აქვს თუ არა ქართულ სამშენებლო ბიზნესს პრობლემები და რა საშიშროებაა 2007 წლის ბინათმშენებლობაში

თათა თორია
ქვეყანაში, განსაკუთრებით კი თბილისში, შესამჩნევად იზრდება მშენებლობათა მასშტაბები. აღსანიშნავია ისიც, რომ ქართული სამშენებლო ბაზარი უფრო და უფრო მიმზიდველი ხდება უცხოელი ინვესტორებისთვის. საინტერესოა ექსპერტებისა და თავად სამშენებლო კომპანიების წარმომადგენლების შეფასებები აღნიშნული ძვრების შესახებ, მათი მოსაზრებები იმის თაობაზე, თუ რამდენად შეესაბამება ჩვენი კომპანიების საქმიანობის დონე საერთაშორისო ბაზრის მოთხოვნებს, შესწევთ თუ არა მათ ახალი ბაზრების ათვისების უნარი, აქვს თუ არა ქართულ სამშენებლო ბიზნესს პრობლემები და როგორი პროგნოზის გაკეთება შეიძლება მომავლისთვის.
აღნიშნულ საკითხებზე სასაუბროდ დავუკავშირდით საზოგადოებრივი აზრის და მარკეტინგული კვლევის ცენტრის – IPM-ის უძრავი ქონების მენეჯერს, ბატონ კოტე გაბრიჩიძეს.
როგორც ბატონმა კოტემ აღნიშნა, სამშენებლო ბიზნესში მიმდინარე პროცესების შესაფასებლად და მომავლის პროგნოზის გასაკეთებლად ბაზრის მუდმივი კვლევაა საჭირო. წარსული საქმიანობის ინტენსიური კვლევა მომავლის გარკვეულ სურათს სახავს. ის კვლევები კი, რომლებიც სამ წელიწადში და თუნდაც კვარტალში ერთხელ ტარდება, მაინცდამაინც კარგი ტენდენციის მაჩვენებელი არაა და ვერც სრულყოფილ სურათს ქმნის. ხაზი უნდა გაესვას იმასაც, რომ აღნიშნული კვლევები სამშენებლო ბიზნესს ხელს შეუწყობს შემდეგი თვალსაზრისითაც, კერძოდ, უცხოელი ინვესტორებისთვის ქართული წარმოება უფრო ცნობადი გახდება. როდესაც ინვესტორები ბაზარზე განვითარებული მოვლენებით ინტერესდებიან, რეალურად ვერცერთი კომპანია მათ დამაკმაყოფილებელ პასუხს ვერ სცემს. მაგალითად, პასუხგაუცემელი რჩება კითხვა, რამდენჯერ გაიზარდა ფასები გაყიდვებზე. პასუხი ზოგადია, კონკრეტული პარამეტრებით ვერ ოპერირებენ. ასეთი პასუხი უცხოური კომპანიებისთვის საკმაოდ გაუგებარია. რაც მთავარია, ეს ინფორმაცია არ არის საკმარისი იმისათვის, რომ ინვესტორმა საქართველოში სამშენებლო საქმიანობაწამოიწყოს. მათ სჭირდებთ ამომწურავი ინფორმაცია ბაზრის შესახებ, რათა ამ ბიზნესში ინვესტიცია განათავსონ. ამიტომაც IPM-ი დაახლოებით ოთხი წელიწადია ცდილობს, სამშენებლო კომპანიებს მარკეტინგული კვლევებისადმი ინტერესი აღუძრას. მთელს მსოფლიოში ასე ხდება – ჯერ ეცნობი ბაზარზე მიმდინარე პროცესებს, შემდეგ კი იწყებ გააქტიურებას.
თუმცა ცენტრის პირველი მცდელობები ამ მიმართულებით მაინცდამაინც წარმატებული არ აღმოჩნდა. სამი წლის წინ კი, როცა IPM-მა საკმაოდ საინტერესო კვლევა ჩაატარა, კომპანიების მხრიდან გარკვეული ინტერესი გაჩნდა. ეს ინტერესი 2005 წლიდან უფრო გაძლიერდა. ამ სფეროში მოღვაწე ბიზნესმენებს უკვე გაუჩნდათ სურვილი, მიეღოთ ინფორმაცია ბაზარზე არსებული კონკურენციის შესახებ, იმის შესახებ, თუ რომელ სეგმენტში ვინ თამაშობს, როგორი პირობებით ბარდება ესა თუ ის სახლი და ა.შ. 2006 წელს ამ საქმიანობისადმი ინტერესი გაორმაგდა და IPM-მა ზედიზედ რამდენიმე კვლევა ჩაატარა. ეს სინდიკატური კვლევაა და ის არა რომელიმე კომპანიის საკუთრებაა, არამედ მთელს ინდუსტრიას მოიცავს.
ერთ-ერთი კვლევა თბილისის ახალშენების აღწერას ეხებოდა. კვლევის პროცესში გამოიყო ოთხი საფასო სეგმენტი – დაბალი, საშუალო, მაღალი და ზემაღალი. მაგალითად, დაბალ საფასო სეგმენტში ფასები 1მ2-ზე 380-500 დოლარის ფარგლებში მერყეობს და ბაზრის მთლიანი მოცულობის (2 170410 მ2) 54%-ს შეადგენს. საშუალო სეგმენტში 1მ2-ზე 510-700 დოლარი ფიქსირდება და ბაზრის მთლიანი მოცულობის 27,7%-ია. მაღალ სეგმენტში ეს მაჩვენებელი 710-950 დოლარია, რაც ბაზრის 11,3%-ს შეადგენს. ზემაღალ სეგმენტში კი ფასი 1მ2-ზე 1000 დოლარს აღემატება. ის ბაზრის 6,7% იკავებს.
IPM-ის მიერ ჩატარებული მეორე კვლევა კი ფასების ელასტიურობას ეხება. აღნიშნული ინფორმაციის ცოდნა აუცილებელია სამშენებლო ბაზარზე მოთამაშე კომპანიებისთვის, რადგან მათთვის მეტად საინტერესოა ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ რა ფაქტორები ახდენს ზეგავლენას ფასებზე, მყიდველზე. რა არის მისთვის პრიორიტეტული პარამეტრი, როდესაც ბინას იძენს – უბანი, კომპანიის იმიჯი, მშენებლობის ხარისხი, სართული, თუ სხვა.
თუმცა ეს ორი კვლევა საკმარისი არაა იმისთვის, რომ გავაკეთოთ პროგნოზი ბაზრის ამ სეგმენტში რა ცვლილებებს ექნება ადგილი. ამისთვის აუცილებელია ინტენსიური კვლევების წარმოება. მისასალმებელი ფაქტია, რომ ამ მიმართულებით მუშაობა უკვე მიმდინარეობს.
ბატონი კოტეს აზრით, ქართულ კომპანიებს უკვე ხელემწიფებათ განახორციელონ ყოველკვირეული კვლევები, რომლებიც უჩვენებენ ბაზარზე მიმდინარე მოვლენებს – მოწოდება მეტია თუ არა, ფასები დაიწევს თუ მუდმივად ისევ გაიზრდება, რაც დღეისათვის ფიქსირდება. აღნიშნულ კვლევას IPM-ი დეკემბრის თვიდან იწყებს. მას ინდექსურ კვლევას უწოდებენ და კოეფიციენტებით გაზომილი ბიზნესის სიჯანსაღის რეალურ სურათს ქმნის. არსებობს ხუთი პარამეტრი, რომლის მიხედვითაც აწარმოებენ ბაზარზე დაკვირვებას. სახელდობრ, ესენია – ფასების, აქტივობის, შემოსავლიანობის, ბაზრის მოლოდინის ინდექსები. IPM-ს შექმნილი აქვს ეს პროდუქტი და დღესდღეობით მათ უკვე სთავაზობს ბაზრის ძირითად მოთამაშეებს, მშენებლებს, ბანკებს, სადაზღვევო თუ სამაკლერო კომპანიებს, რაც ხელს შეუწყობს ბაზარზე მათ უფრო გააქტიურებას.
აღნიშნული კვლევების დაწყების შემდეგ უკვე შესაძლებელი იქნება გარკვეული პროგნოზების გაკეთება. რაც შეეხება ქართულ სამშენებლო ბიზნესში მომხდარ ცვლილებებს და დღევანდელი მდგომარეობის შედარებას ადრე არსებულ ვითარებასთან, ბატონი კოტეს თქმით, გასულ წლებთან შედარებით ამ ბაზარზე უკვე ორმაგი შემოთავაზებაა, რასაც ამავე დროს თან ახლავს ფასების საგრძნობლად ზრდა. თუ ადრე კვადრატული მეტრი 180-200 დოლარად შეიძლებოდა შეგეძინა, წელს ყველაზე დაბალ ფასად 380-400 დოლარი ფიქსირდება. რაც შეეხება მაქსიმალურ ფასს, თუ გასულ წლებში 1მ2-ზე ეს ზღვარი 600 დოლარამდე იყო, ახლა 1500-დან 2000 დოლარამდე მერყეობს, ანუ თვალსაჩინოა ბაზრის განვითარება როგორც ფასების, ასევე მოცულობის ზრდის თვალსაზრისითაც. თუმცა ეს არ ნიშნავს იმას, რომ ამ ბაზრის ყველა სეგმენტი ერთნაირად ვითარდება. ადგილი აქვს ბაზრის დიფერენცირებულ ზრდას რაიონების მიხედვით ანუ მშენებლობათა მოცულობა ყველა რაიონში ერთნაირად არ მატულობს. დაკვირვება შეგვიძლია ვაწარმოოთ სამშენებლო ნაგებობების დანიშნულების თვალსაზრისითაც. ამ კუთხით ქართულ ბაზარზე ძირითადად სამი სახის სამშენებლო ტიპი შეიძლება გამოვყოთ – საცხოვრებელი, საოფისე და კომერციული ფართების მშენებლობა. აქაც განსხვავებული მაჩვენებლებია. კომერციულ ფართებზე უფრო მეტი მოთხოვნილებაა. IPM-ის შეფასებით, ვერ კმაყოფილდება მოთხოვნა ბიზნეს-ფართებზე, რაც ბატონი კოტეს თქმით, არ ნიშნავს იმას, რომ ეს ტენდენცია კიდევ დიდხანს იქნება შენარჩუნებული. გარკვეული პერიოდი ნამდვილად სავარაუდოა ეგრეთწოდებული ზემიწოდებაც. ზემიწოდების გამო პოლონეთსა და ჩეხეთში ფასები დაეცა. ამ ბაზრებმა ზემიწოდებას და ფასების მკვეთრად დაცემას ვერ გაუძლო. მოსკოვში ანალოგიურ პროცესებს ადგილი არ ჰქონია, აქ მოთხოვნამ დასძლია ზემიწოდებას. საქართველოში, ინდექსური კვლევების დაწყების, ბაზარზე დინამურად დაკვირვების შემდეგ შესაძლებელი იქნება სწორი პროგნოზის გაკეთება.
რაც შეეხება გაქირავების ბიზნესს, IPM-ს ამ მიმართულებით სერიოზული კვლევები აქვს ჩატარებული. ბატონი კოტეს თქმით, ამ სფეროში მდგომარეობა საკმაოდ სტაბილურია, ანუ აქ ფასების მატება პრაქტიკულად ისეთი ტემპებით არ შეინიშნება, როგორც, მაგალითად, გაყიდვებზე. აქვე უნდა აღინიშნოს ის ფაქტი და ამას ყველა კომპანია მოწმობს, რომ ბინების საკმაოდ დიდი პროცენტი იყიდება არა საკუთარი საჭიროების, არამედ კაპიტალდაბანდებების მიზნით. უცხოელი თუ ქვეყნიდან წასული უამრავი ადამიანი ხედავს დიდ აქტივობას ფასების ზრდაში და ბანკში კი არ ინახავს თავის დანაზოგს, არამედ მას უძრავ ქონებაში დებს. მართალია, უძრავი ქონება მთელს მსოფლიოში ასეთივე ფუნქციას ასრულებს, მაგრამ ჩვენთან მასში დაბანდებული თანხების პროცენტი საკმაოდ დიდია. ზოგიერთ კომპანიაში აცხადებენ, რომ უცხოეთიდან შემოსული ფული 20 პროცენტს შეადგენს, ზოგან კი – 40 პროცენტს. ამგვარად, მოსახლეობის დიდ ნაწილს ბიზნესინტერესების, გაყიდვის ან გაქირავების მიზნით აქვს ბინა შეძენილი. საინტერესოა, რამდენად მომგებიანია ფულის დაბანდება უძრავ ქონებაში, ვიდრე საბანკო დეპოზიტზე. ამას შესაბამისი კვლევების ჩატარების შემდეგ, ერთ-ერთი ინდექსური პარამეტრი, კონკრეტულად კი შემოსავლიანობის ინდექსი დააფიქსირებს.
როგორც უკვე აღვნიშნეთ, 2003 წლის შემდეგ სამშენებლო ბაზარი ორჯერ გაიზარდა. ფართოვდება ის ზონა, რომელშიც მომგებიანია მუშაობა. სამი წლის წინ საბურთალოზე იპოდრომის ტერიტორიის იქით თუ ნაკლებად საინტერესო იყო მშენებლობა, რადგან ხარჯები აღემატებოდა მოსალოდნელ მოგებას, დღეისათვის მშენებლობამ თბილისის ბევრი რაიონი მოიცვა. ცენტრალური უბნების გარდა, სამშენებლო კომპანიებისთვის პრიორიტეტს უკვე ქალაქის გარეუბნებიც წარმოადგენს. მაგალითად, კომპანია “ცენტრ-პოინტი” დაინტერესებულია მშენებლობით ისეთ უბნებში, როგორიცაა დიდი დიღომი, მოსკოვის პროსპექტი. მშენებლობები კარგახანია გაცდა თბილისის საზღვრებსაც და მოიცვა განსაკუთრებით საკურორტო ტერიტორიები: შავი ზღვის სანაპირო ზოლი, ლიკანი, ზამთრის კურორტები – ბაკურიანი, გუდაური. “ცენტრ-პოინტი” დაინტერესებულია გორითა და ქუთაისით. თუ 2003 წლისთვის მშენებლობაში არსებული ჯამური ფართი 1850000 მ2-ს შეადგენდა, ახლანდელი მონაცემებით იგი 2 170410 მ2-ს შეადგენს, მათ შორის საოფისე ფართია 131.694 მ2, ხოლო კომერციული ფართი – 95.573 მ2. დარჩენილი 1 943143 მ2 ბინათმშენებლობაზე მოდის.
IPM-ის მონაცემებით, ჯამური ბრუნვა 1 200 000 000 დოლარს შეადგენს.
სამშენებლო ბაზარზე მოთამაშე კომპანიების ოცეული კი ასე გამოიყურება: “ცენტრ-პოინტი”, “არსი”, “აქსისი”, “ვალენსია”,
“თბილისი”, “ოლიმპი”, “მაგისტილი”, “კიდ-არქიტექტურა”, “არქსტუდია”, “მოდული”, “იბერია”, “თიბისტარსი”, “მერანი”, “ორიონი”, “ბესკო”, “მერიდიანი”, “7-სკყ”, “ევორდი”, “ტექსი”. მათ მთლიანი ბაზრის 70 პროცენტი უჭირავთ.
სტატისტიკის დეპარტამენტის მონაცემებით, სამშენებლო საწარმოების ძირითადი კაპიტალი მთლიანად საქართველოს მასშტაბით 258.7 მლნ. ლარს შეადგენს. მშენებლობაში პროდუქციის მოცულობა კი 270.6 მლნ. ლარია. რაც შეეხება ამ დარგში დასაქმებულთა რაოდენობას, 2006 წლის I კვარტალისთვის 26775 კაცს შეადგენდა, მათ შორის თბილისში – 16631 კაცს.
თუ მშენებლობის პროდუქციის ხვედრითი წილი მთლიან შიდა პროდუქტში 2005 წლის I კვარტლისთვის 4,4 პროცენტს შეადგენდა, II კვარტალში ის 8,1 პროცენტამდე გაიზარდა, ხოლო 2006 წლის II კვარტალში 6,7 პროცენტს შეადგენს. აღნიშნული მონაცემები აშკარად მიანიშნებს სამშენებლო ბიზნესის მასშტაბების ზრდის ტენდენციებზე. სამშენებლო საქმიანობა მართლაც ფართოვდება, თუმცა არსებობს რიგი ფაქტორებისა, რომლებიც გარკვეულწილად პრობლემებს ქმნის ქართულ სამშენებლო ბიზნესში.
კომპანია “კიდ-არქიტექტურის” გენერალური დირექტორისა და ტექნიკური უნივერსიტეტის, არქიტექტურის ისტორიისა და თეორიის კათედრის გამგის, ბატონ ნიკა შავიშვილის თქმით, სამშენებლო ფართებზე ფასების ზრდამ გარკვეული პრობლემები შექმნა ამ ბიზნესში. თუმცა ეს ზრდა ობიექტური მიზეზებით იყო გამოწვეული. პირველ რიგში, უნდა აღინიშნოს, ლეგალიზაციის თაობაზე საქართველოს პოლიტიკაში განხორციელებული ცვლილებები. ლეგალიზაციას სამშენებლო კომპანიების წარმომადგენლები დადებითად აფასებენ, რადგან უკვე კორექტულად და ცივილური ხერხებით მუშაობის საშუალება მიეცათ. თუმცა ფასების ზრდის ერთ-ერთი მიზეზი სწორედ ლეგალიზაცია გახდა. ამას დაემატა 2004 წელს მშენებლობაზე დროებით ნებართვის გაცემის შეჩერების ფაქტი, რამაც გაზარდა მოთხოვნა ბაზარზე და შესაბამისად – ფასები პროდუქციაზე. გასაყიდი ფასების ზრდის ტემპი შედარებით გამყარდა 2006 წლისთვის. ფასების ზრდის პერსპექტივა ისევ არსებობს, თუმცა ბატონი ნიკა დასძენს, რომ ქვეყანაში ეკონომიკური კლიმატიც ასე თუ ისე უმჯობესდება. მიუხედავად იმისა, რომ სტაბილური გახდა მიწოდება და ზოგ შემთხვევაში ის გადაჭარბებულიც არის, ამ მოვლენების გვერდით მოთხოვნის ზრდაც შეიმჩნევა. ბატონი ნიკას თქმით, სამშენებლო ბაზარზე მოთხოვნის ზრდა განაპირობა იმან, რომ უკვე თვალსაჩინოა საშუალო ფენის გამოჩენის ნიშნები. მართალია, ის ჯერ როგორც კლასი არ ჩამოყალიბებულა, თუმცა ბაზარზე მყიდველთა რაოდენობა გაიზარდა. მათი ზრდის ობიექტურ ფაქტორად ბატონი ნიკა იმ ახალ შესაძლებლობებს ასახელებს, რომლებსაც თავად მშენებლები სთავაზობენ მომხმარებელს. კომპანიები სამშენებლო პერიოდში (2 წლის განმავლობაში) მყიდველს სთავაზობენ განვადებას. გარდა ამისა, გაჩნდა საბანკოიპოთეკური სესხი. ახლა უკვე რამდენიმე ბანკი ასე თუ ისე ორმხრივად აფინანსებს მშენებლობას. ერთის მხრივ, ისინი კრედიტს აძლევენ სამშენებლო კომპანიებს, რათა მათ არ ჰქონდეთ შეფერხება სამშენებლო პროცესში, მეორეს მხრივ კი აფინანსებენ მომხმარებელს, რომელსაც ლეგალური თვიური შემოსავლით (300-400 დოლარის ფარგლებში) შეუძლია აიღოს იპოთეკური სესხი. მისი დაფარვის პერიოდი კი გაცილებით უფრო ხანგრძლივია, ვიდრე სამშენებლო პერიოდი. როგორც წესი, ბანკები სტაბილური შემოსავლის ჩვენებასთან ერთად სხვა გარანტიებსაც ითხოვენ (მაგალითად, უძრავი ქონების ჩადებას). თუმცა ზოგ სამშენებლო კომპანიას ბანკებთან აქვს ისეთი ურთიერთობა, რომ დამატებითი უზრუნველყოფა არ სჭირდებათ. მაგალითად, “კიდ-არქიტექტურის” კლიენტებისთვის “თი-ბი-სი” ბანკს შეუძლია მშენებარე ბინისათვის გასცეს სამომხმარებლო-იპოთეკური სესხი. ამგვარი სქემა აქვს “საქართველოს ბანკსაც”. ეს ნამდვილად ახალი პროდუქტია, რომელიც ბატონი ნიკას მოსაზრებით, მიუხედავად ბაზარზე დაფიქსირებული გაზრდილი ფასებისა, ხელს უწყობს კლიენტთა იმ გარკვეული ბაზის შენარჩუნებას, რომელიც მიწოდების ტემპებს მისდევს.
საბინაო, საოფისე და კომერციული ტიპის მშენებლობების გარდა, ქართული სამშენებლო კომპანიები ჯერ-ჯერობით სხვა დანიშნულების შენობა-ნაგებობის მშენებლობაზე დასპეციალებულნი არ არიან. თუმცა უნდა აღინიშნოს სახელმწიფო დაკვეთით კომპანია “აქსისის” მიერ მახინჯაურის რკინიგზის სადგურის დაპროექტების ფაქტი, რომელშიც “აქსისის” არქიტექტურული ბიურო ჩაერთო. დაპროექტების ან მშენებლობის სხვა შემთხვევა საქართველოში ჯერ არ აღინიშნება.
როდესაც სამშენებლო ბიზნესის შესახებ ვსაუბრობთ, შეუძლებელია არ შევეხოთ ქართული კომპანიების მიერ შექმნილი პროდუქტის ხარისხიანობის და საიმედოობის საკითხს.
აღნიშნულთან დაკავშირებით კომენტარი ვთხოვეთ თბილისის მერიის ზედამხედველობის საქალაქო სამსახურის, არქიტექტურულ-სამშენებლო განყოფილების მთავარ სპეციალისტს, ბატონ ზურაბ თელიას.
ბატონმა ზურაბმა აღნიშნა, რომ ახლადაშენებულ ნაგებობათა უმეტესობა მდგრადობისა და სიმტკიცის თვალსაზრისით, გაცილებით უფრო საიმედოა, ვიდრე საბჭოურ პერიოდში აგებული ბევრი საცხოვრებელი სახლი. თუმცა ეს როდი ნიშნავს იმას, რომ ჩვენში უხარისხო მშენებლობებს არ აქვს ადგილი. ამ მხრივ, პირველ რიგში პრობლემას ქმნის ცემენტის ფალსიფიცირება. აუცილებელია უმკაცრესი კონტროლის დაწესება ცემენტის იმპორტზე, რადგან ფალსიფიკატორებმა ისარგებლეს სერთიფიკაციის აკრძალვით და ნელ-ნელა უხარისხო პროდუქციის მოწოდება დაიწყეს. პრობლემაა ისიც, რომ ვერ ხერხდება სათანადო კონტროლის განხორციელება ბეტონის დამამზადებელ საწარმოებზე. ბევრ კომპანიას არ აქვს ლაბორატორია და სხვადასხვა მარკის ბეტონს უშვებს.
აქტუალურია ფალსიფიცირებული და კოროზირებული არმატურის თემაც. ბატონი ზურაბის თქმით, სამწუხაროდ, მხოლოდ ზოგიერთ ობიექტზე გვხვდება არმატურის ლაბორატორიული შემოწმების დასკვნები და რიგ შემთხვევებში კოროზირებული არმატურის გამოყენების ფაქტსაც აქვს ადგილი. ცალკეულ ობიექტზე დაბალია მშენებლობის წარმოების დონეც, სამუშაოები მიმდინარეობს მოძველებული ტექნიკით, არ იყენებენ ინვენტარულ ასაწყობ ქარგილებს, ინვენტარულ დგარებს, ცალკეული ფიცრებით კრავენ ქარგილებს და ა.შ.
თუმცა, როგორც ბატონი ზურაბი აღნიშნავს, არსებული პრობლემების მიუხედავად, ქართული სამშენებლო ბიზნესი, მართალია, დაბალი ტემპებით, მაგრამ მაინც ვითარდება. ნელ-ნელა უმჯობესდება მშენებლობის წარმოების დონე, ბაზარზე გამოიკვეთა ისეთი კომპანიები, როგორიცაა “აქსისი”, “ცენრ-პოინტი”, “ინჟმშენი” და სხვა. ისინი საკუთარი ლაბორატორიებით, ბეტონის ქარხნებით, სათანადო ტექნიკით არიან აღჭურვილნი და თავიანთ იმიჯს უფრთხილდებიან. ასე რომ, ნამდვილად არის ტენდენცია ქართული სამშენებლო ბიზნესის ხარისხი მიუახლოვდეს საერთაშორისო ბაზრის მოთხოვნებს.
რაც შეეხება ექსპორტს, ქართული სამშენებლო კომპანიები ექსპორტზე ორიენტირებულნი ჯერ არ არიან. თუმცა გარკვეული დაინტერესებები მათი მხრიდან არსებობს. ბატონი ნიკა შავიშვილის თქმით, არის ზოგიერთი კომპანია, რომელსაც ამ მხრივ გააჩნია ინტერესი, მაგალითად რუსეთში, მოსკოვში. ცნობილია, აგრეთვე, ქართველების სამშენებლო აქტივობის შესახებ ბარსელონაში. ამ ცოტა ხნის წინ განხილულ იქნა თავად კომპანია “კიდ-არქიტექტურის” მიერ აზერბაიჯანის დედაქალაქ ბაქოში მშენებლობის წარმოების საკითხი. ანალოგიური წინადადება შემოვიდა ყაზახეთიდან, ალმა-ატადან. თუმცა საუბრების და განხილვების იქით საქმე ჯერ არ წასულა. სერიოზული შემოთავაზების შემთხვევაში, ბატონი ნიკას განცხადებით, მათ გააჩნიათ თავიანთი გამოცდილების ინვესტირების შესაძლებლობა. თუმცა ჯერ-ჯერობით საქართველოშიც ბევრია სამუშაო და გასაკეთებელი.
სამუშაო და გასაკეთებელი მართლაც ბევრია. მაგრამ ფაქტია, რომ ქართული სამშენებლო ბიზნესი უფრო და უფრო მიმზიდველი ხდება უცხოელებისთვის როგორც ინვესტიციის აქ დაბანდების, ისე ქართული კომპანიების უცხოურ ბაზარზე მიზიდვის თვალსაზრისით. ჩვენი სამშენებლო ბაზარი თანდათან უახლოვდება საერთაშორისო სამშენებლო ბაზარს. როგორც ბატონი ნიკა ამბობს, საცხოვრებელ ბინათმშენებლობაში საქართველო უკვე საერთაშორისო სამშენებლო ბაზრის გარკვეულ ნაწილს წარმოადგენს. ჩვენში ჩამოყალიბებული წეს-ჩვეულებები, ანალიზის საფუძველზე საერთაშორისო ნორმებს შეესაბამება. გარკვეულწილად საოფისე და სავაჭრო ფართის ნაწილიც შედის იმ მოთხოვნებში, რომელსაც საერთაშორისო ბაზარი აყენებს. ეკონომიკურ განვითარებას და ახალი პროდუქტების გამოჩენასთან ერთად მოსალოდნელია ამ მოთხოვნებთან მეტი მიახლოება და გათანაბრებაც კი.
ქართული ბიზნესისთვის სერიოზულ საინვესტიციო და შრომის ბაზარს სპეციალისტი მშენებლებისთვის პოლონეთის ბაზარი წარმოადგენს. შეიძლება ითქვას, რომ ამ ქვეყანაში დღეს მშენებლობის ბუმია. თუმცა პოლონეთის სამშენებლო კომპანიებში საგანგაშო მდგომარეობაა შექმნილი, რადგან მათთვის სულ უფრო და უფრო ძნელი ხდება კვალიფიციური მშენებლის პოვნა. ამის ერთ-ერთ მიზეზად გაფართოებულ სამშენებლო სამუშაოებთან ერთად მშენებლების მიგრაცია სახელდება. პოლონეთი ევროკავშირის ახალ წევრ სახელმწიფოებს შორის სამუშაო ძალის ექსპორტით პირველ ადგილზეა.
პოლონეთის მშენებლობის მინისტრი ანტონ იაშჩაკი ინვესტორებს სარფიან კაპიტალდაბანდებებს პირდება, ქართველ მშენებლებს კი – მაღალ ანაზღაურებას. ასე რომ, მათი შრომითი ბაზარი ქართველი მშენებლებისთვის ღიაა. ახლა საჭიროა, ხელი მოეწეროს დოკუმენტს პოლონეთის და საქართველოს შესაბამის სამინისტროებს შორის.
ამგვარად, კვალიფიციური კადრის ნაკლებობას განიცდის პოლონეთი. საინტერესოა, რა მდგომარეობაა ამ მხრივ ჩვენთან. ბატონი ნიკა შავიშვილის თქმით, კომპანია “კიდ-არქიტექტურა” უაღრესად მაღალი კვალიფიკაციის სპეციალისტებითაა დაკომპლექტებული. მასში დასაქმებულია უფროსი და ახალგაზრდა თაობა, რომელთაგან ზოგიერთმა რამდენიმე წლის წინ, ზოგმაც ახლა დაამთავრა ტექნიკური უნივერსიტეტი ან სამხატვრო აკადემია და კომპანიაში მუშაობენ. ისინი საპროექტო ორგანიზაციის ხერხემალს წარმოადგენენ. ბატონი ნიკა კმაყოფილია არა მხოლოდ თავისი კომპანიის კადრებით, არამედ მიესალმება დანარჩენი სამშენებლო კომპანიების მხრიდან მაღალკვალიფიციური სამშენებლო არქიტექტურული კადრების გამოყენებას. ხაზგასმით აღნიშნავს კომპანია “არსის” არქიტექტურული ჯგუფის საქმიანობას. ის ფაქტობრივად პირველი ქართული სამშენებლო კომპანიაა და ჩვიდმეტი წელია ქართულ ბაზარზე მოღვაწეობს. მას მოსწონს “აქსისის” არქიტექტორთა ჯგუფი და მათი არქიტექტურული ნაწარმი, კმაყოფილია კომპანია “იბერიის” არქიტექტორებით.
მართალია, ქართულ კომპანიებს საკმაოდ კვალიფიციური საინჟინრო კადრები ჰყავთ, მაგრამ განათლების სისტემაში დაწყებული რეფორმების შედეგად კადრების მომზადება კიდევ უფრო გაუმჯობესდება და სამშენებლო ბაზარს უკვე ძლიერი კადრები შეავსებენ, რაზედაც მოთხოვნა ნამდვილად არის.
ქართული სამშენებლო ბიზნესის ასეთ გააქტიურებას, ალბათ, იმანაც შეუწყო ხელი, რომ მთავრობა მონდომებით თანამშრომლობს ქართულ კომპანიებთან. ამას არცერთი ბიზნესმენი არ უარყოფს. “ცენტრ-პოინტის” სერვისის გენერალური დირექტორის ქალბატონ თიკა რუხაძის განცხადებით, მართლაც, დიდია სახელმწიფოს მხრიდან მხარდაჭერა. ისინი თანამშრომლობენ ეკონომიკური განვითარების სამინისტროსთან და კანონმდებლობაში, რომელიც დახვეწას მოითხოვს, მალე მნიშვნელოვანი ცვლილებებიც შევა.
აღნიშნული მიმართულებით მუშაობა დაწყებულია, კონკრეტულად, კი უკვე შემუშავებულია სამშენებლო კოდექსის კანონპროექტი, რომელიც ჯერ-ჯერობით სრულყოფის პროცესშია. საპარლამენტო სესიაზე მისი განხილვა გაზაფხულისთვის იგეგმება.
ეს კანონპროექტი ითვალისწინებს, რომ საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე დარეგულირდეს სამშენებლო საქმიანობა და მის განხორციელებასთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობები, ასევე უზრუნველყოს უსაფრთხო და ადამიანის ჯანმრთელობისთვის უვნებელი საცხოვრებელი გარემოს შექმნა, ხელი შეუწყოს ბიზნესის განვითარებას, საკუთრების უფლების რეალიზაციას, კულტურული, გარემოსდაცვითი, ეკონომიკური და საზოგადოებრივი ინტერესების გათვალისწინებას.
ამასთან, კანონპროექტი ითვალისწინებს სამშენებლო საქმიანობის სახელმწიფო რეგულირების ძირითადი პრინციპების ჩამოყალიბებას, მათ შორის – სამშენებლო საქმიანობისთვის მიწის ნაკვეთის ფორმირების და განვითარების, სამშენებლო საქმიანობის პროფესიული რეგულირების, სამშენებლო საქმიანობის განხორციელების პროცესში მესამე პირთა ინტერესების დაცვის, აღნიშნული საქმიანობის განხორციელებისთვის დოკუმენტების შემუშავების, მშენებლობის ნებართვის გაცემის, ზედამხედველობის განხორციელებისა და შენობა-ნაგებობათა გამოსაყენებლად ვარგისად აღიარების ძირითად საკითხებს.
პროექტის მიხედვით, ასევე უზრუნველყოფილი იქნება საჯარო და კერძო ინტერესების ბალანსი.
სამშენებლო საქმიანობის განხორციელებისას საჯარო ინტერესების სფეროს განეკუთვნება:
– მოწესრიგებულ დასახლებათა განვითარება, მდგრადი და უსაფრთხო სამშენებლო საქმიანობის წარმოება, შენობა-ნაგებობებისგან გამოწვეული საშიშროების ლიკვიდირება, გარემოსა და ლანდშაფტზე ზემოქმედების მინიმალიზება, ისტორიულ-კულტურული მნიშვნელობის გარემოს მოვლა-პატრონობა და დაცვა.
კერძო ინტერესების სფეროში შედის:
– ფიზიკურ და იურიდიულ პირთა ინტერესები, რომლებიც უკავშირდება მათ საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების ობიექტებზე სამშენებლო საქმიანობას, ჯანსაღ და უსაფრთხო გარემოში არსებობას და სამეწარმეო საქმიანობასთან დაკავშირებულ საკითხებს.
კანონპროექტის მიხედვით, უნდა გაიზარდოს ქალაქების კონკურენტუნარიანობა ინვესტიციების მოზიდვის, დასაქმებისა და მოსახლეობის შენარჩუნების უზრუნველსაყოფად; დასახლებები განვითარდეს ინტენსიურად, თანაბარუფლებიანი და პრიორიტეტული ურთიერთობის საფუძველზე; უზრუნველყოფილ იქნას ნიადაგის, წყლის, ფლორის, ფაუნის და კლიმატის შენარჩუნება და დაცვა. ასევე ხელი უნდა შეეწყოს დასახლებათა არქიტექტურული და მხატვრულ-ესთეტიკური სახის სრულყოფას, კულტურული და ბუნებრივი მემკვიდრეობა კი განხილულ უნდა იქნას, როგორც ქვეყნის განვითარების ერთ-ერთი საფუძველი.
ამგვარად, აღნიშნული კანონპროექტი ითვალისწინებს ჩვენი ქვეყნის კავკასიურ, ევროპულ თუ მსოფლიო სისტემებსა და სტრუქტურებში სრულფასოვანი ინტეგრაციისთვის, კონკურენტუნარიანობისა და ეკონომიკური ზრდისათვის შესაბამისი გარემოს შექმნას.
ამასთან, ალბათ, მომავალი დისკუსიის საგანი უნდა გახდეს ისიც, რომ ბოლო დროს გახშირდა დაუმთავრებელი ბინათმშენებლობის შემთხვევები, ანუ როცა წლობით გრძელდება სახლების მშენებლობა. შენდება კარკასი და ბოლომდე არ მთავრდება ობიექტი. მოსახლეობა კი, რომლებმაც კრედიტით დაიწყეს ამ ბინის მშენებლობა ორმაგად ზარალდება – არც ბინა აქვთ და კრედიტი გადასახდელია. ზოგიერთი ექსპერტის აზრით, გახშირდა: ჰაერის გაყიდვის ფაქტი, როცა შემოღობავენ ტერიტორიას და იყიდება მომავლის მშენებლობა, რომელიც როდის დაიწყება და დამთავრდება რეალურად არავინ იცის; არ მოწმდება ხარისხი და არ არის საერთო თუ შიდა სტანდარტები, მენაშენე არ ფლობს ინფორმაციას იმის შესახებ, თუ რა სტანდარტებით აშენდება მისი სახლი.
და ბოლოს, ზედმეტად რეგულირების მომხრე არა ვართ, მაგრამ თუ ადვოკატები გადიან ტესტირებას და იღებენ ლიცენზიას, რატომ არ უნდა გაიარონ ტესტირება სამშენებლო ფირმებმა და თვით მშენებლებმა? მათ ხომ ფაქიზ ბიზნესთან აქვთ საქმე.
თუ მოსახლეობისაგან ანაბრის მიღების უფლების მქონე ნებისმიერი ბანკი ან საკრედიტო დაწესებულება რეგულირდება შესაბამისი რეგულატორით, რომელიც გარკვეულწილად არის ამ ანაბრების არდაკარგვის გარანტი, რატომ არ რეგულირდება სამშენებლო ბიზნესი, რომელიც ასევე იღებს მოსახლების დანაზოგებს და არავინ უწყის რა მოუვა მას? ხომ არ არის საშიშროება სულ ახლო მომავალში ჩვენ ვიხილოთ გაწბილებული მენაშენეები და 2007 წლის ბოლოს ხომ არ განვითარდება ახალი სამშენებლო კრიზისი?
ვფიქრობთ, ეს საკითხები არგუმენტირებულ მსჯელობას მოითხოვს და უპრიანი იქნება შემდეგ ნომერში ამ პრობლემებზე დისკუსიის გამართვა.