სამშენებლო ინდუსტრიის ახალი გამოწვევა

ბოლო წლების განმავლობაში საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარს რთული პერიოდი ჰქონდა. რამაც ბევრი სამშენებლო და დეველოპერული კომპანიის ზარალიანობა, ნაწილი მათგანის კი ბაზრიდან გაქრობა განაპირობა. მაგრამ როგორც ოფიციალური სტატისტიკური მონაცემები გვიჩვენებს, 2014 წელს უკეთესი ტენდენციებია, რაც საბოლოო ჯამში უძრავი ქონების ბაზრის ტრანზაქციების მაჩვენებლებში აისახება.
საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ოფიციალური მონაცემებით, 2014 წლის მარტის თვეში უძრავი ქონების სარეგისტრაციო ტრანზაქციათა რაოდენობა წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით 15.2%-ით გაიზარდა და ქვეყნის მასშტაბით 44 206 ერთეული შეადგინა. მიმდინარე წლის მარტი 2010-2013 წლების იმავე თვესთან შედარებით ზრდით გამოირჩევა: 2010 წლის მარტთან შედარებით – ზრდა 35.3%-ით, 2011 წლის მარტთან შედარებით – ზრდა 1.8%-ით, 2012 წლის მარტთან შედარებით – ზრდა 22.3%-ით და 2013 წლის მარტთან შედარებით – ზრდა 15.2%-ით დაფიქსირდა.

წინა თვესთან შედარებით სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობა 14.1%-ით გაიზარდა: ზრდა დაფიქსირდა როგორც პირველადი (10.8%-ით), ისე მეორადი (14.8%-ით) სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობაში. 2014 წლის მარტის თვეში სარეგისტრაციო ტრანზაქციების თვის ინდექსი (დეკემბერი 2010=100) დაფიქსირდა 1.051 დონეზე, რაც აღემატება წინა წლის იმავე თვის ინდექსს (0.912).

აშკარაა, რომ წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით შემცირდა უძრავი ქონების პირველადი (2.5%-ით), ხოლო გაიზარდა მეორადი (19.7%-ით) ტრანზაქციების რაოდენობა. 2014 წლის მარტის თვეში პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობამ – 7 459, ხოლო მეორადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების რაოდენობამ – 36 747 ერთეული შეადგინა; სარეგისტრაციო ტრანზაქციების თვის ინდექსი (დეკემბერი 2010=100) კი პირველადი და მეორადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების მიხედვით შესაბამისად 0.674 და 1.185 დონეებზე დაფიქსირდა.

რაც შეეხება პირველად და მეორად სარეგისტრაციო ტრანზაქციებს შორის თანაფარდობას, წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით შემცირდა პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციების წილი: ა.წ. მარტში განხორციელებული სარეგისტრაციო ტრანზაქციების 83.1%-ს მეორადი, ხოლო 16.9%-ს – პირველადი სარეგისტრაციო ტრანზაქციები შეადგენდნენ (2013 წლის მარტში კი – შესაბამისად 80.1% და 19.9%).
გარდა ამისა, ბოლო დროს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების მატების ტენდენციაა. ამასთან, ბაზარი გამოცოცხლებასაც იწყებს. დეველოპერები კი ასოცირების ხელშეკრულების ხელმოწერის შემდეგ ბინების გაძვირებასაც ვარაუდობენ.

გასული წლის დეკემბერთან შედარებით, 2014 წლის მარტში 40%-ით გაიზარდა ვაჟა-ფშაველას კვარტლებში ბინის გაყიდვის მსურველთა რაოდენობა, ხოლო ნაძალადევში – 28%-ით. ასევე, 19%-ით გაიზარდა გლდანში ბინის გაყიდვის მსურველთა რაოდენობაც.

მიუხედავად იმისა, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე რეალიზაციის მაჩვენებელი საგრძნობლად არ მომატებულა, უკეთესი პერსპექტივის იმედად ქონების მფლობელებს სარეალიზაციოდ გამოტანილი ობიექტების სანაცვლოდ უფრო მეტი თანხის მიღება სურთ. თბილისში ბინების ფასი უმნიშვნელოდ შიეცვალა, მაგრამ, გაძვირდა მიწის ნაკვეთები და საააგარაკო ადგილები. ამასთან, ფასმა მოიმატა საკურორტო ზონებშიც.
თებერვალში წინა თვესთან შედარებით, გუდაურში უძრავი ქონების ღირებულება 8,3%-ით გაიზარდა და კვადრატულ მეტრზე 1227 დოლარი შეადგინა. ილიას სახელმწიფო უნივერსიტეტის ბიზნესის სკოლის მიერ ჩატარებული კვლევის შედეგების მიხედვით, შერჩეულ საკურორტო ზონებში სიძვირით (1 კვ/მ 948 აშშ დოლარი), მეორე ადგილზეა ბათუმი (ფასი იანვართან შედარებით, 44 დოლარით შემცირდა). ერთ თვეში 15%-ით გაიაფდა ბინები ბაკურიანშიც და 1 კვ/მ-ზე 892 დოლარი შეადგინა.

რაც შეეხება თბილისის გარშემო მდებარე აგარაკების მიწების ღირებულებას, თებერვალში ყველაზე მეტად სიძვირე წყნეთში აღინიშნა – ერთი კვადრატული მეტრი 46 დოლარი (თუმცა, წინა თვესთან შედარებით 15%-ით გაიაფდა). მეორე ადგილი კოჯორს უკავია – 39,6 დოლარი.

იანვართან შედარებით 21%-ით გაძვირდა მიწა შინდისში, 35 დოლარამდე, 12%-ით – ტაბახმელაში – 20 დოლარამდე და ფასები გაორმაგდა მუხათწყაროში – 19,7 დოლარამდე.

2013 წლის 4 კვარტალში სამშენებლო სექტორის ბრუნვის მოცულობამ 2622,6 მლნ. ლარი შეადგინა, რაც ბიზნეს სექტორის ბრუნვის 6.4%-ს შეადგენს (პირველი კვარტალი – 412.3 მლნ. ლარი, მეორე კვარტალი – 571.5 მლნ. ლარი, მესამე კვარტალი – 674.7 მლნ. ლარი, მე-4 კვარტალი – 964,1 მლნ. ლარი).

2013 წლის 4 კვარტალში სამშენებლო სექტორის გამოშვება 2 841,8 მლნ. ლარს გაუტოლდა, რაც ბიზნეს სექტორის გამოშვების 13.4%-ს შეადგენს (პირველი კვარტალი – 445.6 მლნ. ლარი, მეორე კვარტალი – 737.5 მლნ. ლარი, მესამე კვარტალი – 704.9 მლნ. ლარი, მე-4 კვარტალი – 953.8 მლნ. ლარი).

2013 წლის მეოთხე კვარტლის მონაცემებით, სამშენებლო სექტორში დასაქმებულთა რაოდენობამ 52 824 კაცი შეადგინა. დასაქმებულთა საშუალო თვიური ანაზღაურება 2013 წლის მეოთხე კვარტლის მდგომარეობით 1 177.0 ლარს გაუტოლდა.

სამშენებლო სფეროსთვის ევროკავშირთან ასოცირების ხელშეკრულების მნიშვნელობას გაუსვა ხაზი საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის მოადგილემ ირმა ქავთარაძემ „ექსპო ჯორჯიაში“ მშენებლობისა და ინტერიერის მე-19 საერთაშორისო გამოფენის გახსნისას.
გამოფენა გერმანიის ეკონომიკური გაერთიანება და საგამოფენო ცენტრი ექსპო ჯორჯიას ორგანიზებით 21 მაისს გაიხსნა, რომელიც ორ მიმართულებად ჩატარდა: „ექსპო გერმანია“ და „ექსპო კავკასუს ბილდი“.
„ექსპო გერმანიაში“ მონაწილეობა მიიღო 60-ზე მეტმა გერმანულმა კომპანიამ ისეთი სექტორებიდნ როგორებიც არის საბანკო, აგროკულტურა, მშენებლობა, საკვების, ალკოჰოლური და უალკოჰოლო სასმელების წარმოება და სხვა.

„კავკასუს ბილდში“ 180-მდე კომპანიამ მიიღო მონაწილეობა შემდეგი ქვეყნებიდან: საქართველო, აშშ, არაბთა გაერთიანებული საემიროები, აზერბაიჯანი, გერმანია, ჩინეთი, იტალია, რუსეთი, სომხეთი, ირანი, ინდოეთი, ესტონეთი, თურქეთი, ბელორუსია, ისრაელი. 53 უცხოური კომპანია საქართველოს პირველად ეწვევა ადგილობრივი პარტნიორის მოსაძიებლად. გამოფენაზე წარმოდგენილია სამშენებლო ინდუსტრიის მთელი სპექტრი: სამშენებლო მასალები, სარემონტო მასალები, ტექნიკა, დანადგარები, საინჟინრო და არქიტექტორული კონსალტინგი და სხვა.

უტა ბაიერი, გერმანიის ეკონომიკური გაერთიანების დირექტორი: „გერმანიის ეკონომიკური აგერთიანება უკვე მეოთხედ უწევს ორგანიზებას Expo Germany-ს, რომელიც გერმანული კომპანიების პორტფოლიო-გამოფენას წარმოადგენს საქართველოში. ექსპო გერმანიაში მონაწილეობას იღებს 70 გერმანული კომპანია ისეთი სექტორებიდნ როგორებიც არის საბანკო, აგროკულტურა, მშენებლობა, საკვების, ალკოჰოლური და უალკოჰოლო სასმელების წარმოება, ლოჯისტიკა და ტრანსპორტირება, იურიდიული მომსახურება, ასევე ტურიზმი და სოციალური სერვის. ექსპოში მონაწილე კომპანიები არიან გერმანული ბრენდების წარმომადგენლები, რომელთაც აქვთ წარმოება და/ან დისტრიბუცია საქართველოში. გამოფენაზე ასევე წარმოდგენილნი არიან გერმანიის მოქალაქეების მიერ დაარსებული კომპანიები და ის კომპანიები, რომლებიც წარმოებაში გერმანულ ტექნოლოგიებს იყენებენ“.

საერთაშორისო სამშენებლო გამოფენას, უცხოელ პარტნიორებთან კონტაქტების დამყარების კარგ საშუალებად განიხილავენ ქართული კომპანიის წარმომადგენლები. როგორც ჩვენთან საუბრისას სამშენებლო მასალების იმპორტიორი, ექსპორტიორი და მწარმოებელი კომპანია „ნოვას“ მარკეტინგის მენეჯერი ნაზი მაზანაშვილი აღნიშნავს „მსგავსი გამოფენები მნიშვნელოვანია თუნდაც უცხოური ანალოგებიდან გამომდინარე. ჩვენ ბევრი პარტნიორი მოვიძიეთ საზღვარგარეთ მსგავს გამოფენებზე. ეს გამოფენები საკმაოდ პროდუქტიულია, ჩვენ იმედი არ გვაქვს რომ ძალიან ბევრი მოვა და ნახავს ამ გამოფენას, მაგრამ არის ის სეგმენტი რომელიც აუცილებლად მოვა. მაგალითად ის ვინც პირველად შემოდის საქართველოში და სურს აქ კონტაქტების დამყარება. რომლებთანაც შეიძლება თანამშრომლობა დავიწყოთ სამომავლოდ. არიან ასევე ახალი სამშენებლო კომპანიები ადგილობრივ ბაზარზე რომელთაც ასევე აინტერესებთ კონტაქტების გაფართოება.“

გამოფენის მონაწილე კომპანიებთან სამშენებლო სექტორში არსებული ტენდენციებითაც დავინტერესდით. ნაზი მაზანაშვილი: „წინა წლებს რაც შეეხება, მართლაც იყო ბაზარზე გარკვეულიჩავარდნა, მაგრამ ეს ჩვენ არ შეგვხებია, ჩვენ გვაქვს ისეთი პროდუქცია რომელზეც მუდმივად არის მოთხოვნა. წელს იყო პერიოდი როცა გაყიდვები შეფერხდა, მაგრამ ეხლა ეტყობა ბაზარს რომ ამოძრავდა“.

„თამამად შეიძლება ითქვას, რომ კრიზისის მერე ბაზარი გამოსწორდა და მიდის აღმავლობისკენ. 2012-13 წლებში, გარდამავალ პერიოდში იყო გაყიდვების ვარდნა, მაგრამ ახლა სიტუაცია გამოსწორდა რომ არ მოველოდით ისე“ – გიორგი ჯაფარიძე, კომპანია „კნაუფის“ მარკეტინგის და გაყიდვების დირექტორი.
საქართველოს მშპ-ში სამშენებლო სექტორის წილი წარმოადგენს 9.6%-ს მაშინ როცა გასულ წელს ეს მაჩვენებელი 7.3% იყო. ევროპასთან ასოცირების ხელშეკრულებით იცვლება სტანდარტები და მოთხოვნები სამშენებლო მასალების მიმართ იზრდება. რაც იმას ნიშნავს, რომ ვინც დღეს უხარისხო მასალებით აშენებს და შემდეგ ბინებს დაბალ ფასად ყიდის, მათთვის ხარჯები გაიზრდება. დეველოპერის განცხადებით, ასეთი კომპანიები დღეს ბაზარზე მრავლად არიან: კომპანიების ნაწილი მშენებლობაში 20-სანტიმეტრიან ბლოკს იყენებს და მომხმარებლისთვის ეს ფაქტორი მაშინ ხდება შესამჩნევი, როდესაც ზამთარ–ზაფხულში ელექტროენერგიასა და გაზზე ორმაგი გადასახადი უწევთ.

ახალი სტანდარტები სამშენებლო კოდექსში გაიწერება, რომელზეც ეკონომიკის სამინისტრო უკვე რამდენიმე თვეა მუშაობს.