ახალაშენებული ბინების დეფიციტი და ფასების ზრდა გარდაუვალია

რა ხდება საქართველოს სამშენებლო სექტორში? შეუიარაღებელი თვალითაც ნათელია, რომ დედაქალაქში, ჯერ ისევ ბევრი მშენებლობაა გაჩერებული. მშენებარე ბინების დაზარალებული მომხმარებლების აქციები კვლავ ხშირია. სამშენებლო კომპანიები ჯერ ისევ ძველი ვალდებულებების გასტუმრებაზე ფიქრობენ, ახალი მშენებლობები კი თითზე ჩამოსათვლელია. მიუხედავად ამისა, დამაიმედებელია სტატისტიკური მონაცემები, რომელიც სამშენებლო სექტორში არსებული მდგომარეობის შესახებ მოგვცემს წარმოდგენას.

საჯარო რეესტრის მონაცემებით, მიმდინარე წლის იანვარ-თებერვალში უძრავი ქონების ბაზარზე სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობამ ქვეყნის მასშტაბით 65 180 ერთეული (იანვარი _ 30 146, თებერვალი _ 35 034) შეადგინა, რაც ბოლო სამი წლის ანალოგიურ მონაცემებს აღემატება. კერძოდ, გასული წლის პირველ ორ თვეში, ტრანზაქციათა რაოდენობამ 64 663 ერთეული (იანვარი – 32 412, თებერვალი _ 32 251) შეადგინა; 2011 წელს – 58 120 (იანვარი _ 26 150, თებერვალი _ 31 970), 2010 წლის ანალოგიურ პერიოდში კი – 46 127 (იანვარი _ 20 695, თებერვალი _ 25 432).

ბოლო სამი წლის განმავლობაში, ბაზარზე ტრანზაქციათა რაოდენობის მზარდი ტენდენციაა. თუმცა, საჯარო რეესტრის მონაცემების თანახმად, მიმდინარე წლის იანვარშიც და თებერვალშიც პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რიცხვი შემცირებულია _ თუ 2012 წლის იანვარში ამ მაჩვენებელმა 7 577 შეადგინა, 2013 წლის იანვარში ის 4 866-მდეა შემცირებული, ხოლო წინა წლის თებერვალში დაფიქსირებული 6 881 ერთეული ტრანზაქცია, მიმდინარე წლის თებერვალში 6 472-მდე შემცირდა. რაც იმას ნიშნავს, რომ ბაზარზე ახალ დასრულებული ფართების დეფიციტია და ძირითადი აქტივობა კვლავ მეორად ბაზარზე ფიქსირდება. 2012 წლის იანვარში მეორადი ტრანზაქციების რიცხვი – 24 835 იყო, 2013 წლის იანვარში კი – 25 280; 2012 წლის თებერვალში მეორად ბაზარზე 25 370 ტრანზაქცია განხორციელდა, მიმდინარე წლის თებერვალში კი _ 28 562.


ნიშნავს თუ არა სტატისტიკური მონაცემები პირველად ბაზარზე განხორციელებული სარეგისტრაციო ტრანზაქციების შემცირების შესახებ იმას, რომ მსოფლიოს ფინანსური კრიზისისა და აგვისტოს ომის შედეგად მძიმე მდგომარეობაში აღმოჩენილი უძრავი ქონების ბაზარმა კრიზისს თავი ჯერ ვერ დააღწია?

დეველოპერთა ნაწილი მოთხოვნის შემცირების ტენდენციას, პირველად ბაზარზე არსებული ბინების დეფიციტით ხსნის. ვინაიდან, ბოლო 4-5 წლის განმავლობაში, ქვეყანაში მშენებლობები ძალიან შენელებული ტემპით მიმდინარეობდა და მშენებარე საცხოვრებელ სახლებში ითქმის 70%-80% უკვე მშენებლობის დროს იყო გაყიდული, ბაზარზე მწირია ახალაშენებულ კორპუსებში თავისუფალი ბინების რიცხვი. ახალაშენებულ კორპუსებში აღარ არის ბინების ფართო არჩევანი. ეს გამომდინარეობს იქიდან, რომ ბოლო წლებში ბაზარზე მიწოდება იყო დაბალი. რა თქმა უნდა, თუ მშენებლობის ტემპი არ გაიზარდა, ბაზარზე ახალაშენებული ბინების დეფიციტი და ფასების ზრდა, გარდაუვალია. უძრავი ქონების ბროკერების შეფასებით, ფასების ზრდა უკვე სახეზეა დაახლოებით 10%-ით, როგორც პირველად, ასევე მეორადი ფართების ბაზარზე. თბილისის გარეუბნებში ამ ეტაპისათვის საშუალო ფასი კვადრატულ მეტრზე 500-600 აშშ დოლარია. უახლოესი ორი წლის განმავლობაში კი ფასების ზრდას ექსპერტები 10-20%-ის ფარგლებში ვარაუდობენ.

როგორც უძრავი ქონების სააგენტოებში აღნიშნავენ, სამშენებლო ბაზრის გამოცოცხლებაზე ისიც მიანიშნებს, რომ ადგილობრივი დეველოპერები აქტიურობენ ნაკვეთების შესაძენად და ერთმანეთს მძაფრ კონკურენციას უწევენ. გარდა ამისა, ბაზარზე გამოჩნდნენ უცხოელი დეველოპერები. კერძოდ, ეგვიპტიდან, ისრაელიდან. მოსალოდნელია საინვესტიციო აქტივებობის ზრდა არაბი და რუსი ინვესტორებისგან. ექსპერტთა ნაწილი, 2013 წლის ბოლოსათვის არ გამორიცხავს, რომ წლის შედეგებმა 2008 წლის კრიზისამდელ პერიოდს გადააჭარბოს.


პირველი ორი თვისგან განსხვავებით მარტში ტრანზაქციების რაოდენობა პირველად ბაზარზეც გაიზრდა. 2013 წლის მარტში, საქართველოს უძრავი ქონების სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობა, წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით 6,1%-ით გაიზარდა და ქვეყნის მასშტაბით 38 359 ერთეული შეადგინა. საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ინფორმაციით, მიმდინარე წლის მარტში, წინა თვესთან შედარებით სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობა 12,9%-ით გაიზარდა: ზრდა დაფიქსირდა როგორც პირველადი (18,2%-ით), ისე მეორადი (11,6%-ით) სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობაში.

წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით, გაიზარდა უძრავი ქონების როგორც პირველადი (6,2%-ით), ისე მეორადი (6,1%-ით) ტრანზაქციების რაოდენობა. 2013 წლის მარტის თვეში, პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობამ _ 7 647, ხოლო მეორადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობამ _ 30 712 ერთეული შეადგინა.

2012 წლის IV კვარტალში, საქართველოს მშენებლობის დარგის ბრუნვის მოცულობამ 1 194, 6 მლნ.ლარი შეადგინა, რაც 1,7-ჯერ აღემატება წინა წლის შესაბამის მაჩვენებელს. სამშენებლო სექტორის ბრუნვის მოცულობა საწარმოთა ზომის მიხედვით ასე გამოიყურება: მსხვილი საწარმოები _ 79,2%, საშუალო საწარმოები _ 15%, მცირე საწარმოები _ 5,8%.

2012 წლის IV კვარტალში, 2011 წლის ამავე კვარტლის მაჩვენებელთან შედარებით, მშენებლობის დარგის პროდუქციის გამოშვების მოცულობა, ასევე 1,7-ჯერ გაიზარდა და 1 191,0 მლნ. ლარი შეადგინა. მშენებლობის დარგის პროდუქციის გამოშვების მოცულობა საწარმოთა ზომის მიხედვით ასე გამოიყურება: მსხვილი საწარმოები _ 79,1%, საშუალო საწარმოები _ 15,1%, მცირე საწარმოები _ 5,8%. 2012 წლის IV კვარტალში, მშენებლობის დარგში დასაქმებული იყო 67 135 კაცი, რაც გასული წლის ანალოგიურ მაჩვენებელთან შედარებით 58,3%-ით მეტია. საწარმოთა ზომის მიხედვით, დასაქმებულთა რაოდენობა შემდეგნაირად ნაწილდება: მსხვილი საწარმოები _ 57,4%, საშუალო საწარმოები _ 27,1%, მცირე საწარმოები _ 15,5%. აღნიშნულ პერიოდში, სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა საშუალო თვიური შრომის ანაზღაურება 1 104,2 ლარს შეადგენდა, რაც 5,7%-ით აღემატება 2011 წლის IV კვარტლის მაჩვენებელს.

15-18 მაისს, გამოფენების ცენტრ ”ექსპო ჯორჯიას” ტერიტორიაზე ჩატარდა მშენებლობისა და ინტერიერის მე-18 საერთაშორისო გამოფენა – ჩაუცასუს Bუილდ 2013. გამოფენის ორგანიზატორია გამოფენების ცენტრი ”ექსპო ჯორჯია”, პარტნიორები კი Tuyap Fairs and Exhibitions ხჰიბიტიონს Organization Inc. თურქეთიდან და Expo Partner Sp. z.o.o. პოლონეთიდან.

გამოფენაზე წარმოდგენილი იყო 150-ზე მეტი კომპანია 14 ქვეყნიდან: ისრაელი, ჩეხეთი, პოლონეთი, ირანი, თურქეთი, რუსეთი, ბელორუსია, აზერბაიჯანი, უკრაინა, ლატვია, არაბთა გაერთიანებული საემირო, სომხეთი, იტალია და გერმანია. გამოფენაზე წარმოდგენილი ძირითადი მიმართულებები იყო მშენებლობა, სამშენებლო მასალები, მძიმე ტექნიკა და აღჭურვილობა, არქიტექტურა და პროექტირება, ელექტრონული და მექანიკური სისტემები, დეკორი და ინტერიერი, კონდიცირებისა და გაგრილების სისტემები, მებაღეობა და ლანდშაფტის დიზაინი.

აღსანიშნავია, რომ ბოლო წლების განმავლობაში გამოფენაზე შეინიშნება იმ კომპანიების აქტიურობა, რომელიც მომხმარებელს ე.წ. ეკოლოგიურად სუფთა და ენერგო დამზოგავ ტექნოლოგიებს სთავაზობენ.

კომპანია ”EBM General”-ი მომხმარებლებს სთავაზობდა სამშენებლო და სარემონტო მასალების სრულ სპექტრს მსოფლიოს ნომერ პირველი მწარმოებლისაგან: Saint Gobain (Weber, Deitermann) _ საძირკვლის, ღია და შიდა ფართობების საიზოლაციო მასალებს, ფასადებს, თვითმოსწორებად და სპეციალურ იატაკებს, Dანფოსს – გათბობის სისტემის რეგულირებასა და მართვას, ენერგოდამზოგავ მოწყობილობებს. Devi A/S – დენით გათბობის ახალი თაობის ტექნოლოგიას და Abloy-ის უმაღლესი ხარისხის ფინურ საკეტებსა და კარის სახელურებს. Danfoss-მა შექმნა სპეციალური მარეგულირებელი, რომლის საშუალებითაც მომხმარებელი აკეთებს 20%-მდე ეკონომიას. რადგან ოთახის ტემპერატურა მუდმივად ცვალებადია, რეგულატორისა და სარქველის საშუალებით მომხმარებელს შეუძლია ჰქონდეს თანაბარი და კომფორტული ტემპერატურა მთელს სახლში _ მოწყობილობა აღიქვამს ოთახში არსებულ ტემპერატურას და ინარჩუნებს სასურველ ნიშნულზე შედეგად, ჰაერის (არაეფექტური) გათბობის მხოლოდ 1°ჩ-ით შემცირება უზრუნველყოფს სითბოს 5-8%-ის ეკონომიას.

გათბობა-გაგრილების ენერგოდამზოგავ სისტემებს სთავაზობდა დამთვარიელებელს გერმანული კომპანია GEWATT-ი. კომპანიის ტექნიკური დირექტორის, კონსტანტინ ბურაკოვის შეფასებით, მოუხედავად იმისა, რომ საქართველო მკაცრი კლიმატური პირობებით არ გამოირჩევა, მათი კომპანიისათვის ჩვენი ქვეყნის ბაზარი მაინც მიმზიდველია. რადგან მომხმარებელი იცნობს ენერგოეფექტურ ტექნოლოგიებს და პროდუქციას შორის არჩევანის გაკეთებისას ამ ფაქტორს აქცევს უდიდეს ყურადღებას. კომპანია ორი წელია ოპერირებს საქართველოში, მენეჯმენტის გათვლებით, სამშენებლო სფეროს აქტივობა უნდა გაიზარდოს, შესაბამისად, ელოდებიან გაყიდვების ზრდასაც მომდევნო წლებში.
კომპანია ”კაპაროლის” მარკეტინგის მენეჯერი სამშენებლო სექტორის შემცირებულ აქტივობაზე საუბრობს. ირაკლი გამრეკელის თქმით, ”დღეს ქვეყანაში ჩვეულებრივი გარდამავალი პერიოდია, ჩვენი კომპანიის გამოცდილებიდან გამომდინარე შემიძლია ვისაუბრო, რომ სახელმწიფოში მთავრობის ცვლილება იქნება თუ რაიმე სხვა სახის მნიშვნელოვანი ცვლილება, ზოგადად ბიზნესის მუშაობაზე და არა მარტო ჩვენ დარგზე, ეს ყოველთვის ნეგატიურად აისახება. იგივეა ახლაც. ოქტომბრის არჩევნების შემდეგ აქტივობა შენელებულია, არის მცირე პაუზა, სტაგნაცია. ანუ ახლა არის ჩვეულებრივი პოსტსაარჩევნო წელი, რომელიც უნდა გადავაგოროთ. არწმუნებული ვარ, რომ მალე ისევ ძველი ტემპებით აღდგება სამშენებლო მასალებით ვაჭრობა და, საერთოდ, სამშენებლო სექტორის აქტივობა საქართველში”.

რაც შეეხება მსოფლიო სამშენებლო ბაზარს, ოქსფორდის უნივერსიტეტისა და Global Contraction Perspectives-ის კვლევის მიხედვით, 2020 წლისათვის გლობალური სამშენებლო ბაზრის მოცულობა დღეს არსებული 7.2 ტრილიონი აშშ დოლარიდან, 12 ტრილიონ დოლარამდე გაიზრდება. ამასთანავე, კველევის ავტორთა შეფასებით, 7 წელიწადში, განვითარებადი ქვეყნების სამშენებლო სექტორი მოცულობის მხრივ გაუთანაბრდება განვითარებული ქვეყნების ბაზრების მოცულობას. დღეისათვის სამშენებლო სექტორი მსოფლიო მშპ-ის 13%-ს შეადგენს, 2020 წლისთვის კი ეს მაჩვენებელი 15%-მდე გაიზრდება. განსაკუთრებული ზრდა დაფიქსირდება ჩინეთში, ინდოეთში, რუსეთში, ბრაზილიაში, პოლონეთში და აშშ-ში. განვითარებად ქვეყნებში სამშენებლო სექტორის ზრდა მომდევნო 7 წლის განმავლობაში 110% იქნება. მსგავსი ოპტიმისტური პროგნოზის გაკეთების საფუძველს კვლევის ავტორებს ისიც აძლევს, რომ მათი შეფასებით, ისეთმა ქვეყნებმა, როგორებიცაა საფრანგეთი, გერმანია და იაპონია, ეკონომიკური დაღმავლობის გზაზე ფსკერს უკვე მიაღწიეს და ახლა მათი ეკონომიკები გაჯანსაღებას დაიწყებს, რაც სამშენებლო ინდუსტრიაზეც შესაბამისად აისახება.