უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის გამომწვევი მიზეზები საქართველოში

ავტორის სტილი დაცულია

გაგა გამცემლიძე
ივანე ჯავახიშვილის სახელობის თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის
ეკონომიკისა და ბიზნესის ფაკულტეტის III კურსის სტუდენტი
gaga.gamcemlidze703@eab.tsu.edu.ge

ანოტაცია

საქართველოში 2022 წლის პირველ კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი საგრძნობლად გაიზარდა. საზოგადოებაში ფართოდაა გავრცელებული მოსაზრება, რომ ეს რადიკალური ზრდა რუსეთ-უკრაინის ომმა განაპირობა. მას შემდეგ, რაც რუსეთს სანქციები დაუწესეს, რუსეთის ბევრი მოქალაქე დროებით თუ სამუდამოდ სხვადასხვა ქვეყანაში გაემგზავრა, მათ შორის ჩამოვიდნენ საქართველოშიც. ამის შედეგად საქართველოს დედაქალაქში ბინის ქირაზე ფასმა საგრძნობლად მოიმატა.

მოცემული ნაშრომი მოიცავს უძრავი ქონების ფასების ინდექსთან დაკავშირებულ სტატისტიკურ ინფორმაციას, მის ანალიზს და იმ მიზეზების განხილვას, თუ რამ განაპირობა უძრავ ქონებაზე ფასების მკვეთრი ზრდა 2022 წლის დასაწყისში.

Annotation

In the first quarter of 2022, the real estate price index in Georgia increased significantly compared to the previous quarter. There is a widespread belief in the public that this radical increase was due to the Russia-Ukraine war. After the imposition of sanctions on Russia, many Russian citizens have temporarily or permanently left for different countries, including Georgia. As a result, the price of renting an apartment in the capital of Georgia has increased significantly.

This article includes statistical information related to the real estate price index, its analysis, and discusses the reasons for what led to the sharp rise in real estate prices in early 2022.

სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის განახლებული ანგარიშის თანახმად, 2022 წლის პირველ კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 4.2 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 3.4 პროცენტი შეადგინა. საქსტატის ცნობით, 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით ინდექსი 13.1 პროცენტით არის გაზრდილი. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსის დაფარვა შემოიფარგლება თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების, ისე კერძო სახლების სეგმენტებს.

დოკუმენტის თანახმად, მიმდინარე წლის პირველ კვარტალში წინა კვარტალთან შედარებით ფასების 5.4 პროცენტიანი ზრდა დაფიქსირდა როგორც საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში, ისე 2.0 პროცენტიანი ზრდა კერძო სახლების სეგმენტში. 2021 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა ასევე დაფიქსირდა ორივე სეგმენტში – ბინებზე 4.5 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლებზე 1.0 პროცენტით.

ამასთან, ახალაშენებული ბინების სეგმენტში თბილისის უბნების მიხედვით, კვადრატული მეტრის ფასები ასე ნაწილდება: მთაწმინდა – 4,458 ლარი; ვაკე – 3,690 ლარი; კრწანისი – 3,143 ლარი; საბურთალო – 3,072 ლარი; ჩუღურეთი – 3,030 ლარი; დიდუბე – 2,980 ლარი; ნაძალადევი – 2,809 ლარი; ისანი – 2,665 ლარი; გლდანი – 2,619 ლარი; სამგორი – 2,482 ლარი. [1]

უახლესი ინფორმაციით, უძრავი ქონების აგენტების თქმით, ბინის ქირის ფასი დედაქალაქში რეკორდულად, 48%-ით გაიზრდა, მიზეზი კი რუსეთიდან, უკრაინიდან და ბელარუსიდან შემოსული ხალხის დიდი ნაკადია. “გაიზარდა მოთხოვნილება და გაიზარდა ფასები”, – ამბობენ უძრავი ქონების აგენტები.

გაზრდილია გაყიდვების რაოდენობაც. ძირითადი მიმართვიანობა ახალ აშენებულ ბინებზე მოდის, 1 კვადრატული მეტრის ფასი საშუალო ფასი 900 დოლარამდე შეადგენს, რაც ამავე წლის იანვართან შედარებით 50 პროცენტითაა მომატებული. უძრავი ქონების აგენტები განმარტავენ, რომ ახალ აშენებულ ბინების გაძვირება იმ ფაქტმა გამოიწვია, რომ ძირითადი სამშენებლო მასალები უკრაინიდან შემოდიოდა, რაც დღესდღეობით დეფიციტს ქმნის. [2]

ბინების ფასები, ყიდვა-გაყიდვის საიტებზე განთავსებული განცხადებებით ასე გამოიყურება: „ქირავდება, ბინა გლდანის მასივში, 75 კვ.მ. ფასი: 3 740 ლარი თვეში“. „ახალი აშენებული ბინა გლდანის მასივში, 55 კვ.მ. ფასი: 4 080 ლარი“. „ახალაშენებული ბინა ნაძალადევში, ფასი: 3 060 ლარი“. „ახალაშენებული ბინა ვაკეში, 120 კვ.მ. ფასი: 6 800 ლარი“. „ახალაშენებული ბინა ბათუმში, 40 კვ.მ. ფასი: 2 720 ლარი“. „სახლი ბათუმში, 300 კვ.მ. ფასი: 5 440 ლარი“…

ბინები ამ ფასად ნამდვილად ქირავდება და ამას სხვადასხვა უძრავი ქონების აგენტებიც ადასტურებენ. უძრავი ქონების ერთ-ერთი აგენტის თქმით ბინებზე ფასები რუსი და ნაწილობრივ ბელარუსი მოქალაქეების მოთხოვნების შესაბამისად გაიზარდა. ბინის მეპატრონეებმა თავად გაზარდეს ფასები. 300-დოლარიანი ბინები 600-700 დოლარი გახდა. ძირითადად ცენტრალურ უბნებზეა მოთხოვნა, ახალაშენებულ და კეთილმოწყობილ კორპუსებში.

უძრავი ქონების სააგენტო „თბილჰაუსის“ წარმომადგენელი კახა ცერცვაძე ამბობს, რომ ფასების ასეთი მკვეთრი ზრდის შესახებ ინფორმაცია არ აქვს, თუმცა ადასტურებს, რომ ქირის ფასმა მართლაც მოიმატა. „ბინებზე არსებობს დიდი მოთხოვნა და ამ მოთხოვნის შესაბამისი პროდუქცია არა, ამიტომ ფასი მატულობს. დედაქალაქში ფიზიკურად აღარ არის გასაქირავებელი ბინები. თუ კი ქირის ფასი ადრე 300 დოლარი ღირდა, ახლა 400-500 დოლარი ღირს. ძირითადად თბილისზე არის მოთხოვნა. გამომდინარე იქედან, რომ რუსი და უკრაინელი მოქალაქეების უმეტესობა ოჯახებით ჩამოდიან საქართველოში, უფრო დიდი მოთხოვნაა ოროთახაინ, სამოთახიან ბინებზე, რომლებიც არის გარემონტებული და კეთილმოწყობილი. რაც შეეხება ბინების ქირავნობის ვადას, ის შემოიფარგლება 3-6 თვით, ზოგჯერ 1 წლითაც კი“. [2]

მიმდინარე დღეებში შესამჩნევად დიდი ოდენობის, ზოგიერთ შემთხვევაში ქაოსური ცნობები ვრცელდება რუსეთის მოქალაქეების მიგრაციის მასშტაბებზე საქართველოში:

სოციალური ქსელის ზოგიერთი მომხმარებელი საზღვარზე თუ ბანკებში რუსეთის მოქალაქეთა გრძელ რიგებზე საუბრობს, ნაწილი – უძრავ ქონებაზე რუსეთიდან გაზრდილ მოთხოვნას ახსენებს, სხვები კი – რუსეთის მოქალაქეთა მიერ ბიზნესების რეგისტრაციის ინტენსივობაზე ლაპარაკობს.

ვრცელდება სქრინები “ტელეგრამის” ჩატებიდანაც, სადაც რუსები საქართველოში შემოსვლის, აქ ცხოვრებისა და სხვადასხვა სერვისით სარგებლობის გზებზე მსჯელობენ.

რა ვიცით რეალურად? – პასუხი კომპლექსურია.

ლევან კილაძე, რომელიც საქართველოში უძრავი ქონების უმსხვილესი პლატფორმის, SS.ge-ს დამფუძნებელია, დასძენს, რომ უკრაინაში ომის დაწყების შემდეგ მკვეთრად იმატა ვებგვერდის ვიზიტორთა რაოდენობამ რუსეთიდან. “აქამდე ვებგვერდზე დღეში 800-900 ადამიანი შემოდიოდა. ომის დაწყებიდანვე, დაახლოებით, 25 თებერვლიდან, დაიწყო ინტერესის ზრდა და ყოველ დღე მატულობს. ვიზიტორთა რაოდენობამ 8 000-ს მიაღწია. შესაძლებელია ეს მაჩვენებელი 10 000-მდეც ავიდეს”, – აღნიშნავს ის.

კილაძის თქმით, რუსეთიდან შემოსული ვიზიტორები – რომლებიც რაოდენობით უსწრებენ უკრაინელებსა და ბელარუსელებს, რომელთა წილიც ასევე გაიზარდა საიტზე – ძირითადად, უძრავი ქონების ყიდვით არიან დაინტერესებულები და არა – ქირავნობით. მისივე თქმით, ხსენებული ვიზიტორები დაახლოებით 6-7 განცხადებას ნახულობენ და 10 წუთის მანძილზე რჩებიან საიტზე. “როცა ადამიანი 2 წუთზე მეტს ატარებს საიტზე, ეს ნიშნავს, რომ მიზანმიმართულად ეძებს, აინტერესებს, განმცხადებლის ნომრებს ინიშნავს და ა.შ. სწორედ ამიტომ განვაცხადე, რომ გაზრდილ ნაკადში, რომელიც 8 000-ზე ავიდა, სულ ისეთი ადამიანები არიან, რომლებიც ინტენსიურად ეძებენ განცხადებებს და დარწმუნებული ვარ, რეკავენ”, – აღნიშნავს ის. [3]

ცხრილი 1. უძრავი ქონების საიტზე რუსეთიდან შემოსული ვიზიტორების წილი

წყარო: SS.ge

უძრავი ქონების სააგენტო „თბილჰაუსის“ წარმომადგენლის, კახა ცერცვაძის თქმით კი რუსეთის მოქალაქეები ბინების შესყიდვას სულაც არ ცდილობენ და ძირითადად მათი დაქირავება სურთ. ცერცვაძე ფიქრობს, რომ თუ ეს ტენდენცია გაგრძელდა, კიდევ უფრო გაიზრდება ქირის ფასი. „რაც შეეხება ბინის გასაყიდ ფასს, ახალი წლის შემდეგ სამშენებლო კომპანიებმა ისედაც მოუმატეს ბინებს ფასები და თუ ხალხის შემოდინება ისევ გაგრძელდა, შეიძლება კიდევ გაიზარდოს.“

რამდენი ადამიანია შემოსული რუსეთის ფედერაციიდან? აუცილებელი თუ არა დაწესდეს შეზღუდვები რუსი მოქალაქეებისათვის? ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრმა, ლევან დავითაშვილმა განაცხადა, რომ მათი რაოდენობა დიდი არაა და რომ წელს საქართველოში 20 000-25 000 რუსი ვიზიტორი შემოვიდა. ეს თითქმის იგივე მაჩვენებელია, რაც 2020 წელს იყო. მინისტრმა ისიც აღნიშნა, რომ რუსეთის მოქალაქეებისთვის შეზღუდვების დაწესების აუცილებლობას ვერ ხედავს.​ [2]

დასკვნა

როგორც უკვე აღვნიშნე, საზოგადოების დიდი ნაწილი ფიქრობს, რომ საქართველოში ბინების ქირის თუ შესყიდვის ფასების ზრდა რუსეთ-უკრაინის ომმა განაპირობა. მათი ნაწილი იმასაც ფიქრობს, რომ რუსეთიდან ჩამოსული მოქალაქეების რაოდენობა მკვეთრად გაიზარდა და მათი მიზანი არა დროებითი თავშესაფარი, არამედ საქართველოში ბინების შესყიდვაა. სხვადასხვა უძრავი ქონების სააგენტოს ოფიციალურ წარმომადგენლებს განსხვავებული მოსაზრება გააჩნიათ ამასთან დაკავშირებით. მათი ნაწილი ფიქრობს, რომ რუსი მოქალაქეები ბინების არა ქირავნობით, არამედ ყიდვით არიან დაინტერესებულები, მეორე ნაწილის აზრით კი ისინი სულაც არ აპირებენ ბინების ყიდვას და საქართველოში დროებით ჩამოვიდნენ. შესაბამისად, პასუხი კითხვაზე, თუ რა მიზნები აქვთ რუს მოქალაქეებს და ნამდვილად გაიზარდა თუ არა მათი რაოდენობა საქართველოს ტერიტორიაზე – კომპლექსურია. თუმცა ის ფაქტი, რომ ბინების ფასმა მკვეთრად მოიმატა, ნამდვილად რუსეთ-უკრაინის ომის მიერ არის განპირობებული – გაჩნდა დიდი მოთხოვნა, რასაც შესაბამისად მოჰყვა ფასის ზრდა.

გამოყენებული ლიტერატურა

1. კვირა მედიაჰოლდინგი, 2022, თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების გაიზარდა, http://kvira.ge/747662
2. Top Information Agency, 2022, https://tia.ge/202020-binis-qiris-fasi-tbilisshi-48-it-gaizrda.html
3. თოფურია თ., 2022, თბილისში ბინის ქირის ფასი გასამმაგდა, https://www.radiotavisupleba.ge/a/31743253.html
4. გვაძაბია მ., 2022, მიგრაცია რუსეთიდან საქართველოში და უპასუხო კითხვები, https://netgazeti.ge/life/597446/