ-ში ახალი მშენებლობების რაოდენობა 6,1%-ით, 610 ათას ობიექტამდე გაიზარდა. ამასთანავე, დაფიქსირდა ახლადაშენებული სახლების გაყიდვების რეკორდული ზრდა. ქვეყნის ვაჭრობის სამინისტროს მონაცემებით, მარტში თებერვალთან შედარებით ახალი სახლების რეალიზაცია 26,9%-ით გაიზარდა და 411 ათასს მიაღწია, რაც, 1963 წლის აპრილის შემდეგ მაქსიმალური მაჩვენებელია. წლიურ გამოხატულებაში კი მატებამ 23,8% შეადგინა. ზრდის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი ისაა, რომ საცხოვრებლის შეძენა აშშ-ში უფრო ხელმისაწვდომი გახდა, რადგან იპოთეკური სააგენტოები Fannie Mae და Freddie Mac მომხმარებელს კრედიტებს დაბალი პროცენტებით სთავაზობენ. ექსპერტები მდგომარეობის კიდევ უფრო გაუმჯობესებას ელიან, თუმცა, ეს დასაქმების დონის მომატებაზე იქნება დამოკიდებული.
ევროპაში ვითარება უფრო უარესადაა. ექსპერტები აღნიშნავენ, რომ იპოთეკური ბაზრის კორექტირება იტალიას, საფრანგეთსა და დიდ ბრიტანეთსაც ესაჭიროება. ეკონომიკური კვლევების გერმანული ინსტიტუტის IFO-ს პროგნოზით, ევროპაში უახლოეს მომავალში სამშენებლო სფერო მხოლოდ მცირედით გამოცოცხლდება. კვლევის თანახმად, ამჟამად ბაზრის მოცულობა 2005 წლის დონეზეა, 2012 წლისთვის კი ზრდა მხოლოდ 3% იქნება. წელს ევროპაში 6,1 მილიონ კვადრატულ მეტრ სავაჭრო ფართს ააშენებენ, რაც 2009 წლის მაჩვენებელზე 17,5%-ით ნაკლებია, ხოლო 2008 წლის მონაცემს 34,4%-ით ჩამოუვარდება. ამის შესახებ კონსალტინგური კომპანია Cushman & Wakefield-ის დასკვნაშია ნათქვამი. ანალიტიკოსების მონაცემებით, ყველაზე ბევრი – 2,5 მილიონი კვადრატული მეტრის კომერციული ფართის ექსპლოატაციაში ჩაშვება რუსეთშია ნავარაუდევი. სექტორის ყველაზე აქტიური აღდგენა რუსეთის გარდა თურქეთსა და პოლონეთშია მოსალოდნელი.
არცთუ დამაიმედებელი პროგნიზების მიუხედავად, ექსპერტების აზრით, უძრავი ქონება კერძო ინვესტორებისათვის მაინც მიმზიდველ სეგმენტად რჩება. ამ სეგმენტზე, საშუალოდ, საინვესტიციო პორტფელის ერთი მესამედი მოდის. ამიტომ ანალიტიკოსების დიდი ნაწილი დარწმუნებულია, რომ წელს უძრავი ქონების სექტორი ინვესტიციებისთვის საუკეთესო შესაძლებლობებს შექმნის.

Leave a Reply

Your email address will not be published.