უძრავი ქონების ფასების ზრდის ტენდენცია საქართველოში

 ავტორის სტილი დაცულია
ირაკლი კვანტალიანი
ივანე ჯავახიშვილის სახელობის თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის
ეკონომიკისა და ბიზნესის ფაკულტეტის
III კურსის სტუდენტი
irakli.kvantaliani800@eab.tsu.edu.ge
 

ანოტაცია

უძრავი ქონების, განსაკუთრებით კი საცხოვრისის ბაზარი, მუდმივად არის აქტუალური განხილვის საგანი როგორც მთელ მსოფლიოში ასევე საქართველოშიც,შესაბამისად, დღითიდღე იზრდება მისი მეცნიერული შესწავლის აუცილებლობა და ინტერესი.მშენებლობის სექტორი საქართველოს ეკონომიკის ერთ-ერთი უმსხვილესი დარგია. მოთხოვნას კი ამ სექტორში ქმნიან მომხმარებლები.როგორც იცით, 2022 წელს რუსეთ-უკრაინის ომის გამო ,უკრაინის და რუსეთის მოსახლეობის საკმაოდ დიდი ნაწილი საქართველოში ჩამოვიდა, რამაც გამოიწვია უძრავი ქონების ფასების მკვეთრი ზრდა ,ვინაიდან საცხოვრებელ ადგილებზე მოთხოვნა გაიზარდა. მოცემულ ნაშრომში განხილულია უძრავი ქონების ფასების ზრდის ტენდენცია 2022 წლის I კვარტალის მონაცემებზე დაყრდნობით, წინა წელთან შედარებით.

Annotation

The real estate market, especially the housing market, is constantly being discussed all over the world as well as in Georgia, therefore, the need and interest for its scientific study is growing day by day. The construction sector is one of the largest sectors of the Georgian economy. The demand is created by consumers in this sector. As you know, in 2022, due to the Russia-Ukraine war, a large part of the population of Ukraine and Russia came to Georgia, which led to a sharp rise in real estate prices as demand for housing increased. This article discusses the upward trend in real estate prices based on data from the first quarter of 2022 compared to the previous year.

საცხოვრისის ბაზრის კონცეპტუალური ასპექტები

საცხოვრისი მეტად აქტუალურია ადამიანის ცხოვრებაში, ვინაიდან იგი აკმაყოფილებს ფუნდამენტურ ადამიანურ მოთხოვნილებებს და ფართო სოციალური ეფექტი გააჩნია. ის მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ეკონომიკაში და გავლენას ახდენს ფინანსური სისტემის განვითარებაზე.

საცხოვრისის ბაზარი ემორჩილება მოთხოვნა-მიწოდების კანონს. როდესაც მოთხოვნა იზრდება, მაგრამ საცხოვრისი არაა საკმარისი, ფასები იზრდება. როცა დასრულებული საცხოვრისების მიწოდება იზრდება, ფასები შედარებით ეცემა, თუმცა წონასწორობის მიღწევა ამ ბაზარზე არც ისე მარტივია. დასრულებული საცხოვრისის მიწოდებას სჭირდება მნიშვნელოვანი დრო და ძალისხმევა. შესაბამისად, მიწოდების ზრდა, როგორც წესი, ვერ უზრუნველყოფს ხოლმე მომხმარებლის მოთხოვნილებების დროულ დაკმაყოფილებას.[1]

საცხოვრისის ბაზრის ციკლურობის ემპირიული ანალიზი ჩაატარეს მკვლევარებმა ჩინეთში 2011 წელს , რომლის მიზანსაც წარმოადგენდა მაკროეკონომიკურ ფაქტორებსა და საცხოვრისის ბაზარზე არსებული ურთიერთობის დადგენა. კვლევის შედეგად აღმოჩნდა, რომ საცხოვრისის ფასების განსაზღვრა ხდება მიმდინარე მაკროეკონომიკური ცვლადებით, როგორიცაა მთლიანი სამამულო პროდუქტი.მოთხოვნაზე და გაყიდული ბინების რაოდენობაზე მოქმედი მაკროეკონომიკური ფაქტორები შეისწავლეს ასევე თურქეთის, კერძოდ კი ანკარას მაგალითზე მკვლევარებმა 2016-2018 წლებში, რათა გამოერკვიათ შინამეურნეობების მოთხოვნილებები. შედეგად აღმოჩნდა, რომ იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი, მშენებლობაზე გაცემული ნებართვები და შინამეურნეობების დანახარჯები ახდენს ყველაზე დიდ გავლენას საცხოვრისზე მოთხოვნაზე.[2]

საცხოვრისის ბაზარზე მოთხოვნასა და მიწოდების ცვლილებას განსხვავებული ფაქტორები იწვევს, ეს  ძირითადი დეტერმინანტები მოცემულია ქვემოთ ცხრილის სახით.

ცხრილი 1.საცხოვრისზე მოთხოვნისა და მიწოდების დეტერმინანტები

მოთხოვნის დეტერმინანტები	მიწოდების დეტერმინანტები
მიმდინარე შემოსავალი/ხარჯები	მიწაზე ხელმისაწვდომობა
სამსახურებრივი სტატუსი	სავარაუდო ფასი დასრულების დროს
ხელსაყრელი პირობები	სამშენებლო რეგულაციები
სატრანსპორტო ხარჯები	მშენებლობის ხარჯები
საცხოვრისის მახასიათებლები	მიწის ღირებულება
ბინათმფლობელობის ალბათობა	სამშენებლო უკუგების კოეფიციენტი
იპოთეკური სესხის განაკვეთი	გადასახადები
საცხოვრისის შენახვის ხარჯები	სამშენებლო ტექნოლოგიები
ფასის მოსალოდნელი ზრდა	გრძელვადიანი საპროცენტო განაკვეთი
დემოგრაფიული ფაქტორები
შინამეურნეობების მახასიათებლები
კაპიტალის მოგების გადასახადი

წყარო: ნიკოლას პიროუნაკისი „უძრავი ქონების ეკონომიკა’’

უძრავი ქონების ფასების ანალიზი საქართველოში

საქართველოში უძრავი ქონების თემა კიდევ უფრო აქტუალური გახდა რუსეთ-უკრაინის ომის გამო,ვინაიდან ორივე ქვეყნის საკმაოდ დიდი ნაწილმა მეზობელ ქვეყნებს შეაფარა და მათ შორის ერთ-ერთი ქვეყანა საქართველოც არის,შესაბამისად მოთხოვნა გაიზარდა საცხოვრებელ ადგილზე და ამ გაზრდილმა მოთხოვნად კი თავის მხრივ გაზრდილი ფასები გამოიწვია.უძრავი ქონების ფასების მკვეთრი ზრდა 2022 წლის I კვარტალის მონაცემებში ნათლად ჩანს.

ცხრილი 2. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 2022 წლის I კვარტალი

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური https://www.geostat.ge/ka

ცხრილი 2 -ში გამოსახულია საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 2022 წლის I კვარტალში.2022 წლის პირველ კვარტალში, წინა კვარტალთან შედარებით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი (RPPI) 4.2 პროცენტით გაიზარდა, ხოლო ინდექსის წლიურმა ზრდამ 3.4 პროცენტი შეადგინა. 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით ინდექსი 13.1 პროცენტით არის გაზრდილი. RPPI-ის დაფარვა შემოიფარგლება ქ. თბილისით და მოიცავს მხოლოდ ახალი საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარს, როგორც მრავალსართულიანი სახლების (ბინების), ისე კერძო სახლების სეგმენტებს.  ცხრილ 2-ში წარმოდგენილია უძრავი ქონების ფასების  პროცენტული ცვლილება წინა კვარტალთან, წინა წლის შესაბამის კვარტალთან და 2020 წლის საშუალოსთან შედარებით.2022 წლის პირველ კვარტალში წინა კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა დაფიქსირდა როგორც საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში (5.4 პროცენტი), ისე კერძო სახლების სეგმენტში (2.0 პროცენტი). 2021 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა ასევე დაფიქსირდა ორივე სეგმენტში – ბინებზე 4.5 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლებზე 1.0 პროცენტით.

დიაგრამა 1. RPPI ბინებისა და კერძო სახლებისთვის (2020 წლის საშუალო = 100)

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური https://www.geostat.ge/ka

დიაგრამა 1 -ზე გამოსახულია  საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი ბინებისა და სახლებისთვის. როგორ ჩანს  2022 წლის I კვარტლის მონაცემების მიხედვით მთლიანი RPPI და ბინების ფასი გაზრდილია 2021 წელთან  შედარებით დაახლოებით 5 % -ით ,ხოლო კერძო ბინების ფასი კი დაახლოებიტ 5,5 %-ით. როგორც ჩანს 2022 წლისთვის როგორც კერძო სახლების,ისე ბინების ფასების საგრძნობი ზრდა შეინიშნება.

დიაგრამა 2. საქართველოში ახალაშენებული (დასრულებული) ბინების სეგმენტში 1 -ის მედიანური ღირებულება მდგომარეობის (კარკასების) მიხედვით,2021-2021 წლის I კვარტალის მიხედვით.

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური https://www.geostat.ge/ka

დიაგრამა 2 -ზე საქართველოში ახალაშენებული (დასრულებული) ბინების სეგმენტში 1 -ის მედიანური ღირებულება მდგომარეობის (კარკასების) მიხედვით,2021-2021 წლის I კვარტალის მიხედვით.2022 წლის
I კვარტალის მიხედვით როგორც მწვანე კარკასის , ასევე თეთრი კარკასის და შავი კარკასის 1ფასი 2021 წლის IV კვარტალთან შედარებით გაზრდილია დაახლოებით 70 ლარიდან 120 ლარამდე.

დიაგრამა 3.  2022 წლის პირველ კვარტალში ახალაშენებული (დასრულებული) საცხოვრებლების სეგმენტში 1 -ის მედიანური ღირებულება, თბილისის უბნების მიხედვით.

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური https://www.geostat.ge/ka

დიაგრამა 3 -ზე გამოსახულია თბილისში ახალაშენებული როგორც ბინების ,ისე კერძო სახლების  1 -ის ფასი უბნების მიხედვით.როგორც ჩანს ყველაზე მაღალი ფასი როგორც კერძო სახლებზე,ისე ბინებზეც მთაწმინდასა (4458 კვ.მ.ლარი)და ვაკეში (3470 კვ.მ ლარი )არის, ხოლო ყველაზე დაბალი ფასი ბინების არის სამგორში (2482 კვ.მ ლარი ), ხოლო კერძო სახლის შემთხვევაში გლდანში (1675 კვ.მ ლარი ).

დასკვნა

უახლოეს მონაცემებზე დაყრდნობით ,შეგვიძლია დავასკვნათ,რომ უძრავი ქონების ფასეების ზრდის ტენდენცია შეინიშნება საქართველოში და ეს ყველაფერი გამოწვეულია ძირითადად რუსეთ-უკრაინის ომის შედეგად,ვინაიდან ამ ორი ქვეყნის მოსახლეობამ საქართველოს შეაფარა თავი.გაზრდილი მოთხოვნა ,რა თქმა უნდა თავისთავად ზრდის ფასებს. მოცემულ ნაშრომში განხილული არის როგორც ბინების ,ასევე კერძო სახლების 1კვ.მ -ის ფასები როგოროც უბნების მიხედვით ,ასევე  მდგომარეობის (კარკასების მიხედვით ) და შეგვიძლია ვთქვათ 2022 წლის პირველ კვარტალში წინა კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა დაფიქსირდა როგორც საცხოვრებელი ბინების სეგმენტში (5.4 პროცენტი), ისე კერძო სახლების სეგმენტში (2.0 პროცენტი). 2021 წლის პირველ კვარტალთან შედარებით ფასების ზრდა ასევე დაფიქსირდა ორივე სეგმენტში – ბინებზე 4.5 პროცენტით, ხოლო კერძო სახლებზე 1.0 პროცენტით. სტატისტიკოსების ვარაუდით, ეს მაჩვენებლები სტაბილურად განაგრძობს ზრდას და უძრავი ქონების ფასი კიდევ უფრო მაღალი იქნება მომდევნო კვარტალში.

გამოყენებული ლიტერატურა

1. კოკორია გიგა.2020.,, საცხოვრისის ბაზარი და მისი განვითარების პერსპექტივები საქართველოში.’’ სადისერტაციო ნაშრომი
2. კიკორია გიგა. 2017. “საქართველოში უძრავი ქონების, როგორც საცხოვრისის, ხელმისაწვდომობა.” ეკონომიკა 168-181.(10)
3. ნიკოლას პიროუნაკისი „უძრავი ქონების ეკონომიკა’’
4. https://www.geostat.ge/ka